不動産売却にリフォームは効果的?必要なケースや売却のコツも解説!

売却コラム

不動産売却にリフォームは効果的?必要なケースや売却のコツも解説!

不動産売却を考えているとき、売主側でリフォームをしてから売り出すのがひとつの方法です。
しかし、リフォームが必要なケースは限られており、実施にあたってはメリット・デメリットをよく確認しておくことが大事です。
そこで今回は、売主側で事前にリフォームをするメリット・デメリット、改修が必要なケースと価格の相場、そのまま売却するときのコツを解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者 木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします!!私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産売却で事前にリフォームをするメリット・デメリット

不動産売却で事前にリフォームをするメリット・デメリット

不動産売却で事前にリフォームをするメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット

売主側で事前にリフォームするメリットは、そのまま売り出すときより好条件で売れやすくなることです。
不動産売却で有利になる理由は、建物の傷みをリセットできる点にあります。
中古の不動産には傷・汚れ・へこみなどが見られるものですが、いずれもリフォームで直せます。
さらに、工事にともなって古い設備を新しい設備へと交換可能です。
まだ使える設備でも、見た目が古いと不動産全体の評価に響きかねません。
新しい設備へと交換し、機能性や見た目を改善できると、買主からの評価が良くなります。
結果として、そのまま売り出すときより高値が付いたり、早期売却が叶ったりする点は、事前にリフォームをしたときの基本的なメリットです。
くわえて、改修済みの不動産は、買主の負担を軽減できる一面があります。
買主側でリフォームをするなら、不動産購入後に工事をおこなう形となるため、購入の手続きが終わってもすぐに入居できません。
あわせて、工事の費用を工面する必要があり、金融機関からどのように資金を借りるかが問題となります。
工事にかかる時間や費用を省きたい買主からは改修済みの不動産が好まれるため、事前にリフォームをしておくと売れやすくなります。

デメリット

売主側でリフォームをするデメリットは、工事にかかる費用で自己負担分が発生しやすいことです。
改修済みの不動産は高く売れる傾向にあるとはいえ、工事にかかった費用をカバーできるほど値上がりするケースは多くありません。
たとえば、2,000万円で売り出せる不動産を600万円かけてリフォームしたなら、売却価格は2,600万円以上にしたいところでしょう。
しかし、実際には2,300万円程度でしか売れないことが少なくありません。
差額分の300万円は自己負担となり、売主がかえって損をしてしまいます。
売却価格は売主の希望を反映できるため、工事にかかった費用の全額を上乗せすること自体は可能です。
しかし、リフォームは既存の設備を一度取り壊す手間がかかるだけ、新築より費用がかかる傾向にあります。
その費用を売却価格にすべて上乗せすると割高になり、買主から購入を避けられやすくなってしまいます。

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不動産売却でリフォームが必要なケースと価格の相場

不動産売却でリフォームが必要なケースと価格の相場

不動産売却でリフォームが必要なケースと価格の相場は、以下のとおりです。

不動産売却でリフォームが必要なケース

不動産売却でリフォームが必要だといえるのは、そのまま売り出してもなかなか買主が見つからないケースです。
買主が見つかりにくい不動産の例には、居住にあたって重要な設備が壊れている住宅が挙げられます。
給湯器などが壊れていると、買主から敬遠されてなかなか売れません。
このほかでは、建物が荒れていて見た目があまりに悪い住宅は要注意です。
多くの買主は、不動産の見た目も、購入するかどうかを決める重要な判断基準にしています。
そのため、壁に穴が開いている、水回りがカビだらけなど、あまりに見た目が悪いと購入を避けられてしまいます。
なお、中古の不動産において「リフォーム済み」がよく強調されるのは、建物のきれいさが買主への良いアピールポイントになるためです。
不動産の見た目はそれほど重要であり、建物や室内が荒れているときは注意しましょう。
以上のケースに該当するときは、リフォームのメリットが大きいといえます。

リフォーム価格の相場

リフォームにいくらかかるかは、工事の内容によって変わります。
システムキッチンでは60万円~300万円、ユニットバスでは60万円~200万円、トイレでは7万円~50万円かかるのが相場です。
特定の箇所に限定せず、水回り・壁・床などをまとめて直すフルリフォームには、45㎡に約400万円かかるのが目安です。
なお、予算が許す限り、さまざまな箇所を直しておくほうが良いとは限りません。
リフォーム後の仕上がりに関する希望は、買主によって異なるためです。
買主の希望と異なる仕上がりになっていると、かえって売れにくくなる可能性があります。
リフォームが失敗だったと後悔しないよう、妥当な予算の目安を別途確認しておくことは大事です。
たとえば売却したい不動産がマンションなら、リフォームにかける費用は約30万円~50万円が妥当だといえます。

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リフォームをしないままで不動産売却を成功させるコツ

リフォームをしないままで不動産売却を成功させるコツ

リフォームをしないままで不動産売却を成功させるコツは、以下のとおりです。

ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは、建築士の資格を持つ検査員による住宅診断です。
中古住宅の外壁や基礎などの状態を検査員が調べ、建物の劣化状態や不具合の有無などを判断します。
ホームインスペクションを受けておけば、リフォームをしないままでも不動産が売れやすくなります。
なぜなら、多くの買主は、建物の不具合に関して不安を抱いているものだからです。
室内に傷や汚れなどが多少あってもリフォームで直せますが、建物自体に不具合があると大規模な修繕工事が必要になります。
買主にとって建物の不具合は重要な問題であり、ホームインスペクションで状態がわかりやすくなっていると安心です。
そのため、リフォームをしないままでも買主から評価され、不動産が売れやすくなります。

ハウスクリーニングをおこなう

ハウスクリーニングとは、専門業者が室内を掃除するサービスです。
掃除に精通しているプロが対応するため、個人では掃除しにくい箇所まできれいになります。
リフォームをしないときにハウスクリーニングがおすすめなのは、室内の見た目が良くなって買主に好印象を与えられるためです。
くわえて室内を工事するわけではないため、リフォームより費用の相場が下がります。
具体的にいくらかかるかは一概にいえませんが、2LDKの住宅なら約3万円~7万円が目安です。
あまり費用をかけずに不動産の印象を改善できるため、リフォームをしないときはハウスクリーニングを一度検討してみましょう。

簡易的に修繕する

不動産売却にあたってリフォームの判断には慎重さが求められるものの、建物や室内の見た目が悪いと売れにくいのは事実です。
見た目が悪い箇所がいくつかあり、不動産売却の障害になっているなら、簡易的に修繕するのが有効です。
必要最低限の簡易的な修繕で問題の箇所を直すと、リフォームをしないままでも売れる可能性が高くなります。
あまり費用のかからない簡易的な修繕には、外壁の補修、塀の修繕、畳の張り替えなどがあります。
外壁の補修は1㎡あたりに3,000円~5,000円、塀の修繕は1㎡あたりに1.3万円~2万円、畳の張り替えは1枚あたり1.3万円かかるのが相場です。
いずれも比較的安価な修繕となりやすく、リフォームより費用対効果に優れています。

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まとめ

売主側でのリフォームについて、メリットはそのまま売り出すときより好条件で売れやすくなること、デメリットは工事費用に自己負担分が出やすいことです。
リフォームが必要なのは重要な設備が壊れていたり、不動産の見た目があまりに悪かったりするケースで、価格の相場は工事の内容によって変わります。
リフォームをしないで売り出すなら、ホームインスペクションやハウスクリーニングの実施、簡易的な修繕を考えるのが有効です。


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