不動産の相続対策は？生前の準備方法についても解説

ご自身やご家族が所有する大切な不動産について、将来の相続でトラブルが起きないか不安に感じていませんか。
何の対策もせずに放置してしまうと、親族間での深刻な揉め事や予想外の税負担、さらには認知症発症による財産の凍結など、取り返しのつかない事態を招きかねません。
本記事では、親族間の揉め事を未然に防ぐ基本の対策から、生前贈与を活用した賢い節税方法、そして認知症リスクに備える制度まで、不動産相続に向けた生前準備の具体的な手順について解説します。
大切な資産を円滑に引き継ぎ、ご家族の明るい未来と安心を守りたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産相続での争族を防ぐ生前対策

生前の不動産相続準備には、主にトラブル回避に向けた対策があります。
まずは、争族を防ぐための基本的な準備について、解説します。

争族トラブルと早期準備

争族対策とは、残された家族が財産の分け方で迷わないよう、元気なうちから引き継ぎ方を整えておくことです。
相続財産が不動産に偏ると、現金のように分けられないため、早い段階で分割方法を考える必要があります。
たとえば、1人が不動産を受け継ぎ、他の相続人へ現金を渡す代償分割では、資金の準備まで話し合うと安心です。
共有名義にすると将来の売却や活用に全員の同意が必要になり、次世代で手続きが複雑になるおそれがあります。
また、介護の負担や生前援助の受け止め方は家族ごとに異なるため、早めに気持ちを共有することが大切です。

公正証書遺言の作成手順

誰にどの不動産を受け継いでもらうかを明確にしたい場合は、法的な確実性が高い公正証書遺言を作成しておくと安心です。
公証人が関わるため、形式上の不備を防ぎやすく、相続後の検認手続きも不要になる点は大きなメリットです。
まずは、不動産や預貯金を一覧にした財産目録を作り、誰へ何を渡すかの原案を整理します。
そのうえで、戸籍謄本や登記事項証明書などを準備し、公証人と内容を確認しながら実務に合う形へ整えます。
作成当日は、利害関係のない証人2名の立ち会いのもと内容を確認し、署名と押印をおこなう流れです。

専門家を交えた分割協議

遺言書を用意するだけでなく、分け方の理由を生前に家族へ伝えておくと、本人の思いが共有されやすくなります。
特定の相続人へ不動産を集中させる場合は、最低限の取得権である遺留分にも配慮し、納得感を高めることが欠かせません。
また、不動産の価値は評価方法で変わるため、どの基準で考えるかをそろえておく必要があります。
弁護士は話し合いの進め方を整理し、司法書士は相続登記を見据えた名義変更の流れを確認してくれます。
税理士に相談すれば、税負担も含めた分け方を検討しやすくなるでしょう。

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生前贈与を活用した不動産相続の節税対策

前章では、トラブル回避について述べましたが、発生する税金の対策についておさえておきましょう。
ここでは、生前贈与を活用した節税対策について、解説します。

生前贈与と節税の仕組み

生前贈与とは、財産を残す方が元気なうちに、子や孫などへ計画的に財産を前渡しする方法です。
相続税は、亡くなった時点の財産総額で計算されるため、生前に財産を移すことで課税対象を抑えやすくなります。
家賃収入を生む不動産を贈与すると、その後の家賃は受け取る側の財産として扱われます。
そのため、贈与する側に資産が増え続けるのを防ぎ、将来の相続税対策につなげやすくなるのです。
また、値上がりが見込まれる土地は、評価額が高くなる前に贈与することで、早い段階から承継計画を立てられます。
ただし、亡くなる前の一定期間の贈与は相続財産へ加算されるため、長期的な視点で進めることが大切です。

