遺産が家のみの場合相続はどうなる？配偶者居住権も解説

親が亡くなり、相続する遺産が実家などの持ち家のみであった場合、現金のように均等に分けることができず、どのように遺産分割を進めるべきかでお困りではありませんか。
不動産のみの相続は分割方法の選択肢が限られるため、特定の相続人に負担が偏ったり、親族間で不公平感が生じてトラブルに発展したりするケースが多く見受けられます。
本記事では、相続遺産が家のみの場合における具体的な遺産分割方法をはじめ、残された配偶者の住まいを守る「代償分割と配偶者居住権の併用」や、手続き上の注意点について解説します。
今後の生活への不安を取り除き、ご家族全員が納得できる円満な相続手続きを目指している方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

相続財産が家のみの場合における分割方法

相続遺産が家のみの場合の分割方法には、主に法定分割や代償分割、換価分割などがあります。
まずは、相続遺産が持ち家などの不動産のみの場合の遺産分割について、解説していきます。

法定相続による分割

法定分割とは、民法で定められた法定相続分に従い、家を複数の相続人による共有名義で受け継ぐ方法です。
たとえば、相続人が配偶者と子1人なら、それぞれの法定相続分は2分の1となり、この割合を持分と呼びます。
また、持分は部屋や階を物理的に分けるものではなく、同じ不動産を割合に応じて共同所有する仕組みです。
さらに、遺産分割協議がまとまる前でも、法定相続分に基づく相続登記を申請できる場合があります。
共有後は固定資産税などの費用負担についても、相続人同士で決めておくと安心でしょう。
ただし、家全体を売却する際には原則として共有者全員の同意が必要になるため、将来の利用方法まで考えて選択するとよいでしょう。

代償金を使う代償分割

代償分割とは、特定の相続人が家を単独で取得する代わりに、ほかの相続人へ自身の預貯金などから代償金を支払う方法です。
家を残したまま各相続人の取り分を調整しやすいため、住み続けたい方がいる場合にも検討しやすいでしょう。
ただし、代償金は家の評価額をもとに決めるため、固定資産税評価額や実勢価格など、どの基準を使うか話し合う必要があります。
また、家を取得する方には支払いに充てる資金が求められ、生命保険金などを活用する方法も考えられます。
資金計画を立てたうえで、支払い可能な金額を確認しておくことが重要です。
そのため、取得者や支払額、期日、支払い方法を遺産分割協議書へ明記し、相続人全員で内容を共有しておくことが大切です。

換価分割の手順と特徴

換価分割とは、相続した家を売却して現金に換え、仲介手数料や税金などの費用を差し引いた残額を相続人で分ける方法です。
まずは全員で売却することに合意し、代金の分配割合や手続きの代表者などを遺産分割協議書へ記載します。
また、代表者名義で相続登記をする場合は、換価分割のための便宜的な登記であることも明確にしておくと安心でしょう。
その後、不動産会社を通じて買主を探し、売買契約や引渡し、費用の精算を経て売却代金を分配する流れとなります。
さらに、売却価格によって最終的な受取額が変わる点にも注意が必要です。
現金なら細かく分けやすい一方、家財整理や売却活動に時間が必要な場合もあるため、余裕のある予定を立てることが大切です。

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代償分割と配偶者居住権を併用するケース

前章では、遺産の分割方法について述べましたが、残された家族の住まいをどう確保するかも重要ですよね。
ここでは、代償分割と配偶者居住権を併用する場合について、解説していきます。

住み続ける制度の役割

相続財産が家のみで、残された配偶者が住み続けたい場合は、住まいと今後の生活資金を両方確保できる分け方を考えることが重要です。
配偶者が家の所有権をすべて取得すると、ほかの相続人との取り分を整えるため、多額の代償金が必要になる場合があります。
しかし、預貯金を代償金へ多く充てれば、その後の生活に使える資金が減ってしまうでしょう。
そこで活用を検討できるのが、2020年4月1日に施行された配偶者居住権で、家の所有権と住む権利を分けられる制度です。
所有権をすべて取得しなくても住み慣れた家で暮らせるため、手元の資金を残しながら住環境を守る方法として家族で検討できます。

