住んでいない家の傷みのわけについて！適切な管理方法も解説

ご実家の相続やお引っ越しなどで誰も住んでいない空き家を所有しており、少し見ない間に家が急激に傷んでしまうのではないかと不安をお抱えではありませんか。
人が住まなくなった家は湿気がこもりやすく害虫の被害も受けやすいため、そのまま放置してしまうと建物の劣化が急速に進み、将来的な資産価値の低下や近隣トラブルを招く恐れがあります。
本記事では、住んでいない家が傷んでしまう具体的な理由から、適切な換気や通水によって劣化を防ぐ実践的な管理方法、さらに将来を見据えて売却を検討すべき判断基準について解説します。
大切な資産である空き家をこのまま維持していくべきか、それとも手放すべきか迷われている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

住んでいない家が急速に傷んでしまうわけ

住んでいない家が傷む原因には、主に湿気や害虫、日々の掃除不足などがあります。
まずは、空き家の傷みを進行させてしまう具体的な理由について解説していきます。

湿気による木材の腐朽

住んでいない家は窓やドアを開ける機会が減るため、室内の空気が動きにくくなり、湿気がこもりやすくなります。
居住中は人の出入りや換気扇で空気が循環しますが、閉め切った状態では柱や土台が水分を含み、壁内結露も起こりやすいでしょう。
その結果、木材腐朽菌が繁殖すると建物の強度が低下し、壁や床にカビが広がることもあります。
また、使われない配管ではサビが生じたり、排水口の封水が蒸発して悪臭が入り込んだりする点にも注意が必要です。
そのため、定期的な換気や通水で湿気を逃がし、建物内部まで傷みが進む前に状態を確認することが大切といえます。

害虫や害獣の繁殖被害

空き家は人の出入りが少なく静かなため、害虫や害獣が侵入しても気づかず、被害が広がることがあります。
たとえば、湿った木材を好むシロアリは床下の土台や柱を内側から食べ進めるので、外見だけでは異変を見つけにくいでしょう。
木材の劣化が進めば建物の強度が低下し、地震や台風の際に安全性へ影響するおそれも生じます。
また、ネズミやゴキブリが屋根や壁の隙間から入り、配線をかじったり、ふん尿で汚れや悪臭を招いたりする場合もあります。
そのため、床下や室内、設備を定期的に確認し、小さな異変の段階で対処することが被害拡大を防ぐうえで重要です。

掃除不足での連鎖劣化

掃除をしないとほこりや汚れがたまり、カビが発生しやすくなるうえ、建物の小さな異変にも気づきにくくなります。
たとえば、雨どいの詰まりや外壁のひび割れを放置すると、雨水が天井や壁の内側へ入り込む原因になりかねません。
そして、木材の腐朽やゆがみが進むと屋根や外壁の隙間が広がり、さらに雨水や害獣が侵入しやすくなるでしょう。
また、屋根や外壁は紫外線や風雨でも傷むため、塗装の剥がれや隙間まで定期的に確認することが大切です。
小さな不具合の段階で清掃や補修をおこなえば、大きな修繕を防ぎやすくなり、空き家の状態も把握しやすくなります。

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住んでいない家の劣化を防ぐ実践法

前章では家が傷む原因について述べましたが、適切な対策をおこない、建物の劣化を食い止めていきましょう。
それでは、通水や換気など、住んでいない家の劣化を防ぐ具体的な実践法について、解説します。

サビと悪臭を防ぐ通水

通水とは蛇口から水を流して配管や排水口の状態を保つ作業で、住んでいない家でも続けたい基本的な管理です。
キッチンや浴室の排水口には下水のにおいや虫を防ぐ封水があり、使わない期間が長いと蒸発して役割を失うでしょう。
そのため、月に1回を目安にすべての蛇口から1〜3分ほど水を流し、トイレも流して封水や配管内の水を入れ替えます。
また、通水時に赤い水や水漏れがないか確認すると、サビや設備の異変を早めに見つけやすくなります。
ただし、寒冷地では冬場に配管内の水が凍って破損することもあるため、必要に応じて水抜きをおこなうことも重要です。

