タワーマンションの売却に適したタイミングはいつ？3つの基準から解説！

タワーマンションをこれから売り出すにあたり、売却に有利なタイミングはいつなのかとお悩みの方も多いでしょう。
いくつかの基準から売却のタイミングを確認すると、いつ売り出すと良いかを判断しやすくなります。
そこで今回は、タワーマンションを売却するタイミングを、相場・税金・物件自体の条件から解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

タワーマンションを売却するタイミング①相場

タワーマンションを売却するタイミングにおいて、基準のひとつとなっているのが物件の相場です。
相場を基準とした売却のタイミングは、以下のとおりです。

相場を基準とした売却のタイミング

物件の相場を基準とした際、売主に有利なのは価格が高騰しているタイミングです。
タワーマンションの相場がどうなっているかは、不動産価格指数が良い参考となります。
不動産価格指数は、国土交通省が不動産の成約価格を集計し、統計的にまとめたものです。
2010年の相場を100とし、各年の相場が数値化されているため、物件価格の推移を効率良く把握できます。
不動産価格指数における中古マンションの数値は、2013年から右肩上がりです。
約12年で103％も数値が伸びており、相場が高騰している様子がうかがえます。

中古マンションの相場が高騰している理由

中古マンションの相場が近年に高騰している理由は、需要の増加とは言い切れません。
売り出されている物件の数は増えているものの、成約件数に大きな変化はないからです。
相場を上げている要因は、新築マンションの価格高騰だと見られています。
中古マンションの需要自体は、そこまで増えていないものの、相場は上がっているため、買主が付けば価格面で有利です。
しかし、そもそも買主が付かなければ、いくら相場が上がっていても、高額での売却は難しいため注意しましょう。

今後の相場の予想

中古マンションの相場からは、タワーマンションの売却に有利な状況が続いているように見えます。
しかし、今後は相場の下落が予想されており、売主としては注意が必要です。
相場の下落が予想されている理由は、金利の上昇にあります。
金利と不動産価格には関連性があり、前者が上がれば、後者は下がる傾向にあります。
日本国内では、長期にわたって低金利が続いていたものの、近年に引き上げが開始されました。
現時点では、不動産価格への影響は限定的ですが、今後も同じとは限りません。
金利が継続的に引き上げられると、相場の下落につながるおそれがあります。

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タワーマンションを売却するタイミング②税金

タワーマンションの所有や売却には、税金がともないます。
そのため、節税に有利なタイミングで物件を売却するのがひとつの方法です。
税金を基準としたときに想定されるタイミングは、以下のとおりです。

ローン控除がなくなるとき

タワーマンションの購入時に住宅ローンを組んでいると、住宅ローン控除を利用できることがあります。
住宅ローン控除の適用期間は、購入から10～13年です。
一定期間にわたって毎年節税できてお得ですが、適用期間を過ぎると、通常どおりの税額となります。
あくまで節税を重視するなら、住宅ローン控除がなくなるタイミングで、自宅を買い替えるのが有効です。
買い替えにあたって住宅ローンを組むと、住宅ローン控除を再度利用できる可能性があります。
うまくいけば、通常より長く住宅ローン控除が適用される形となり、税金の負担を軽減できます。

税制上の特例が使える期間

不動産売却によって利益を得ると、税金として譲渡所得税が課せられます。
しかし、売却した物件が自宅だったなら、売却益から3,000万円が控除される特例を使える可能性があります。
控除額の大きさから、この特例が適用されると、ほとんどのケースで譲渡所得税はかかりません。
ただし、特例の適用には要件があり、希望すれば自由に使えるわけではありません。
主な要件のひとつに、転居から3年後の12月31日までに売却することが挙げられます。
自宅にしていたタワーマンションからすでに離れているなら、3,000万円の控除の特例を使えるのは、転居から3年後の年末までです。
期限を過ぎてしまうと、特例の適用自体が難しくなり、税金で損をしてしまいます。
このように、節税のために使いたい特例があるなら、その適用期限までが売却のタイミングとなります。

税率が下がるとき

不動産売却後にかかる譲渡所得税の税率は、売却した物件の所有期間で変わる仕組みです。
ひとつのタイミングは、所有期間が5年を超えたときです。
このときは、39.63％だった税率が、20.315％へと下がります。
さらに、所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を使える可能性があります。
本特例が適用されると、売却益のうち6,000万円までの部分では、税率が14.21％に下がってお得です。
売却益にかかる税金を抑えたいなら、税率が下がるタイミングを待ってタワーマンションを売り出したいところです。

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タワーマンションを売却するタイミング③物件自体の条件

タワーマンションの売却は、物件自体の条件によって有利・不利が分かれます。
物件自体の条件から見た売却のタイミングは、以下のとおりです。

大規模修繕を迎える前

タワーマンションを売却するなら、大規模修繕を迎える前が比較的有利です。
タワーマンションの大規模修繕では、問題が起こりやすいからです。
起こりえる問題には、修繕作業にゴンドラなどの設備が必要になり、請求額が高くなることが挙げられます。
また、タワーマンションは大規模修繕の事例がまだ少なく、適正価格を判断しにくいため、見積もりが高くなる傾向にあります。
さらに、修繕計画の見直しや修繕積立金の値上げをしていないなどの理由で、資金不足に陥る可能性が否定できません。
大規模修繕が間近になると、資金不足などの問題が表面化し、売却に手間取るおそれがあります。
そのため、タワーマンションの売却自体はすでに決心しているなら、大規模修繕を迎える前に売り出すのがひとつの方法です。

空室になったとき

所有しているタワーマンションの一室を賃貸物件にしていたなら、空室になったタイミングが売却に有利です。
入居者がいるときでも、物件の売却自体は可能です。
しかし、入居者がいる状態だと投資用物件になり、価格は下がってしまいます。
空室になったタイミングなら、一般の方に向けて住居として売り出せるため、相場どおりの価格で売却できます。

リフォームの前

室内が多少傷んでいても、不動産売却前のリフォームはあまりおすすめできません。
問題なのは、リフォーム自体ではなく、工事にかかる費用です。
売主側でリフォームした以上、負担した工事費用は物件価格にすべて上乗せしたいところでしょう。
しかし、たとえリフォーム済みであっても、工事費用をすべて上乗せするのは難しいものです。
上乗せできるのは、工事費用の一部に留まり、残りは売主の自己負担となります。
結果として、リフォームの前に売却したときより、利益が減ってしまいます。
不動産の売主が個人のケースにおいては、リフォームの前に売却したほうが良いと、国土交通省の調査でも判明済みです。
以上の点から、タワーマンションを売却するなら、原則としてリフォームはせずに売り出しましょう。

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まとめ

タワーマンションを売却するタイミングを相場から見れば、価格が高騰しているタイミングが有利です。
物件の所有や売却でかかる税金を基準とするときは、住宅ローン控除がなくなるとき、税制上の特例が使える期間、譲渡所得税の税率が下がるときなどに合わせましょう。
物件自体の条件からいえば、大規模修繕やリフォームの前、賃貸物件にしているなら空室となったときがおすすめです。