不動産の親族間売買について！税制や適正価格の設定方法も解説

親族間で不動産を売買する際は、一般的な取引とは異なる特有の注意点があることをご存じでしょうか。
とくに、税制や住宅ローンの適用条件など、慎重に確認すべきポイントが多く存在します。
適正な価格設定をしなければ、贈与とみなされるリスクがあるため、事前に十分な対策が必要です。
そこで、親族間売買の仕組みや一般的な取引との違い、適正な価格の設定方法について解説します。
親族間での不動産売買を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産の親族間売買とはなにかについて

不動産の親族間売買とは、文字通り親族同士で不動産の売買取引をおこなうことを指します。
具体的には、親が所有する土地や住宅を、子どもに売却する場合などが該当します。
このような取引は、第三者との通常の売買とは異なる特性を持ちます。
具体的には、市場価格での売買がおこなわれにくく、価格設定や支払い条件が柔軟になりやすい一方で、税制上の特例が適用されにくいなどの特徴があります。
また、家族間だからこそ話し合いがスムーズに進むこともありますが、法律上の手続きを省略してしまうと、後に問題が発生する場合があるため、適切な手続きが求められます。

範囲

親族間売買の「親族」とは、民法上の親等に基づき、配偶者、直系血族（親、子、孫など）、兄弟姉妹、おじ・おば、甥・姪などが含まれます。
ただし、取引の内容や親族関係の種類によって税務上の取扱いが大きく異なる場合があるため、事前の確認が欠かせません。
また、親族間売買は、相続対策や資産の有効活用を目的としておこなわれるケースが多く、高齢の親が所有する不動産を子供に売却して、相続発生時の税負担を軽減する方法も考えられます。
しかし、これらの取引であっても過度に低い価格を設定すると、「みなし贈与」と判断される恐れがあるため、慎重に対応しなければなりません。

メリット

親族間売買の大きなメリットは、家族内で不動産を円滑に移転できる点です。
親が高齢となり管理が難しくなった場合、子供に売却することで管理負担を軽減できます。
また、将来的な相続争いを未然に防ぎ、家族間の財産分配を早期に調整できる手段としても有効です。
さらに、親族間での取引では支払い条件を柔軟に設定しやすく、一括払いが困難な場合でも分割払いに対応できる場合があります。
こうしたメリットから、家族の事情に合わせて売買が進められる点が大きな魅力です。

デメリット

一方で、親族間売買には注意すべきデメリットも存在します。
まず、市場価格とかけ離れた価格で売買すると税務署から贈与とみなされ、贈与税が課せられるリスクがあります。
たとえば、市場価格が1,000万円の不動産を極端に安く設定して売却した場合、その差額分が贈与と判断される可能性があるのです。
また、親族間の取引であっても、正式な契約書や登記手続きは不可欠であり、口頭のみの約束で済ませた場合、後々の所有権に関するトラブルを招きかねません。
さらに、親族間売買は市場性が低いとみなされるため、金融機関の融資審査が厳しくなる傾向があり、希望する融資が得られないケースもあります。

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親族間売買と一般的な不動産売買の違いについて

不動産の親族間売買は、通常の不動産売買とは異なる注意点を多く含みます。
ここでは、みなし贈与、控除や特例、住宅ローンという三つの観点から両者の違いを考えてみます。

みなし贈与

前章でもふれましたが、親族間売買でとくに注意すべき点が、みなし贈与のリスクです。
市場価格より大幅に低い価格で売買すると、差額が贈与とみなされ贈与税が発生する恐れがあります。
一般的には、市場価格の80％を大きく下回るとリスクが高いとされるため、適正な査定に基づいた売買が重要です。
また、みなし贈与が指摘されると、予想外の税負担が発生するだけでなく、税務署とのやり取りにも時間と手間がかかる可能性があります。
そのため、できるだけ公正な手続きや価格設定を心がけ、必要に応じて不動産鑑定士や税理士に相談することが望ましいでしょう。

控除や特例

一般的な不動産売買では、譲渡所得に対する3,000万円の特別控除や住宅ローン控除などの税制上の優遇を受けられることがあります。
しかし、親族間売買の場合は、これらの控除や特例が適用されないケースが多く、親子間や夫婦間であっても一定の要件を満たさなければ税制優遇を使えない場合があります。
居住用財産を譲渡したときに利用できる3,000万円特別控除は、親族への譲渡では利用できないことが原則です。
結果として、税負担が大きくなる恐れがあるため、事前に税理士などの専門家と相談して、どのような税制適用が可能かを検討することが欠かせません。
なお、譲渡所得税の計算だけでなく、不動産取得税や登録免許税など、他の税目にも影響するケースがあるため、総合的なシミュレーションが必須になるでしょう。

住宅ローン

親族間売買においては、金融機関が市場性の低さを理由に融資を渋る場合があります。
一般的な物件の売買に比べて担保価値が評価されにくいほか、親族間での取引が本当に売買行為といえるのか、慎重に審査される傾向があるのです。
その結果、住宅ローンの審査が通りにくかったり、金利が高めに設定されたりすることがあります。
自己資金を多めに用意する必要が生じる可能性もあるため、事前に金融機関と相談して資金計画を明確にすることが大切です。
また、ローンが難しい場合は、親族間での分割払いなどの代替案を検討することも一つの方法です。

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親族間売買で不動産贈与とみなされない適正価格の設定方法

親族間売買では、適正価格の設定が非常に重要です。
価格が極端に低い場合には、みなし贈与ではないかと指摘されやすく、高すぎると買い手の資金負担が大きくなるなど、バランスを考慮する必要があります。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産の価値を公正かつ客観的に評価する専門家です。
鑑定士に依頼すれば、土地や建物の構造、周辺環境、需要と供給のバランスなど多角的な観点から価格を算出できるため、税務署からの指摘を回避しやすくなります。
この鑑定には費用がかかりますが、将来的な税負担や贈与認定を避けるためのリスク回避策として有効です。
また、客観的な鑑定結果をもとに売買すれば、家族間のトラブルを防ぐうえでも役立ちます。
なお、鑑定結果を取得してから実際の売買が完了するまでに期間が空くと、価格が変動する可能性もあるため、タイミングにも留意しましょう。

路線価

路線価は、国税庁が公表する主要道路沿いの土地1平方メートルあたりの評価額です。
一般的には、路線価に一定の補正率を掛けた値が実勢価格に近いとされ、路線価に1.25を掛けた金額を目安とすることもあります。
親族間売買でも、路線価を目安として適正価格を設定し、過度に安い価格にしないよう注意が必要です。
ただし、実際の取引価格は地形や周辺の利便性などのような多くの要因で変化するため、他の評価方法と併せて検討するとよいでしょう。
また、路線価だけでなく固定資産税評価額を照らし合わせるなど、多角的に情報を集めることで、税務リスクを回避しやすくなります。

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まとめ

親族間売買では、通常の不動産取引と異なり、税制や適正価格の設定を慎重におこなうことが大切です。
みなし贈与を避けるためには、税控除や特例を理解し、市場価格に基づいた適正な取引をおこなう必要があります。
不動産鑑定士の評価や路線価を活用することで、適正な価格を算出し、円滑な売買を実現しましょう。