計画換気でカビを抑制

空き家の換気は月に1〜2回を目安に予定へ組み込み、晴天が続いた後など、屋外の空気が乾燥している日におこなうと効果的です。
雨の日や湿度が高い日は外の湿気を取り込むため、天候を確認し、10時〜14時頃を目安に作業すると良いでしょう。
窓は対角線上にある場所も開けて空気の入口と出口をつくり、押入れやシンク下の収納扉も開放することが大切です。
さらに、換気扇を60分ほど運転すれば、自然の風だけに頼らず室内の空気を効率よく入れ替えられます。
このように計画的な換気を続けることで、結露やカビを抑え、室内と建物の状態を保ちやすくなるでしょう。

専門業者への管理委託

遠方に住んでいる場合や訪問が難しい場合は、空き家管理を扱う不動産会社などに巡回を依頼する方法があります。
外部巡回は月額3000〜5000円程度、換気や通水を含む内部巡回は月額5000〜1万円前後が目安です。
また、内容によっては月額1万2000円程度になるため、契約前に巡回回数や作業範囲、報告内容を確認すると安心でしょう。
さらに、災害後の確認に対応するかも確かめ、地域事情や売却・賃貸にも詳しい会社を選ぶことが大切です。
日常管理と将来の活用をまとめて相談できれば、所有者の負担を抑えながら空き家の状態を確認しやすくなります。

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放置リスクと住んでいない家を売却する基準

ここまで建物の劣化を防ぐ管理方法を解説しましたが、長期放置に潜むさまざまなリスクについても、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、放置による資産価値の低下と、住んでいない家を売却すべき判断基準について、わかりやすく解説していきます。

放置の社会的リスク

空き家の管理は周囲の安全や住環境にも関わるため、所有者が状況を確認することが大切です。
人目が少ない敷地では不法投棄が起こることがあり、ごみや雑草が増えると近隣の苦情につながる場合があります。
また、屋根瓦や外壁が落下して通行人や隣家に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があるでしょう。
倒壊や衛生上の問題が大きい空き家は特定空家等、そのおそれがある空き家は管理不全空家等に該当することがあります。
さらに、行政の命令に従わないと行政代執行がおこなわれ、費用を所有者が負担する可能性もあるため、早めの対応が重要です。

経年劣化での価値低下

建物や設備は時間とともに傷みますが、空き家では対応が遅れやすく、管理状態が売却時の評価に影響します。
たとえば、1〜2年ほどで壁紙の剥がれが生じても、状態によっては清掃や部分的な張り替えで対応できるでしょう。
一方、3〜5年以上放置して雨漏りや配管の腐食が進むと、修繕が増え、売却条件にも影響する可能性があります。
また、状態によっては解体費用を見込んだ評価となり、木造住宅では150万〜300万円程度の撤去費も見込んでおきましょう。
ただし、価値は年数だけで決まらないため、不動産会社に現状を確認し、維持と売却の費用を比較することが大切です。

増税リスクと早期売却

特定空家等や管理不全空家等として改善の勧告を受けると、住宅用地の特例から外れ、税負担が増える可能性があります。
また、保険料や水道光熱費、草刈り、修繕、交通費がかかるため、今後3〜5年間の維持費を整理すると良いでしょう。
そのうえで、活用予定がなければ、維持費を抑えるための早期売却も検討できます。
さらに、相続した空き家は要件を満たすと、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例を利用できる場合があります。
ただし、相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限のため、専門家に相談し、要件を早めに確認することが大切です。

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まとめ

空き家は室内にこもる湿気による木材の腐朽やシロアリなどの害虫被害、日々の掃除不足による不具合の連鎖などによって急速に建物の劣化が進みます。
建物の劣化を防ぐためには、月に1回程度の定期的な通水や計画的な換気をおこない、自分で管理するのが難しい場合は専門業者への委託を検討することが大切です。
長期放置は近隣トラブルや資産価値の低下、増税などのリスクを伴うため、維持費と査定額を比較し、特例が使える3年以内の早期売却も視野に入れて判断すると良いでしょう。