老後の住まいを購入したい、また平日の通勤のためなどさまざま目的で、マイホームとは別に「セカンドハウス」を購入したいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかしセカンドハウスの購入時には、「セカンドハウスローン」を利用することになるため、その概要や一般的な住宅ローンとなにが違うのかについて理解を深めておく必要があります。
そこで今回は、セカンドハウスローンとはなにか、一般的な住宅ローンとの違いや審査基準について解説します。
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セカンドハウス購入時に利用できるローンとは？
セカンドハウスとは、普段生活している自宅以外に所有する「第2の家」を指します。
家を購入する方の多くは住宅ローンを利用するため、セカンドハウスについても住宅ローンの利用をお考えの方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、自宅ではないセカンドハウスの購入時には、一般的な住宅ローンを利用できません。
なぜなら、一般的な住宅ローンは、契約者自身が住む自宅の購入に資金用途が限定されているためです。
セカンドハウスの購入時には、以下のような住宅ローン以外のローン商品を利用することで資金の調達が可能です。
●セカンドハウスローン
●フラット35
それぞれの概要について具体的に解説します。
セカンドハウスローンとは
セカンドハウスローンとは、文字どおりセカンドハウス専用のローン商品です。
セカンドハウスの購入や増築、リフォームなどに利用することができます。
セカンドハウスローンのメリット・デメリット
セカンドハウスローンのメリットは、一般的な住宅ローンでは認められない不動産を購入する場合に資金を調達できる点です。
ただし、一般的な住宅ローンに比べて審査が厳しく、金利が高い傾向にあります。
また、現状ではセカンドハウスローンを取り扱っている金融機関が少ないため、どの金融機関で申し込めるのか確認が必要です。
フラット35とは
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して取り扱う全期間固定金利の住宅ローンで、最長35年の返済期間中、金利が固定される点が大きな特徴です。
ローンの契約時に借入総額や毎月の返済額が確定するため、生活設計を立てやすくなります。
フラット35のメリット・デメリット
フラット35のメリットは、セカンドハウスの購入が目的であっても、自宅を購入する際と同じ条件で利用できる点です。
また、比較的審査にとおりやすい点も大きなメリットです。
ただし、金利が変動金利より高いことがデメリットだといえます。
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セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンとの違い
続いて、セカンドハウスローンと一般的な住宅ローン、またフラット35を比較して、具体的にどのような違いがあるのかについて解説します。
一般的な住宅ローンとの違い
セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンは、利用できる不動産の用途が異なりますが、ほかにも次のような違いがあります。
金利
近年、住宅ローンは低金利が続いており、金利が約1％で利用できる場合もあります。
一方セカンドハウスローンの金利は約2％～4％です。
セカンドハウスローンを利用する場合は、一般的な住宅ローンの約3倍の金利を想定して資金計画を立てる必要があります。
税金の控除制度
住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、「住宅ローン控除」の対象になります。
住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高の0.7％が所得税から控除される制度です。
原則として新築の場合で13年、中古の場合で10年ものあいだ控除を受けられるため、大きな節税効果があります。
しかし、セカンドハウスローンは、住宅ローン控除の対象外です。
セカンドハウスローンついては、税金の負担を軽減する控除制度は設けられていません。
フラット35との違い
セカンドハウスローンとフラット35は、セカンドハウスを購入する際に利用できるという点では同じですが、以下のような違いがあります。
金利
先述のとおり、セカンドハウスローンの金利は、一般的な住宅ローンより高く設定されています。
一方、フラット35は購入する住宅の用途に関係なく、同じ条件で利用できるため、セカンドハウスの購入時でも金利は約1％～2％です。
全期間固定金利でもセカンドハウスローンより金利が安いため、金利が固定されることに問題がなければ、フラット35を検討しても良いかもしれません。
ただし将来金利が下がっても、フラット35の金利は変わらないということを理解したうえで検討してください。
契約者の条件
金融機関によっては、給与所得者であることを契約者の条件としている場合があります。
さらに前年度の収入についても、制限を設けているものがほとんどです。
セカンドハウスローン自体、扱っている金融機関が少ないうえに、個人事業主の方はそのなかでも利用できる金融機関を探す必要があるのです。
一方、フラット35には、契約者の職業や年収などに関する条件がありません。
したがって、個人事業主の方にとっては、フラット35のほうが利用しやすいといえます。
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セカンドハウスローンの審査基準
セカンドハウスローンは、一般的な住宅ローンより審査が厳しいことを前章で解説しました。
その理由として、すでに契約者が住宅ローンを利用している場合はダブルローンになることが挙げられます。
金融機関にとっては、ダブルローンになることで契約者の借入金が大きくなり、返済が滞ったり貸し倒れになったりするリスクがあります。
そのため一般的な住宅ローンより審査基準を厳しくしているのです。
具体的にどのような審査基準を設けているのか、4つのポイントについて解説します。
返済能力
セカンドハウスローンの利用条件として、安定的な収入があることが求められます。
返済能力があるかどうかの目安として、年収に基準を設けているケースが少なくありません。
契約者の前年度の年収について「500万円以上」を審査基準としている金融機関が多いようです。
健康状態
セカンドハウスローンを利用する際には、団体信用生命保険への加入を求められます。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に、死亡や高度障害など契約者に万が一のことがあった場合、保険会社が保険金から残りの住宅ローンを返済する制度です。
団体信用生命保険に加入するためには、現在の健康状態や過去の病歴を保険会社に告知し、審査を受ける必要があります。
健康状態に問題があると判断された場合は、団体信用生命保険に加入できないため、セカンドハウスローンの審査にもとおりません。
つまり、契約者の健康状態も重要な審査基準の1つなのです。
雇用状況
どのような雇用形態なのか、企業の経営状況は良好かといった、契約者の雇用状況も審査の対象です。
経営が安定している企業に、正社員として勤めている方は、安定した収入が見込めると判断され、審査にとおりやすい傾向にあります。
ただし転職の頻度や、現在勤めている会社に入社してからの年数も審査の材料となるため注意が必要です。
転職の頻度が少なく、現在の会社に長年勤めている方ほど、審査に通る可能性が高いといえます。
債務返済状況
セカンドハウスローン以外のローンを利用している場合は、その返済状況も審査の判断材料の1つです。
ローンの支払いを滞納していたり、多額のローンを抱えていたりすると、審査にとおりにくいため注意が必要です。
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まとめ
セカンドハウスを購入する際には、一般的な住宅ローンを利用できません。
代わりに、セカンドハウスローンもしくはフラット35を利用することで資金を調達できます。
ただし住宅ローンの返済中の方はダブルローンとなるため、ご自身の経済状況や、将来増える可能性がある子どもの教育費などを考慮し、無理のない返済計画を立てることが大切です。
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