アスベスト物件は売却できる？不動産の調査義務も解説

築年数の古い不動産を売却する際、「建物にアスベストが含まれていたらどうしよう」と不安を感じてはいませんか。
アスベストの有無が不明確なままでは、買い手が付きにくいだけでなく、売却後に思わぬトラブルへと発展するリスクも潜んでいます。
本記事では、アスベストに関する基礎知識から、売却時に求められる説明義務、そして安全かつスムーズに取引を進めるための対策について解説します。
アスベストのリスクを正しく理解し、後悔のない売却活動をおこないたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

アスベストとは？不動産売却トラブルを防ぐための事前知識

不動産売却において、問題を未然に防ぐためには、アスベストの基礎知識からおさえることが大切です。
まずは、アスベストの定義や規制の変遷について、解説していきます。

耐火・断熱などの性質

アスベストは「石綿」とも呼ばれる天然の鉱物資源で、一見すると綿のような素材です。
一方で、鉱物特有の丈夫さを持ち、その繊維は髪の毛の約5,000分の1、直径0.02μmから0.35μmほどと細いのが特徴と言えます。
耐火性や断熱性だけでなく、防音性や電気絶縁性にも優れており、薬品にも強いという多くのメリットがありました。
さらに、セメントなどの材料となじみやすく、成形もしやすいため、費用対効果の良い建材として多くの建築現場で採用されてきたのです。

規制に至るまでの歴史

日本では戦後の復興期から需要が急増し、1970年代から1990年代にかけては、年間約30万tもの資材が消費されました。
その後、健康への影響が考慮され始め、1975年に重量5%を超える吹き付け作業が原則禁止となったのを皮切りに、対策がスタートします。
1995年には青石綿と茶石綿が禁止され、含有基準も重量1%超へと厳しくなり、規制対象が拡大しました。
また、2004年には主要建材の多くが使用不可となり、翌2005年の石綿障害予防規則によって、取り扱いのルールが整理されています。
最終的に、2006年には基準が重量0.1%超へと厳格化され、特殊な用途を除いて原則使用禁止となりました。

主な建材と健康リスク

アスベスト建材は、粉じんの出やすさを示す「発じん性」によって、主に3つのレベルに分類されています。
レベル1は発じん性が著しく高く、鉄骨の梁や柱の耐火被覆に使われる吹き付け材などが該当するため、専門家による事前確認が欠かせません。
レベル2は発じん性が高い区分で、配管やボイラーの保温材などが含まれ、劣化状況によっては慎重な作業手順が求められます。
レベル3は発じん性が比較的低く、屋根スレートや外壁サイディングなどが該当します。
一般的な木造の一戸建てで使用されているアスベストはほぼこの「レベル3」であり、通常生活している分には飛散の危険性は極めて低いため、過剰に心配する必要はありません。
ただし、解体や改修時には十分な注意が必要です。
吸入された繊維は体外へ排出されにくく、20年から50年とされる長い潜伏期間を経て健康に影響を及ぼす可能性があります。
そのため、売却時に建材の情報を整理しておくことで、買主が将来の改修計画を立てやすくなり、取引も円滑に進みやすくなるでしょう。

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アスベスト含有の可能性がある不動産の売却は可能？

前章では、アスベストの注意点について述べましたが、実際にそうした物件を売買することは法的に問題ないのでしょうか。
ここでは、宅建業法上の義務や買い手の方の心理について解説します。

売主が負う説明義務

アスベストが含まれている可能性があっても、売却自体は可能であり、取引は通常どおり進められます。
重要なのは、現時点で把握している情報を整理し、買主に対して誠実に伝える姿勢です。
仲介業者には重要事項説明の義務があり、宅地建物取引士が調査結果の有無や内容を説明します。
売主に石綿使用調査を義務付ける法律はないため、未調査の場合はその旨を正直に共有しましょう。
物件状況報告書に把握している範囲の情報を記載し、図面や修繕履歴を添えることで、より丁寧で安心感のある説明につながります。

