空き家に相続税はかかる？計算方法や節税対策についても解説

ご実家などの空き家を相続するにあたり、「相続税は一体いくらかかるのか」「税負担を減らす方法はあるのか」とお悩みを抱えていませんか。
不動産の評価や特例の仕組みは複雑であり、正しい知識を持たずに対策を後回しにしてしまうと、本来払わなくても良い高額な税金を負担するリスクがあります。
そこで本記事では、空き家にかかる相続税の計算方法や基礎控除の考え方、さらに「小規模宅地等の特例」などを活用した節税対策について解説いたします。
無駄な出費を抑えてスムーズに相続を進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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空き家の相続税はどうなる？

空き家を相続する際、相続税がどうなるかは押さえておきたいポイントです。
まずは、相続税の基本的な仕組みと、小規模宅地等の特例について解説いたします。

相続税の基本と課税ケース

相続税は、亡くなった方が残した財産の合計額が「基礎控除」を超えた際に課税される税金です。
財産には現金や預貯金のほか、空き家の建物と土地も含まれ、その合計額で課税されるかが決まります。
基礎控除は「3,000万円＋（600万円×法律で定められた相続人の数）」で計算され、家族構成に応じて金額が変わります。
たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の合計3人の場合、基礎控除は4,800万円（3,000万円＋600万円×3人）です。
財産の合計評価額が4,800万円以下であれば課税はなく、基本的に相続税の申告も必要ありません。
万が一、合計評価額が基礎控除を超えたら課税対象となり、相続開始を知ってから10か月以内に申告しなければなりません。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、土地の評価額を減らし、税金の負担を軽くできる制度です。
住んでいた土地（特定居住用宅地など）であれば、330㎡までの部分について評価額を80%減額することができます。
事業用の土地なども対象で、400㎡までであれば同じく80%減額される仕組みです。
アパートなどの賃貸用の土地は、200㎡まで、50%の減額となる点が異なります。
配偶者は特定条件を満たすことなく適用可能ですが、同居していた親族は申告期限まで住み続け、物件を所有し続けなければなりません。

特例適用の注意点と期限

小規模宅地等の特例は、いくつか条件を満たさないと使うことができません。
まず、申告期限までに土地を譲渡した場合は、基本的に小規模宅地等の特例は使えなくなります。
特例を使うには、計算して税額が0円になったとしても、相続税の申告書を提出することが必要です。
必要な書類は、明細書や住民票の除票、戸籍謄本、遺産分割協議書の写しなど、多岐にわたります。
万が一、話し合いが期限までにまとまらない場合は、「分割見込書」をつけて、法律で決まった割合で申告します。
その後、3年以内に話し合いがまとまれば、「更正の請求」という手続きをして特例を使い、払いすぎた税金を返してもらうことが可能です。

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空き家の相続税の計算方法と基礎控除の確認

前章では、相続税の仕組みや特例について述べましたが、実際の税額計算方法も気になることでしょう。
ここでは、空き家の相続税評価額や、具体的な計算方法について解説いたします。

財産評価と計算手順

計算は、まず亡くなった方の財産を一覧にまとめることから始まります。
次に、基礎控除額を引き、残った金額を法律で決まった割合で分け、それぞれ仮の税額を計算表を用いて算出しましょう。
その仮の税額を全員分合計したものが相続税の総額であり、これを、実際に財産をもらった割合に応じて、各自が負担する税額に按分します。
最後に、配偶者のための控除や未成年者のための控除などを引いて、実際に納める税額が決まる流れです。

特例適用時の税額比較

ここで、相続人が子ども2人という例を見てみましょう。

●財産：土地（1億円・200㎡）＋預貯金（3,000万円）＝1億3,000万円
●基礎控除：3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円
●特例なしの課税価格：1億3,000万円－4,200万円＝8,800万円

この条件で特例を適用しない場合、課税価格は8,800万円となり、相続税の総額は1,360万円となります。
一方、小規模宅地等の特例（80%減額）が適用できる場合、土地の評価額は2,000万円まで下がり、課税価格は800万円に圧縮されるため相続税の総額は80万円まで軽減されます。

計算時の必要書類と注意点

まず、戸籍謄本などをそろえて相続人を確定し、「名寄帳」や「評価証明書」で故人が所有していた不動産を把握します。
続いて、「登記事項証明書」で権利関係を確認し、「路線価図」を使って土地の評価額を計算します。
銀行からは、亡くなった日の「残高証明書」や利息明細を取り寄せ、預金額を正確に把握しましょう。
家族名義の預金や生命保険の非課税枠を誤って扱うと税額に差が出て、後に税務署から指摘される可能性があります。
また、2024年の改正で亡くなる前7年以内の贈与が、相続財産に加算される点に注意しましょう。
土地の形状や利用状況によって、評価が下がる調整を見落とさないよう、丁寧に確認することが重要です。

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空き家の相続税を減らす対策

ここまで、相続税の仕組みや計算方法を解説しましたが、節税対策もおさえておきましょう。
最後に、相続の発生前と発生後に分けて、利用できる対策について解説いたします。

相続発生前の節税対策

「暦年贈与」は、贈与を受ける方1人あたり年間110万円まで税金がかからず、これを何年か続けると効果的です。
ただし、亡くなる前の一定期間にもらった贈与は、相続財産に足して計算され、2024年からはその期間が7年間に拡大されました。
「相続時精算課税」制度は、合計2,500万円まで贈与税がかからず、まとまった財産を一度に移すのに向いており、超えた分には一律20%の贈与税がかかります。
2024年からは、この制度にも年間110万円の基礎控除（非課税枠）が新設され、使いやすくなりました。
遺言書を作成し、特例の条件に合う相続人に財産を渡すよう指定しておけば、相続の円満な解決と節税を同時に目指せます。
「家族信託」は、万が一親が認知症などになっても、託された家族が財産を管理・処分できます。

相続発生後の対応策

申告と納税は10か月以内のため、相続が発生したらまず、日程表を作り期限から逆算して手続きを進めます。
売却する場合は、まず相続登記を済ませつつ、不動産会社に査定を依頼して資金計画を立てましょう。
空き家を売る際は、3,000万円特別控除が使える可能性がありますが、家の状態や居住状況、売却時期などの条件を満たさなければなりません。
また、相続税を納めた方が、3年10か月以内に売却した場合に使える「取得費加算」により、譲渡税を軽減できる場合もあります。
賃貸物件に出す場合は初期費用や空室リスク、将来3,000万円控除が使えなくなる可能性があるため、注意しましょう。

専門家への相談と選び方

税理士に相談する場合は、相続税や土地評価に詳しい「資産税専門」の税理士を選びましょう。
その際には、過去の申告実績や土地評価の内容も確認しておくと安心です。
不動産会社は、相続物件の取り扱い経験があり、地域相場に詳しいかがポイントとなります。
税理士や司法書士と連携できる会社であれば、手続きも進めやすくなるでしょう。
司法書士は、相続登記や遺言書の作成、家族信託などを担当し、必要書類の準備や登記申請も支援してくれます。
遺産分割の話し合いが難しければ、相続に強い弁護士へ早めに相談しましょう。

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まとめ

空き家を含む財産が、基礎控除を超えると相続税がかかりますが、土地は小規模宅地等の特例で評価額を最大80%減らすことができます。
税額は、土地や預金などの全財産の評価額を合計し、基礎控除を引いて計算するため、特例の利用で大きな差が出ます。
節税には、生前の贈与や相続後の売却時特例の活用があり、複雑な手続きは税理士など、専門家へ早めに相談するようにしましょう。