マンションのリノベーションができない事例は？ケースごとに解説

リノベーションをするときは、さまざまな工事プランがあるため悩みますが、なかには間取り変更ができないケースもあります。
また、交換ができない部分もあるため、その点を考慮したうえで工事プランを決めなくてはなりません。
そこで、マンションでリノベーションがおこなえない事例について解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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マンションのリノベーションで間取り変更できない事例

どのマンションでも自由に間取り変更ができるわけではなく、できない事例もあります。
間取り変更を積極的に考えている方は、どのような場合に工事ができないのかを覚えておきましょう。
マンションの管理規約や分譲時の設計図面には、一般的な制約事項が記載されていることが多く、これらを事前に確認することで、理想とするプランにどの程度対応できるかを把握できます。

壁式構造の構造壁

間取り変更とは、室内の部屋数の設計を変えて、広さや部屋数の変更をおこなう工事を指します。
たとえば、部屋の数が足りない場合は分割して増やしたり、狭いと感じる場合は仕切りを撤去して、広くしたりできる工法です。
ライフスタイルに適した間取りにすれば、家族全員で快適に生活できるため、リノベーションプランに取り入れる方は少なくないでしょう。
しかし、マンションの場合は間取り変更がおこなえないケースが多いため、事前にチェックしなくてはなりません。
とくに、建物の壁が「壁式構造」と呼ばれる設計の場合、物理的に工事ができない状態になります。
壁式構造は、柱を使わずに壁の面で建物を支える設計であり、強度に直結しています。
つまり、間取り変更のために、壁の数を増減させたり位置をずらしたりすると、品質が保てません。
壁式構造は、RC低層マンションで多く見受けられるため、階数が少ない場合は要注意です。
なお、壁式構造の場合、設計段階から強度計算が厳密になされており、壁一枚の位置や厚みが建物全体の安全性に影響します。
そのため、専門家に相談して構造種別を事前に確認しておくことが大切です。

パイプスペース

パイプスペースは、間取り変更時に水回りの移動が難しい要素とされています。
パイプスペースとは「パイプシャフト」とも呼ばれ、配管を通すための空間です。
ここには、水やガスなどの配管が集中し、多くの場合、雑排水と汚水を分けるため2箇所以上設置されています。
そのため、ライフラインを使うために欠かせません。
しかし、このパイプスペースは別の場所へ移動できないため注意が必要です。
パイプスペースは、集合住宅で1階から最上階まで縦の管でつながっている構造上、リノベーションで動かせません。
たとえ間取り変更をしても、水回りの場所は変えられないので、そのままで部屋の設計を考える必要があります。
リビングやダイニングの位置をずらしたり、部屋数を分けても、水回りは固定です。
部屋の設計を変える際は、水回りの位置を変えない前提でプランを練りましょう。
キッチンの位置を動かせない場合は、キッチン周辺の収納やカウンターの配置を工夫することで、家事動線を改善できます。
こうした工夫によって、水回りが固定でも使いやすい間取りを実現できる可能性があります。

図面通りになっていない場合

ここまでの事例に当てはまらない場合でも、工事できるとは限りません。
図面通りに部屋が設計されていないケースもあり、一概にはいえないのです。
たとえば、ラーメン構造と図面に記載されていても、現地確認で壁式構造と判明することもあります。
建物の現物と図面が異なるケースは多く、現地を確認するまで工事可能か確定できないと認識しましょう。
図面と現状が異なる部分は珍しくなく、実際に壊してみないと分からない部分もあります。
工事前には、専門の建築士や施工業者に現地調査を依頼し、図面との差異がないか念入りに確認してもらうとよいでしょう。
これにより、後から想定外の制約が発覚するリスクを軽減できます。

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マンションのリノベーションで交換できないもの

施工箇所によっては設備が交換できず、事前に知っておかないとプラン決めに困ります。
場合によっては、工事ではなくメンテナンスで対応し、きれいにしなければならないこともあります。
こうしたメンテナンスは、専門業者によるクリーニングやコーティングなどの手法もあり、結果的に設備を長持ちさせる効果も期待できます。

共用部分は不可

工事の際、自由に劣化箇所を交換できると思われる方も多いですが、共用部分は所有者が勝手に変更できません。
たとえば、エントランス、エレベーター、建物の外壁、ベランダ、バルコニーなどは共用部分で、管理人が工事の必要性を判断します。
リノベーションできるのは専有部分のみで、それ以外は不可と覚えておきましょう。
共用部分に手を加えたい場合は、管理組合に提案して議決を経るなど、複雑な手続きが必要となります。

サッシ

サッシは専用使用権のある共用部分で、所有者が自由に交換できません。
専用使用権のある共用部分であり、専用部ではないため、基本的に工事による変更は困難です。
国土交通省が定める管理規約によれば、防犯性や断熱性など品質向上を目的として、責任と負担を伴う場合に可能なことがあります。
ただし、管理組合がすぐに修繕できない状況などの条件がそろわなければ、品質向上が可能でも必ずしも工事できるわけではありません。
サッシ交換は、より環境に優れ住み心地が向上することが前提です。
高性能品から同等品質品への交換は基本的に不可です。
インナーサッシの設置は可能です。
高断熱性のサッシに変更できれば、冬場の結露を軽減し暖房効率を上げられるなど、住環境改善が期待できます。

玄関ドア

玄関ドアは、現状品を使い続けるのが基本で、交換はできません。
玄関ドア内側が専有部分、外側が共用部分であり、一つのドア内で扱いが異なるためです。
取り外して別の物を設置する工事は認められません。
ただし、内側は専有部分なので、リフォームやリノベーションは可能です。
玄関ドア内側を好みの色に塗り替えたり、ドア内側に収納を取り付けたりすることで、限られた制約の中でも実用性やデザイン性を高められます。

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マンションの管理規約によってリノベーションできない事例

リノベーションそのものができない場合もあり、誰もが工事できるわけではありません。
以下のようなケースは、管理規約により不可能となるため、現状維持が必要です。
管理規約には、音に関する制限や防水性、耐火性など細かなルールが含まれることもあるため、工事前に確認しておくと余計なトラブルを回避できます。

フローリング

フローリングは、基本的に工事可能ですが、管理規約でNGとなることがあります。
「交換不可」や「遮音等級のないフローリングは1階なら可能」など、マンションごとに異なるルールがあります。
工事不可の場合は、掃除やメンテナンス、カーペット敷きなどで対応しましょう。
遮音性の高いフローリング材を用いることで、上下階や隣戸への騒音を軽減できるため、その点を事前に検討するとよいでしょう。

エアコン

エアコンの取り付けは、室内機は専有部分内で可能な場合もありますが、室外機用の穴あけなどの共用部分の改変は原則NGで、管理規約や管理組合の許可が必要です。
なぜなら、ベランダを使用する際に穴を空ける必要があり、共用部分を損ねるからです。
勝手に穴をあけて、建物を傷つける行為は認められません。
どうしてもエアコンを設置したい場合は、室外機のないタイプを検討してください。
また、管理組合に相談することで、今後の大規模修繕計画にあわせて設備改善がおこなわれる可能性もあります。

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まとめ

マンションが壁式構造の場合、部屋数や広さを変えることは難しくなります。
玄関ドアは交換できませんが、内側部分の塗装を変更することは可能です。
フローリングは、管理規約によって工事の可否が変わるため、事前にチェックしましょう。