新築とリノベーションはどっちがお得？メリットや向いている方も解説

マイホームを検討する際、「新築物件」と「中古物件のリノベーション」のどちらを選ぶべきか、迷っていませんか。
どちらにも魅力的な点と考慮すべき点があり、ご自身のこだわりの優先順位に合わせた選択が大切です。
本記事では、新築とリノベーションの費用相場、それぞれのメリット・デメリット、そしてどのような方にどちらが適しているのかを解説します。
ご自身にとって最良の住まいを見つけたい方は、ぜひ本記事をご参考にしてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

新築とリノベーションの費用

マイホームを検討する際、費用について知っておくことが大切です。
まずは、新築とリノベーションの費用相場について解説していきます。

一戸建ての費用

一戸建ての新築費用は、注文住宅と建売住宅によって異なります。
住宅金融支援機構の2022年度調査では、注文住宅は約4,694.1万円、建売住宅は約3,828.6万円でした。
中古一戸建ての全国平均所要資金は約2,703.6万円で、新築建売住宅より1,000万円以上安価です。
ただし、リノベーション費用は数百万円〜数千万円と幅があり、大規模な場合は1,000〜2,000万円以上かかることもあります。
中古一戸建てに1,500万円のリノベーション費用をくわえると、総額は約4,203.6万円となり、注文住宅より安く、建売住宅より高くなるケースもあります。

マンションの費用

新築マンションの全国平均所要資金は約4,848.3万円で、首都圏では約5,439.8万円と高額です。
中古マンションの全国平均所要資金は約3,156.9万円で、首都圏でも約3,780.0万円と新築より大幅に抑えられます。
リノベーション費用は専有部分のみが対象で、フルリノベーションは「10万～20万円/㎡」が目安とされています。
70㎡なら約700万～1,400万円程度ですが、設備や内装材で変動します。
また、築年数が古い物件は、給排水管などの追加補修費が発生する可能性があります。

総費用のモデル事例

中古マンション3,800万円を購入し、15万円/㎡で1,050万円のフルリノベーションを実施、諸費用約340万円とすると総額は約5,190万円となります。
一方、首都圏の新築マンション平均所要資金は約5,439.8万円で、差額は約249.8万円です。
この試算では、中古購入＋リノベーションの方が、約250万円抑えられる試算となりました。
ただし、リノベーション費用を抑えれば総額約4,980万円、こだわれば約5,540万円と新築平均を超える場合もあります。
中古購入＋リノベーションなら、新築では手が届かないエリアでも、希望の住まいを実現できる可能性が広がります。

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新築とリノベーションのメリット・デメリット

前章では、費用面を比較しましたが、それぞれの利点や注意点も見ていきましょう。
ここでは、新築とリノベーションのメリット・デメリットについて、解説します。

メリット・デメリット：新築

新築建売住宅のメリットは、キッチンやバスルームなど最新設備が標準で備わっているため、光熱費を抑えやすい点です。
現行の建築基準法に基づいて施工され、耐震性・断熱性・気密性などが高水準で確保されています。
注文住宅の場合は設計の自由度が高く、間取りから内装まで細かくこだわることができます。
「品確法」によって主要部分に10年間の保証があるため、10年以内の修繕による高額な費用が発生するリスクを低減することが可能です。
一方で、土地取得費用や仕様へのこだわりによって、費用総額が高額になりやすいです。
立地の選択肢も限られ、予算内で注文住宅にこだわる場合は、希望エリアから離れざるを得ないことがあります。

メリット・デメリット：リノベーション

リノベーションのメリットは、まず総費用を抑えやすく、同じ予算でも新築より広い物件を選べる可能性がある点です。
また、適切なリノベーションをおこなえばデザイン性や設備が向上し、資産価値の維持・向上も期待できるでしょう。
一方で、解体して初めて判明する柱の腐食や配管劣化など、追加工事が必要になるリスクがあります。
その場合、当初の見積もりにない費用負担や、工期延長が発生する可能性があります。
また、中古購入＋リノベーションのための「リフォーム一体型ローン」は審査が慎重で、とくに旧耐震物件では、融資条件が厳しくなる点にも注意が必要です。

比較する際の評価軸

新築とリノベーションを比較する際は、3つの評価軸で判断することが重要です。
一つ目は「住宅ローンと総支払額」で、一体型ローンは条件が金融機関によって異なり、住宅ローン控除も新築・中古・リノベーションで要件が変わります。
二つ目は「将来的な維持費用」で、新築は10年保証がある一方、リノベーションは工事で更新した部分は当面不要ですが、それ以外の部分は築年数相応の修繕が必要です。
三つ目は「入居までの期間」で、建売住宅は入居が早いものの、注文住宅やリノベーションは半年〜1年以上かかる場合があります。
また、建物構造によって、再リフォームの自由度が変わる点も考慮する必要があります。

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向いている選択肢

ここまで、費用とメリット・デメリットを解説しましたが、自分にはどの選択肢があっているのかもおさえておきましょう。
最後に、新築とリノベーションが、それぞれどんな方に向いているかを解説していきます。

予算と資金計画で選ぶ

マイホーム購入の費用は、返済負担率20〜25%以内を目安にし、登記費用や税金など新築で3〜7%、中古で6〜10%の諸費用を見込むことが必要です。
新築は初期費用を十分に用意でき、将来の支出計画を明確に立てたい方に向いており、10年保証や最新設備の安心感があります。
また、高性能住宅を選べば光熱費削減が期待でき、長期的な費用対効果を重視する方にも適しています。
一方で、リノベーションは総予算を柔軟に調整したい方に向き、中古＋リノベーションであれば、同エリアの新築より費用を抑えられる場合が多いです。
ただし、追加工事が発生する可能性があるため、工事費の10〜20%を予備費として確保する必要があります。

エリアや構造で選ぶ

立地を最優先する場合、中古＋リノベーションが向いています。
都心や駅近といった新築供給が少ないエリアでも、中古なら流通量が多く「希望のエリアに住む」という目的を実現しやすくなります。
一方で、郊外の広い敷地や新しい街並みを重視する場合、新築物件のほうが購入しやすい傾向にあるでしょう。
また、リノベーションの場合には、建物の「構造」による制約がある点に注意が必要です。
たとえば、木造の在来工法は比較的自由ですが、2×4工法やマンションの壁式構造は、間取り変更が難しい場合があります。
RC造のマンションでも、ラーメン構造と壁式構造では自由度が違い、壁式構造は大幅な間取り変更が困難です。

価値観や将来設計で選ぶ

最終判断で重要なのは、「どう暮らしたいか」という価値観との合致です。
将来の家族構成の変化に柔軟に対応したい場合は、可変性の高い間取りを実現できるリノベーションや注文住宅が向いています。
デザイン性を重視し、自分らしい空間を追求したい方には、素材や内装を自由に選べるリノベーションが適しています。
一方で、耐震・断熱・省エネなどの最新の性能を求める場合は、新築の方が実現しやすいでしょう。
リノベーションでも性能向上は可能ですが、新築同等を目指すと費用が高くなることがあります。

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まとめ

中古リノベーションは、新築より費用を抑えられることがありますが、工事内容によっては新築の建売より高くなる場合があります。
新築は最新設備や高性能、長期保証が魅力で、中古リノベーションは、立地の選択肢が広くデザインの自由度が高い点がメリットです。
安心感や性能を重視するなら新築、立地やデザインの柔軟性を求めるならリノベーションが向いています。