相続税の取得費加算の特例について！適用できないケースも解説

相続した不動産を売却する際、予想以上に税金がかかってしまい手取りが減るのではないかと、お悩みではありませんか。
相続税を支払った後に、売却益への税金まで重なると負担は大きいですが、「取得費加算の特例」を正しく活用すれば、その税額を抑えられる可能性があります。
本記事では、特例の仕組みや計算方法といった基礎知識から、適用できない注意点、さらに他の控除制度との併用方法までを解説します。
相続不動産の売却で損をしたくない方や、将来の相続に備えて知識を整理しておきたい方は、ぜひご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

取得費加算の特例とは

不動産売却時の節税を考えるなら、まずはこの制度の基本知識からおさえましょう。
まずは、取得費加算の特例の仕組みや要件について、解説していきます。

制度の目的と取得費の範囲

取得費加算の特例とは、相続税を納めた不動産を売却する際に、税負担の偏りを調整することを目的とした制度です。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算され、この差額が課税対象となります。
取得費には不動産の購入代金にくわえ、仲介手数料や登録免許税など、取得時に要した付随費用も含めることが可能です。
建物については経年による価値の減少を考慮し、減価償却費を差し引いた後の残額が取得費として扱われます。
なお、売却のために支払った仲介手数料や測量費、解体費などは、譲渡費用として区分して整理します。
すでに支払った相続税の一部を取得費に上乗せできる点が特徴で、譲渡所得を抑えやすくなる仕組みといえるでしょう。

特例適用の主な要件と期限

この特例を受けるためには、相続または遺贈によって財産を取得した個人であるかを、まず確認する必要があります。
実際に相続税が発生し、納税していることが条件となるため、相続税額が0円の場合は対象外となります。
適用期限は、相続開始日の翌日から起算し、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却を完了させる必要があります。
相続税の申告期限は原則として10か月以内であるため、全体のスケジュール管理には注意が必要です。
そのため、相続開始から3年10か月以内を1つの目安として、余裕を持って売却準備を進めると良いでしょう。
贈与や法人が取得したケースでは対象外となるため、別の制度を活用して整理することをおすすめします。

計算方法と節税効果の目安

取得費に加算できる相続税額は、納めた相続税額に売却する資産の評価割合を掛けて算出します。
具体的には、相続税額に譲渡資産の評価額を掛け、課税価格と債務控除額の合計で割る計算式を用います。
たとえば、売却価格が5,000万円の場合、特例を使うことで譲渡所得を圧縮することが可能です。
また、長期譲渡所得の税率を約20.315%とすると、税額にして約60万円の差が生まれることもあります。
当時の領収書などが残っていれば実額で計算でき、概算よりも正確な取得費を計上できます。

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取得費加算の特例が適用できない主なケース

前章では、取得費加算の特例の概要を述べましたが、どんな状況でも適用できるわけではありません。
ここでは、特例が適用できないケースについて解説します。

贈与不動産が対象外の理由

取得費加算の特例は、相続税の納付を前提とした制度であるため、贈与により取得した不動産は対象外となります。
贈与では相続税ではなく贈与税が課されることから、取得費の考え方も相続の場合とは異なります。
そのため、贈与時の契約書や登記費用などの書類を整理し、通常の取得費を積み上げて把握しておくことが重要です。
また、将来の売却を見据える場合は、譲渡税まで含めたシミュレーションをおこなっておくと良いでしょう。
取得費が不明な場合でも、概算取得費として売却額の5%を用いる方法があり、早めの資料収集が資金計画を立てやすくします。

夫婦間の譲渡と名義変更

夫婦間で不動産の名義を変更する場合、税法上は贈与や譲渡として扱われるため、事前の確認が欠かせません。
相続で取得した本人が売却する場合は、特例を検討できますが、名義変更を挟むことで取得経路が変わります。
その結果、将来に配偶者が売却する際は、取得費や税務上の確認事項が増える可能性があります。
なお、名義変更には管理面のメリットもありますが、手続き前に税務上の扱いを整理しておくと安心です。
共有名義の場合も持分ごとに譲渡所得が計算されるため、売却時期や割合を含めて不動産会社へ伝えておきましょう。

相続時精算課税との関係

相続時精算課税制度は、生前に贈与した財産を、将来の相続税とあわせて精算する仕組みです。
被相続人が亡くなった後は、贈与した財産の価額が相続税の計算に含まれますが、取得形態は贈与のままとなります。
そのため、譲渡所得の取得費に相続税を加算できる特例は、適用されない点に注意が必要です。
なお、この制度は、相続開始前3年以内の贈与を加算する制度と混同しやすいものの、税務上の扱いは異なります。
制度選択の経緯を整理し、家族構成や贈与状況を踏まえて専門家に相談すると、安心して判断しやすくなるでしょう。

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他の特例と併用して節税効果を高める方法

ここまで、取得費加算の特例の適用の可否を解説しましたが、さらに他の制度も一緒に活用したい場合もあるでしょう。
最後に、本特例と併用できる有利な税制について、解説していきます。

3,000万円特別控除との併用条件

3,000万円特別控除は、一定の要件を満たすマイホームを売却した場合に、譲渡所得から差し引ける制度です。
相続した不動産であっても条件に合致すれば利用でき、取得費加算の特例と同じ年の申告で併用が可能です。
計算方法は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに相続税の加算額で調整する流れになります。
そのうえで、3,000万円特別控除を差し引くことで、課税対象となる譲渡所得を大きく圧縮できます。
これは、最終的に残った利益に対して所得税と住民税が課税されるため、売却時の手取り額への影響は小さくありません。
ただし、各制度には売却期限や居住要件があるため、相続時からの経緯を記録し、早めに売却方針を共有しておくと良いでしょう。

小規模宅地等の特例の効果

小規模宅地等の特例は、相続税の計算において、土地の評価額を一定範囲で減額できる制度です。
たとえば、評価額3,000万円の宅地が特例によって、1,500万円相当として計算されることがあります。
相続税の納付額が下がれば、取得費に加算できる金額も少なくなりますが、トータルではプラスになりやすい傾向にあります。
また、相続税自体の差額と、譲渡所得税の軽減効果を合わせることで、全体的なメリットが期待できるでしょう。
ただし、土地の使い方や同居の状況で適用の可否が変わるため、相続発生直後から資料を揃えておくことが大切です。
要件に合うかしっかり確認して進めることで、手元の資金繰りは改善しやすくなります。

申告の流れと専門家相談

複数の制度を併用する場合は、相続税申告書と売却年の確定申告書をつなぐ、資料整理が重要になります。
取得費加算の特例では、相続税申告書の写しや納付額を確認できる書類を、事前に準備しておきましょう。
申告の流れとしては、相続発生後10か月以内に相続税の申告をおこないます。
その後、不動産を売却した年の翌年3月15日までに、所得税の確定申告が必要となります。
なお、税理士へは相続税額の内訳と売却予定価格を共有し、最適な特例の組み合わせを検討すると良いでしょう。

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まとめ

相続税の取得費加算の特例は、納めた税金の一部を取得費に上乗せして譲渡所得を抑える制度で、相続開始から3年10か月以内の売却が目安です。
相続税の納税者が対象となるため、贈与取得や夫婦間の名義変更、相続時精算課税を利用したケースなどは適用外となります。
3,000万円特別控除などと併用すれば節税効果が高まるため、専門家に相談しながら申告準備を進めると良いでしょう。