調査未実施による懸念

調査が未実施のままでは、買主が将来のリフォームや解体に必要な手続きや費用を、想像しにくくなります。
とくに、2006年以前の建物はアスベスト使用の可能性が意識されやすく、判断材料が不足すると検討に時間がかかる傾向があります。
さらに、2023年10月以降は、建物の解体や改修工事を行う際、「建築物石綿含有建材調査者」などの有資格者によるアスベストの事前調査が義務化されました。
買主側でこの調査費用や高騰しているアスベストの特別処分費用（解体費用の増額分）を見込む必要があるため、「アスベストが含まれている前提で、その処分費用分を売却価格から値引きしてほしい」と価格交渉の材料にされるケースが現場では多々あります。
購入前に専門家へ相談したいと考える方も多く、調査の有無を売主側で早めに整理しておくことで全体の段取りがスムーズになるのです。
また、金融機関への相談や工事会社への見積もり依頼など、購入計画そのものに影響が及ぶ場合もあります。
現状を正しく把握して情報不足を解消できれば安心感が高まり、結果として検討スピードの向上につながるでしょう。

情報開示による売却のメリット

売主側で調査を実施し、その結果を開示することで、買主は改修や資金計画を具体的に描きやすくなり、早期の判断につながりやすくなります。
宅地建物取引士も根拠資料をもとに説明できるため、内容に説得力が生まれ、信頼関係の構築にも寄与します。
調査済みである点は、物件が丁寧に管理されてきた印象を与え、募集図面での評価向上にもつながるでしょう。
さらに、条件調整の場面でも調査報告書があることで、建設的な話し合いが進めやすくなります。

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不動産売却前に実施すべきアスベスト対策

ここまで、説明義務や心理面を解説しましたが、実際に売却を進めるための実務的な手順もおさえておきましょう。
最後に、調査から売却戦略までの流れについて、解説していきます。

調査の流れと費用感

売却前の調査は、築年数や図面をもとに、アスベストが使われている可能性のある箇所を整理することから始まります。
次に現地で目視確認をおこない、建材の種類や劣化状況を踏まえて、詳細な検査が必要かを判断します。
より正確な確認が必要な場合は、建材の一部を試料として採取し、専門の分析機関へ送付する流れです。
なお、分析では顕微鏡などを用いて繊維の有無を調べ、その結果が調査報告書としてまとめられます。
費用の目安は、書面調査と目視のみであれば数万円程度、試料採取と分析を含めると、検体数に応じて数万円から数十万円程度となります。
あらかじめ調査範囲やスケジュールを定め、アスベストに詳しい専門家へ相談することで、売却活動も円滑に進めやすくなるでしょう。

重要事項説明への反映

調査結果が出たら、速やかに報告書を仲介会社へ共有し、重要事項説明書への記載内容をすり合わせます。
重要事項説明書は、買主との認識を合わせるための大切な書面です。
宅地建物取引士が専門的な見地から資料の要点を整理し、わかりやすく補足説明をおこないます。
あわせて、物件状況報告書にも反映し、いつ、誰が、どの範囲で調査をおこなったかを明記します。
また、説明に使用した資料の写しは手元に保管し、買主からの質問にいつでも同じ情報で答えられるよう、準備しておきましょう。

除去や売却条件の戦略

アスベストが確認された場合でも、レベルや部位、状態に応じて適切な対応策を選ぶことが可能です。
成形板など、状態が安定している建材であれば、管理方法を明確に伝えたうえで、現状有姿で引渡す選択肢もあります。
一方で、吹き付け材や保温材については、封じ込めや囲い込みといった対策を講じる方法も検討できます。
売主側で除去や改修をおこない、安全な状態で引渡す戦略は、買主の負担を軽減できる点で魅力となるでしょう。
調査結果に基づく方針を整理し、仲介会社の提携サービスなども活用しながら、双方が納得できる条件を整えることが重要です。

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まとめ

アスベストは優れた建材ですが、健康への影響から2006年に原則禁止されており、築年数に応じた使用有無の確認とリスク理解が重要です。
売主に法的な調査義務はなく未調査でも売買は可能ですが、把握している情報を誠実に開示することで、買主の信頼を得て手続きを円滑に進められます。
専門家の分析で含有が確認された場合も、状況に応じた対応や条件を検討すれば、双方が納得できる取引につながるでしょう。