住み替えローンは審査が厳しい？その審査内容や通らないときの解決策も解説

マイホームを新しく買い替えたいと思ったとき、ネックとなるのが資金の調達方法です。
住み替えローンは、審査が厳しく借り入れが難しいとされていますが、一体なぜ難しいのでしょうか。
今回は、住み替えローンの審査が厳しいといわれる理由と審査の内容を、なかなか審査に通らないときの解決策を交えて解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

住み替えローンの審査を通過するのが厳しい理由

住み替えローンの利用審査が厳しいといわれる主な理由は、借入額の大きさです。
基本的に住宅ローンを組むとき、借入金で購入する不動産を担保に入れます。
借入金の返済が滞ると、お金を貸し付けた金融機関は担保としていた不動産を売却し、得た金額から住宅ローンの残債を回収して清算します。
しかし、住み替えローンでは新居の購入費用だけでなく、売却する家の購入時に組んだ住宅ローンの残債も含めてお金を貸し出さなければなりません。
つまり、住み替えローンを利用する方に対し、金融機関は担保に入れる不動産の価値を超える金額を貸すことになります。
たとえば、住み替えローンの審査に通った方の返済が滞り、金融機関が家を差し押さえて競売にかけたとしましょう。
このケースは、担保に入れた不動産の価値よりも多くの金額を借り入れた状態となり、仮に競売により落札されたとしても売却代金では全額を回収できない可能性が高いです。
金融機関が損をしないためにも、住み替えローンの審査内容は厳しい条件に設定されており、住宅ローンの審査を通過した方でも難しいといわれています。
厳しい住み替えローンの審査を通過できるのは、借入金を全額返済できる見込みがあると、金融機関が判断した方に限定されると理解したほうが良いでしょう。

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住み替えローンの審査内容と利用条件

住み替えローン審査を通過するには、厳しいといわれる審査内容や利用条件を知ることが大切です。
まずは、住み替えローンの利用条件から確認しましょう。

住み替えローンの利用条件

住み替えローンを利用するためには、住宅ローンよりも厳しい条件をクリアしなければなりません。
主な利用条件は、以下のとおりです。

●新居を購入する方
●住宅ローン残債がある方
●住宅ローン以外に借入金がない方

まず、住み替えローンは、新居を担保とするため、新しく家を購入する方以外は利用できません。
住まいを売却したあとに賃貸物件や実家などへ移り住む方は、住み替えローンの対象外です。
新しく購入する家を賃貸物件として活用するケースも同様、住み替えローンの対象から外れるため注意しましょう。
また、住み替えローンは住宅ローン残債を上乗せした金額を融資する制度であり、すでに売却予定の家のローンを完済した方も審査対象から除外されます。
すでに住宅ローンを完済した方は、住み替えローンではなく、新規の住宅ローン審査を受けましょう。
住宅ローン以外の借入金も住み替えローンの審査でチェックされる項目のひとつであり、車のローンなどが残っている方は、利用条件を満たさない可能性があります。
審査を通過する条件としては履歴だけでなく、借入金を滞りなく返済できているかどうかも重要です。
入金ミスでクレジットカードの支払金額が引き落としできないケースも借入金の滞納と同じ扱いになるため、滞納中の借入金がある方は気を付けましょう。
さらに、住宅ローン残債が家の売却価格を上回るオーバーローン状態であること、自己資金ではローン残債を返済できないことなども、住み替えローンを利用するための最低条件です。
厳しい住み替えローン審査を受けられるかどうか、ご自身の状況と照らし合わせて確認してみてください。

住み替えローンの審査内容

続いて、住み替えローンの審査においてチェックされる内容は、基本的に以下のとおりです。

●住宅ローン残債額
●年収や勤務先、勤続年数
●信用情報
●住み替え先の購入価格

住み替えローンは、住宅ローン残債を含めた金額が融資されるため、ローン残債も審査内容に含まれます。
残債が多いほど返済総額も増えるため、返済額に見合わない年収の方は、審査に落ちる可能性が高くなるでしょう。
年収や勤務先、勤続年数は返済能力を確認するための審査内容であり、年収は基本的に400万円～500万円が目安です。
なお、フリーランスは会社員よりも住み替えローンの審査内容が厳しいとされており、年収が高くても審査に落ちやすい傾向にあります。
勤続年数は3年以上が審査を通過する基準である一方、長すぎると完済時の年齢を不安視され、審査に落ちる可能性が高くなるでしょう。
また、過去にローンを滞納した経験があり、信用情報に滞納や未払い履歴がある方は、住み替えローンの審査に落ちる可能性が相当高いと考えたほうが良いでしょう。
ただし、信用情報の記録はローンの完済から5年経つと消去されるといわれているため、完済した時点から5年が経過していれば、住み替えローンの審査を通過する可能性はあるでしょう。
さらに、審査内容には新居となる家の担保評価額も含まれており、購入価格が担保評価額と大きくかけ離れていると、希望どおりの金額を借り入れられないことがある点にも注意が必要です。

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住み替えローンの審査に通らないときの解決策

住み替えローンの審査に通らないときは、つなぎ融資やダブルローンなどの解決策を講じてみましょう。

解決策1．つなぎ融資を利用する

つなぎ融資は、家の売却と購入を同じタイミングに実行できないとき、その間のつなぎとして資金を借り入れる制度です。
先につなぎ融資で資金を借り入れてから新居を購入し、以前の住まいを売却したあとに売却代金を一括返済に充てれば、住み替えローンの審査に通らないときも住み替えられます。
ただし、住み替えローンと比較すると、つなぎ融資は高金利であり、保証料を含む諸費用が発生する点には注意しなければなりません。
不動産会社の買取保証制度との併用が必要なケースが多く、期日までに売却できないと、査定価格から2割減の価格での買取となります。
審査に通らないからという理由で、つなぎ融資を検討するときは金利と諸費用、買取価格が安くなるリスクを理解したうえで慎重に判断しましょう。

解決策2．ダブルローンを利用する

住み替えローンの審査に通らない方のうち、先に新居を購入したいと考えているなら、ダブルローンを検討しても良いでしょう。
ダブルローンとは、住宅ローンの返済を継続しながら、新居のローンも併せて借り入れる方法です。
月々の返済額が2倍になり、家計を圧迫することへの懸念から金融機関の審査も厳しいものになりますが、住み替えローン審査に通らないときは有効な方法と言えるでしょう。
返済額が増えても問題ないほど預貯金に余力がある方、両親などから資金援助を受けられる方向けの解決策です。

解決策3．金融機関に相談する

住み替えローン審査に通らないなら、返済中の住宅ローンを借り入れた金融機関に相談してみましょう。
滞納せず毎月返済を続けてきている方であれば、金融機関と信頼関係が築けており、初めてローンを借り入れる金融機関よりも住み替えローンの審査を通過しやすくなります。
金利の優遇措置を受けられる可能性も増すため、つなぎ融資やダブルローンの利用が難しいときは、住宅ローンを借り入れた金融機関に連絡してみてください。

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まとめ

住み替えローンは審査が厳しいといわれる理由は、高い借入額です。
住宅ローン残債や家の購入価格などの審査内容をクリアできなければ、住み替えローンの利用は難しいでしょう。
審査に通らないときは、つなぎ融資の利用や金融機関への相談など解決策を試してみてください。