相続した不動産が未登記だった際の相続方法やデメリットついて解説

親や親族が亡くなったあと、ずっと固定資産税を納めていた不動産が未登記だった、と判明して驚いた方もいるのではないでしょうか。
登記せずに放置すると、時間が経過するにつれて手続きが複雑になり、登記に必要な手続きや必要書類などが増える可能性があります。
未登記のままだと不動産の所有権を立証する手続きが困難になる場合もありますので、登記に必要な手続きなどをご紹介します。

相続した不動産が未登記のままの理由

不動産を相続後、固定資産税の納税通知書が送付されていた場合、登記されていると思い込んでいる方もいるのではないでしょうか。
相続した不動産が未登記のまま気がつかず、放置されていた理由を以下で説明します。

不動産の登記は義務付けられている

登記簿は「表題部」「権利部」と呼ばれる2つから構成されており、表題部登記には建物の基本情報が記載されています。
このため、建物の新築、増築、または取り壊しをおこなった場合には、必ず表題部登記をおこなわなければなりません。
権利部登記は、不動産の所有者の氏名や住所、抵当権の有無など、所有権に関する情報を記録するもので、所有者に変更があった場合におこなわれます。
権利部登記は、法的に義務付けられているわけではありません。
しかし、登記をおこなうことで不動産の所有権の主張が可能になるため、権利部登記もおこないましょう。

登記を担当する役所と固定資産税を担当する役所は別

不動産登記法によれば、建物を新築、増築、または解体した場合など、表題部に変更が生じた場合は1か月以内に申請しなければなりません。
登記は国（法務省）が管理しますが、固定資産税は各市町村が管理しており、公平性を保つため各自で調査し課税します。
しかし、登記は所有者の権利を保護するための制度であり、所有者が申請しない場合には登記簿は作成されません。
登記所では物件の自発的な調査をおこなわないので、所有者が登記を申請しない限り物件が登記される可能性は低いです。
登記所は所有者が登記を申請し登記がおこなわれた場合にのみ、地方税法の規定に従って市町村長に通知します。
一方、市町村長が独自に固定資産税などを課税をする場合は、登記所に通知する義務はありません。
したがって、登記を担当する役所と固定資産税を担当する役所の管轄は別になるので、課税されているにもかかわらず登記がおこなわれていない場合があります。

自己資金で新築をおこなった場合は未登記のままの可能性も

未登記とは、法律上は不動産（土地や建物）の登記登録が必要であるにもかかわらず、実際には登録がなされていない状況のことです。
表題登記は法律で義務付けられていますが、実際に不動産を売買したり、増築のローンを組んだりしない限り、登記されていなくても不便を感じないでしょう。
また、以前は住宅ローンを組まず自己資金のみで家を購入する方法が一般的だったので、表題登記がされていない建物は数十年前に建てられた物件が多い傾向にあります。

相続した未登記の不動産をそのままにしておくデメリット

不動産を登記せずそのままにしておくと、その後各種手続きをする際いろいろな不都合が発生する可能性が高くなります。
登記しなければならない理由と、登記せずにそのまま売買した際のデメリットをご紹介します。

不動産の表題登記は義務付けられている

不動産登記法で、土地や建物といった不動産の所有権を取得した場合などに、表題登記申請の義務を定めています。
登記簿の表題部には、所在・家屋番号・建物の種類・構造・床面積・所有者の氏名住所等といった事項が記載されています。
この表題登記の記録に基づいて、市区町村役場や税務署は固定資産税の課税をおこなうのです。
土地だけではなく、建物についても表題登記が原則義務化されている背景には、このように行政が適切に課税できるようにとの目的があります。

そのまま放置する際のデメリット

登記は、自分の不動産に関する権利を保護するためにおこなうものです。
不動産の所有権を主張するためには、まず所有権保存登記という権利の登記が必要ですが、この登記をおこなう前に表題登記の申請が必要となります。
未登記建物で表題登記がない場合、所有者が誰であるかという問題が生じる可能性が高いです。
このような状況で所有権の争いが起きた場合、自分が建物の所有者であることを第三者に示せないため所有権を主張できません。
また、未登記建物を売却したい場合でも、買主にとっては売主が実際の所有者であるかどうか確認不可能です。
売主が所有権を主張するためには、表題登記と所有権保存登記をおこなう必要があります。
したがって、未登記の建物を売買する際、通常の登記済み建物の売買よりも手続きが複雑になるでしょう。
また、表題登記や所有権保存登記を実施していない物件は、抵当権設定登記もできません。
抵当権は債務者が借入資金の返済を怠った場合に備えて、金融機関が不動産を担保として設定します。
しかし、抵当権が登記されていない不動産はその担保価値が認められないため、金融機関からの融資を受けられません。
以上のことから、不動産登記法で表題登記を義務付けているのですが、所有権を保護するためにも表題登記と所有権保存登記をおこないましょう。

未登記の不動産を相続する方法

登記されていない不動産でも、手順を踏んで手続きを行えば相続できますので、その方法などをご紹介します。

相続登記をおこなう

不動産が登記されていなかった場合は、なるべく早く相続登記をおこないましょう。
不動産登記法第47条で「表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならない」と定められています。
そのため、表題登記がない未登記建物の所有者が死亡し、表題登記がない建物を相続する際、相続人は一定期間内に表題登記をおこなう義務が生じます。
相続登記する際は、必要な書類などを揃えて、物件の所在地を管轄する法務局へ申請しましょう。
申請の際に以下の書類が必要となります。
登記申請書や建築確認通知書（検査済証）、建物図面・各階平面図です。
そして、建物の評価証明書や相続証明書（戸籍謄本など）、工事人の工事完了引渡証明書、資格証明書、印鑑証明書なども含まれます。
しかし、長い期間登記されず、そのまま放置されて時間が経過した物件は、他の手続きも必要となりますので、次でご説明します。

相続人で遺産分割協議書を作成する

まず、相続人を特定し、相続人が全員揃ったら遺産分割協議をおこないましょう。
遺産分割協議とは、亡くなった人の財産である遺産を誰が、どの程度取得するかを話し合い、合意した結果を文書化したもので、この文書を遺産分割協議書と呼びます。
通常、遺産分割協議書を作成する際には、どの遺産を分割するのかを明確にするため、遺産を一覧化した「財産目録」を作成します。
ただし、未登記の建物は法務局では調査ができないため、納税通知書が手がかりとなるでしょう。
自治体は通常、自己の調査に基づいて、未登記の建物にも課税しているため、納税通知書には、未登記のままの建物の情報も含まれている可能性が高いです。
合意が達成されたら、その結果をまとめた遺産分割協議書を作成し、全員で署名、実印で押印し、印鑑証明書も全員分取得しましょう。
相続登記の申請には、この遺産分割協議書が必要となります。
遺産分割協議書が作成されたら、その他必要書類も準備して相続登記をおこないましょう。
これにより、登記されていなかった不動産の相続手続きが完了します。

まとめ

登記は、自分の不動産に関する権利を保護する際におこなうもので、登記されていなくても不便に感じないかもしれませんが、不動産の所有権を主張するために必要な手続きです。
未登記のまま時間が経過した場合、さらに手続きが煩雑になり必要書類も増えますので、早めに相続登記をおこないましょう。