リノベーションに使えるローンは？メリットやタイミングについても解説

マイホームをさらに快適な空間にするリノベーションですが、その資金計画に頭を悩ませていませんか。
費用をまかなう方法として、「住宅ローン」や「リフォームローン」があります。
本記事では、各ローンの種類やメリット・デメリット、さらに申し込みのタイミングまでを解説いたします。
自分に合った最適なローンを選び、理想の住まいを実現したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

リノベーションで使えるローン

リノベーションに使えるローンには主に、「住宅ローン」と「リフォームローン」の2種類があります。
まずは、リノベーションに使える、これらの2つのローンについて解説していきます。

住宅ローンの活用条件

住宅ローンは、主に住宅を購入するためのものですが、リノベーション費用も対象に含められます。
とくに、中古住宅の購入と同時に改修をおこなう場合、「リノベーション一体型住宅ローン」が利用できます。
これは、物件の購入費用と工事費用を、まとめて1つのローンとして借りられる仕組みです。
ただし、利用するには、物件の売買契約と工事請負契約を同時に結び、金融機関の審査を通過しなければなりません。
審査では物件の担保価値にくわえ、リノベーション計画が価値の向上につながるかどうかも評価されます。

リフォームローンの種類

リフォームローンは、その名前の通り、住宅の改修を目的とした専用のローンです。
このローンは、担保を提供する「有担保型」と、提供しない「無担保型」の2種類に分けられます。
無担保型は担保がいらないため、手続きが比較的簡単で、審査もスムーズに進む点が特徴です。
借入可能額は1,000万円程度まで、返済期間は10～15年程度と、住宅ローンより短くなります。
一方の有担保型は、ご自宅などを担保に設定し、まとまった資金を借り入れるローンです。
大規模なリノベーションに適しており、金利は、無担保型より低く、返済期間も長く設定できます。
ただし、抵当権設定登記の費用が発生し、担保評価を含む審査に時間がかかる点に注意しましょう。

「住宅ローン」と「リフォームローン」の違い

住宅ローンとリフォームローンの主な違いを整理し、選ぶポイントを考えてみましょう。
これらの違いは金利で、一般的に住宅ローン、有担保型、無担保型の順に高くなります。
次に、返済期間は、住宅ローンや有担保型が最長35年であるのに対し、無担保型は短めになっています。
審査については、無担保型がスピーディーですが、住宅ローンは計画書の準備などで手間がかかるのです。
選択するポイントとして、まず中古物件購入と同時に大規模改修する場合は、一体型住宅ローンが最適です。
既に所有している住宅を改修する場合は、リフォームローンを検討すると良いでしょう。
小規模な工事で早く済ませたい場合は無担保型、大規模で返済負担を抑えたい場合は有担保型が向いています。

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リノベーションにおける各ローンのメリット

前章では、リノベーションに使えるローンの種類について述べましたが、メリットとデメリットも気になりますよね。
ここでは、各ローンのメリット・デメリット、さらに金利差が総返済額に与える影響をシミュレーションで解説いたします。

住宅ローン

住宅ローンを利用するメリットは、リフォームローンと比較した場合の、金利の低さにあるといえます。
金利が低く設定されているため、返済する総額を抑えられる可能性が高まります。
最長で35年といった長期間で返済計画を立てられるため、月々の負担を軽くできるのです。
一方で、審査が厳しい点がデメリットとして挙げられ、これが最初のハードルとなるでしょう。
借入額が大きく返済も長期にわたるため、申込者の年収や信用情報などが厳しく審査されます。
このほか、諸費用が増加するため、初期費用が膨らみやすくなる点もデメリットです。

リフォームローン

リフォームローンのメリットとデメリットを、住宅ローンと対比して見ていきましょう。
リフォームローンのメリットは、審査のスピードと手続きの簡単さにあります。
とくに、無担保型の場合は担保評価が不要で、申し込みから融資実行までが早いです。
担保を提供する必要がなく、抵当権設定費用などがかからない点もメリットといえるでしょう。
ただし、その手軽さと引き換えに、金利が高いというデメリットが存在します。

返済額のシミュレーション

金利差が総返済額に与える影響を、500万円を借り入れるケースを想定して、2つの異なるパターンを比較してみましょう。
まずケースAは住宅ローンを利用し、金利を年1.0%、返済期間を30年と設定します。
次に、ケースBはリフォームローンを利用し、金利を年3.0%、返済期間を15年と設定します。
この条件のケースAでは、月々の返済額は約1万6,000円となり、総返済額は約580万円です。
ケースBは、月々の返済額は約3万5,000円となり、総返済額は約621.5万円です。
月々の返済額には2倍以上の差が生まれ、総返済額では約50万円もの差額が生じています。

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ローン申し込みのタイミングと進め方

前章では、リノベーションに使える各ローンのメリット・デメリットについて述べましたが、申し込みのタイミングもおさえておきましょう。
ここでは、申し込みのタイミングと進め方について解説いたします。

事前審査と見積りの集め方

リノベーションの資金計画を進めるうえで、最初に着手すべきは事前審査です。
年収や返済比率の確認にくわえ、過去のクレジット履歴を整理し、提出書類を早めに集めます。
見積書は費用の内訳がわかる明細形式を選び、数量と単価が記載されているかをチェックします。
また、マンションの場合は管理規約や工事申請の締切があるため、管理組合への相談も前倒ししておくと安心です。
書類が整えば金融機関の仮審査に進み、借入可能額の目安をつかみましょう。

一体型ローンのスケジュール設計

中古物件の購入費用とリノベーション費用をまとめて借りられる、一体型ローンを利用する場合、スケジュール管理と契約の順番が重要です。
一般的には、「物件の売買契約→工事請負契約→本審査→金消契約→決済引渡し→着工」という流れになります。
売買契約から引渡しまでの期間は30～45日が目安で、工事の実施設計と本見積りはこの期間に完了させます。
本審査では工事請負契約書と設計図、工程表が必要になるため、余裕を持って準備しましょう。
また、本審査の想定より日数がかかることもあるため、契約書には、金融機関の承認を条件とする条項を入れておくと安心です。
引渡し後は近隣への工事案内をおこない、着工前の現地確認で、配管や下地の状態の最終チェックをおこないます。

追加費用と契約のチェックポイント

リノベーションで追加費用がおこる原因は、解体後に見つかる劣化や配線のやり直しです。
見積りの際には、「軽微な変更の範囲」「単価表」「発注承認の流れ」を盛り込み、判断基準を事前に共有しましょう。
工期遅延に備え、遅延理由の定義と日数に応じた対応を定める条項を入れておくと、後のトラブル防止に役立ちます。
また、団信の特約やリフォーム瑕疵保険、工事中の火災保険への加入手続きも忘れずに確認しましょう。
無担保型を選ぶ場合は、返済期間が短い分だけ繰上返済の計画を立て、将来の金利上昇にも備えます。
最後に、引渡し前に写真付きで記録を残すと、後日のやり取りがスムーズになるでしょう。

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まとめ

リノベーション資金の調達には、低金利の「一体型住宅ローン」と、手軽で早い「リフォームローン（有担保・無担保）」の2種類があります。
住宅ローンは返済負担を抑えられる反面、審査が厳しく、リフォームローンは金利が高めで短期返済が必要なため、総コストの比較が重要です。
申し込み時には事前審査と見積もりを並行し、契約順序や追加費用を確認して計画的に進めましょう。