贈与税の非課税枠と制度

生前贈与では、暦年課税制度と相続時精算課税制度という2つの制度がよく検討されます。
暦年課税制度は、受け取る方1人につき年間110万円までの基礎控除が設けられている制度です。
ただし、毎年同じ内容の贈与を続けると定期贈与とみなされる場合があるため、都度契約書を作ることが大切です。
相続時精算課税制度は、60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫への贈与で選択できます。
累計2,500万円までの特別控除があり、2024年からは年110万円の基礎控除もくわわりました。
高額な不動産を移しやすい一方で、一度選ぶと暦年課税へ戻せないため、取得税などの費用も含めて判断しましょう。

生前贈与が適するケース

生前贈与が向いているのは、財産総額が相続税の基礎控除を超え、将来の税負担が見込まれるケースです。
家賃収入のある収益不動産や、今後の価値上昇が期待できる土地を持っている場合が該当します。
事業用不動産や先祖代々の土地を、特定の後継者へ確実に引き継ぎたいときにも検討する価値があります。
一方で、受け取る側が管理や納税を続けられるかどうかは、事前に確認しておきたい重要なポイントです。
相談のタイミングは、ご本人が健康で判断能力も十分にある65歳～70歳前後を一つの目安にできます。
税理士や弁護士と資産状況を試算し、制度と費用を比べながら、無理のない計画を立てましょう。

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認知症リスクに備える不動産相続の生前準備

ここまで、争族対策や節税を解説しましたが、健康面の不安もおさえておきましょう。
最後に、認知症リスクに備える生前準備について、解説します。

財産凍結リスクへの備え

不動産相続の準備では、認知症などで判断能力が低下したときに起こる、財産凍結リスクへの備えも欠かせません。
金融機関が本人の判断能力低下を把握すると、口座からの引き出し手続きは慎重に扱われます。
その結果、介護費用や生活費に使いたいお金であっても、家族の判断だけでは自由に動かせない場面が出てきます。
不動産も同じで、名義人本人の意思確認ができない状態では、自宅を売って施設入居費用を用意することが難しくなるでしょう。
こうした事態を避けるには、遺言書の作成や生前贈与などの対策を、判断能力が十分にあるうちに進めることが大切です。

任意後見制度の利用方法

任意後見制度とは、本人が元気なうちに、将来支援してくれる方をあらかじめ選んで契約しておく仕組みです。
支援する方は、任意後見受任者と呼ばれ、判断能力が低下した後に財産管理や施設との契約手続きなどを担います。
利用する際は、本人と受任者が公証役場で、公正証書という公的な書面により契約を結ぶ流れです。
その後、判断能力が低下した段階で家庭裁判所へ申し立てをおこない、任意後見監督人が選ばれると効力が発生します。
後見人は、預貯金の管理や生活費の支払い、自宅や賃貸不動産の維持管理を支えてくれる存在です。
ただし、役割は本人の財産を守ることが中心のため、節税対策はおこないにくい点も理解しておきましょう。

家族信託の仕組みと活用

家族信託とは、信頼できる家族に財産の管理や処分を託し、契約の目的に沿って運用してもらう仕組みです。
親の自宅や賃貸アパートを子に信託しておけば、親の判断能力が低下した後も、管理を続けやすくなります。
建物の修繕契約や入居者との賃貸借契約、施設入居費用に充てるための売却手続きなどを託された側がおこなえます。
家賃収入は親が受け取る設計にできるため、生活費を支えながら管理権限だけを移せる点も特徴です。
さらに、配偶者から子や孫へ財産を引き継ぐ順番を決めておく、計画的な資産設計にも役立ちます。
始める際は、誰に何を託し、最終的に誰へ引き継ぐのかを家族で話し合い、契約書や登記の準備を進めましょう。

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まとめ

不動産相続の家族間トラブルを防ぐには、元気なうちに公正証書遺言の作成や専門家を交えた分割協議をおこない、道筋を整えることが大切です。
相続税を抑えるには、年間110万円の基礎控除を活用した生前贈与が有効であり、資産状況に応じて専門家と長期的な計画を立てることが重要です。
認知症による財産凍結に備えるには、判断能力があるうちに任意後見制度や家族信託を活用し、円滑な財産管理の仕組みを作ると安心です。