不動産の売却を検討している方の中には、不動産の所有者が入院してしまい売却できるのか不安に感じている方もいらっしゃるでしょう。
不動産の所有者が入院中の場合でも、さまざまな方法で不動産の売却は可能です。
今回は、不動産の所有者が入院中でも不動産を売却する方法を解説しますので、ぜひご参考になさってください。
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不動産の売却は、売主と買主で直接契約を締結しなければなりません。
しかし、売主が入院していて、自分で契約の場に顔を出せない場合には、以下の方法があります。
病院内で契約をおこなう
所有者である自分自身が入院中で、外出許可が出ない場合でも、買主や仲介業者が直接病院まで出向き、そこで契約を結べます。
家や土地の売買契約を結ぶ場所については、法律で明確には規定されていません。
したがって、売主と買主の合意があれば、病院内でも契約を締結できます。
契約場所を病院に変更する場合は、まず売却を依頼した仲介業者にその意向を伝え、その後買主に病院での契約を依頼しましょう。
代理人へ委任する
所有者の状態によって、売買契約を結ぶ手続きが難しい場合は、代理人を立てて売買契約を委任する方法がおすすめです。
所有者が自分自身の意思で売買契約を委任する場合、家族や親戚、あるいは知人や友人など、代理人はどなたでもなれます。
しかし、未成年者などの例外もあります。
不動産の売却は大きな金額がかかるため、確実かつ信頼できる代理人の選定が重要です。
名義変更をおこなう
名義変更後の譲渡された家や土地を、子や孫が売買する方法もあります。
しかし、無償で家や土地を譲渡する場合、贈与とみなされ、贈与税が課せられる可能性があるでしょう。
贈与税は、1年間に贈与した合計額（家の資産価額）から基礎控除額の110万円を差し引いた額に応じて、10〜55％が課されます。
親が入院中に親所有の不動産を売却する方法
親が入院している場合、お子さんが代理人となって売却手続きをおこなう方法や、不動産の名義をお子さんに移してから売買する方法があります。
お子さんを代理人にする
この方法は、親がお子さんに代理人を委任して、不動産売買の交渉をおこなう方法です。
親子関係にあるため、親も安心して不動産の売却を任せられるでしょう。
ただし、信頼をおけるお子さんが代理人であっても、手続きに必要な書類を準備する必要があります。
それは、不動産所有者の印鑑証明書、委任状（不動産所有者の直筆、所有者の実印の押印があるもの）、代理人の身分証明書、実印、印鑑証明書です。
その他には、お子さんを代理人にする場合、代理人の権限にも注意が必要です。
すべてを任せると、代理人によって売却価格や条件が、自分の求めるものと異なるものになってしまう可能性があるからです。
権限については、代理人に委任する際に委任状を作成しますが、その際細かく制限を設けることができます。
委任状には具体的に、代理人に許可する行為や禁止する事項などを詳細に記載しておくと、トラブルを未然に防ぐことができるので安心です。
お子さんへ名義変更をおこなう
親が所有する家や土地の名義をお子さんに変更し、その後、お子さんが売却する方法もあります。
この場合、売却までに時間がかかっても、親が直接関わるのはお子さんへの名義変更の時だけなので、親にとっての負担が軽減されます。
しかし、名義変更を選択した場合、お子さんは十分な資金を用意しておかなければなりません。
親子関係であっても、市場価格よりも大幅に低い価格での財産譲渡は、贈与と見なされる場合があるでしょう。
市場価格と売却価格の差額に応じて、贈与税が課せられる可能性があるため、この点にも注意が必要です。
納税資金がすぐに用意できない場合には特例があります。
相続時精算課税制度は、贈与時には税金を支払わず、相続時に遺産に含まれる贈与財産も含めた相続税を課す制度です。
ただし、贈与者と受贈者に一定の要件があり、2,500万円までの贈与に限ります。
超過分については、一律20％の税率がかかりますので注意してください。
名義変更後に売却する場合は相続人同士で話し合う
親からお子さんへ名義を変更して不動産を売買する場合、他の相続人に配慮する必要があります。
相続発生前に特別扱いで、財産を譲渡しているように見えてしまう恐れがあるからです。
実際の事情とは異なっていても、勘違いからトラブルが発生し、裁判にまで発展する可能性もあります。
名義変更して売買をおこなう理由について、丁寧に説明し納得してもらうことが大切です。
入院中の不動産所有者が認知症だった場合に売却する方法
入院中の所有者が認知症で、不動産の売却に関する契約を判断できない場合、法律によって支援・保護が必要とされます。
所有者の判断能力が乏しい状態に合わせて、法的に認められた保護者や代理人が不動産の売却手続きをおこないましょう。
成年後見人を決定する
所有者が判断能力に乏しい場合、法律上認められた「成年後見人」と呼ばれる代理人を選定し、その後見人に売買契約の手続きを代行してもらえます。
所有者が認知症で入院中でも、家庭裁判所へ申し立てをおこなうと、成年後見人が指定され、売買契約の手続きに関する権限を与えられます。
そのため、所有者が判断能力に乏しい状態でも、成年後見人が代理人となり、売買契約の手続きが可能になるのです。
成年後見人とは、高齢化や認知症などにより判断能力が不十分となった方の、財産を保護するために選任される代理人で、親族や弁護士などが任命されます。
成年後見人を選定する場合は、家庭裁判所に申し立てをおこなう必要があります。
成年後見人の申し立ては、本人や配偶者、四親等以内の親族、検察官などに限定され、申し立てから裁判所の決定までには、平均して1〜2か月かかるでしょう。
ただし、売買契約の手続きには、家庭裁判所の許可が必要であり、許可は本人のためにおこなう売買に限られます。
したがって、成年後見人になったからといって、自由に売買契約できるわけではありません。
成年後見人は2種類
成年後見人には法定後見制度と、任意後見制度の2つの制度があります。
法定後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分な場合に、家庭裁判所が後見人を選任する制度です。
後見人に選ばれる人物については、医師の診断書や申立ての理由の他にも、本人と面談をおこなうなど、総合的に検討して、家庭裁判所が判断します。
申立て時には、後見人の候補を推薦できますが、必ずしも選ばれるとは限りません。
任意後見制度とは、本人が元気で判断能力があるうちに、将来の認知症などに備えて、任意で後見人を選任しておく制度です。
法定後見制度とは異なり、本人が自ら後見人を選べるため、任意の人物を選任しやすく、自分が望む条件も認められやすいという利点があります。
ただし、判断能力が低下してからは利用できないため、事前に準備することが大切です。
まとめ
今回は、不動産の所有者が入院していても売却できるのかと、売却方法を解説しました。
所有者が入院中であっても不動産の売却は可能です。
しかし、所有者の心身状態によって、自ら契約できる場合もあれば、代理人や名義変更などの手続きが必要な場合もあります。
手続きの方法や制度により煩雑さが異なりますので、不動産の売却予定がある方は、早めに検討されてはいかがでしょうか。
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