配偶者居住権の仕組み

配偶者居住権とは、亡くなった方が所有していた建物に相続開始時点で住んでいた配偶者が、原則として無償で住み続けられる権利です。
たとえば、配偶者が居住権を取得し、子がその家の所有権を取得するように、1つの不動産の権利を分けて相続できます。
また、設定には遺産分割協議での合意や遺言などが必要となり、期間を定めない場合は原則として配偶者が亡くなるまで続きます。
さらに、配偶者居住権の登記をすれば、所有者が第三者へ変わった場合にも、その第三者に対して住む権利を主張できます。
ただし、権利の譲渡はできず、日常的な修繕などは配偶者が負担するため、住み続ける際の支出も確認しておくことが大切です。

併用による代償金の軽減

代償分割と配偶者居住権を組み合わせる場合は、家全体の価値を配偶者居住権と、それが付いた所有権に分けて評価します。
たとえば3000万円の家を配偶者と子1人で相続し、配偶者が所有権すべてを取得すると、法定相続分を基準に1500万円の代償金が必要になる場合があります。
一方、配偶者居住権と子が取得する所有権をそれぞれ1500万円と評価できれば、双方が法定相続分相当を取得する形になるでしょう。
そのため、現金で支払う代償金を減らしたり、不要にしたりできる可能性があります。
ただし、実際の評価額は配偶者の年齢や建物の条件などで変わるため、具体的な金額を確認しながら調整することが重要です。

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家を相続する際の注意点

ここまで、遺産分割の仕組みや制度について解説しましたが、未然にトラブルを防ぐためのポイントもおさえておきましょう。
最後に、家を相続するときの注意点について、解説していきます。

不公平感によるトラブル

遺産が家のみの場合、1人が家を取得すると、ほかの相続人へ渡せる現金が少なくなり、受け取る財産に差が生じやすくなります。
たとえば親と同居していた子が住み続けるために取得を希望しても、ほかのきょうだいの取り分をどのように確保するか考える必要があるでしょう。
そのため、代償分割を利用する場合は、家の評価額と取得者が用意できる資金を早めに確認し、全員で認識をそろえることが大切です。
また、一定の相続人には最低限の取り分である遺留分があるため、遺言で1人に家を残しても金銭の支払いが必要になる場合があります。
生前から準備できるなら生命保険金を代償金へ充てるなど、家を取得しない方への資金を確保しておく方法も検討できます。

安易な共有状態のリスク

共有名義は各相続人が持分を取得できる方法ですが、話し合いを先送りする目的だけで選ぶと、将来の売却や活用で手続きが複雑になりやすいでしょう。
たとえば、きょうだい3人で共有している家は、2人が売却を希望しても、残る1人の同意がなければ原則として家全体を売却できません。
また、共有者が亡くなると、その持分が配偶者や子へ引き継がれ、時間の経過とともに関係者が増える場合があります。
さらに、誰も住んでいなくても固定資産税や維持管理費は発生するため、費用負担をめぐる調整も必要です。
そのため、共有を選ぶなら将来の利用方針だけでなく、管理担当や費用の分担方法まで具体的に決めておくことが大切です。

義務化された相続登記

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続した方の名義へ変更するために法務局へ申請する手続きです。
2024年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。
共有名義で取得する場合も対象となり、正当な理由なく期限までに申請しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があるでしょう。
また、義務化前に発生した相続も、2024年4月1日より前に相続したことを知っていた場合は、原則2027年3月31日までに申請が必要で、親や祖父母の名義のまま残っている家があれば期限の確認が必要です。
そのため、遺産の分け方が決まったら早めに必要書類をそろえ、手続きに迷う場合は司法書士への相談も検討すると安心です。

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まとめ

相続財産が家のみの場合、主な遺産分割の方法には共有名義にする法定分割や、代償金を利用する代償分割、家を売却する換価分割があります。
残された配偶者が家に住み続けたい場合は、配偶者居住権と代償分割を併用することで、金銭的な負担を軽減しながら住む権利を確保できます。
不公平感や安易な共有名義による将来のトラブルを防ぐためにも、分割方法を話し合い、義務化された相続登記を原則3年以内に完了させると安心でしょう。