負動産を処分する3つの方法！負動産になる要因や相続放棄についてもご紹介

少子高齢化と人口減少が進む中、空き家が増加しています。
同時に、所有しているだけで税金がかかり、収益を生まない「負動産」も増えているのが現状です。
今回は、こうした負動産を所有しており、処分方法や相続問題で悩んでいる方に向けて、負動産になる主な要因や、その有効な対策についてご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

相続した不動産が「負動産」になる主な要因とは？

負動産とは、所有しているだけで経済的な負担となる不動産のことです。
例えば、実家の土地や物件を親から相続したものの、うまく活用できず、どう処分すべきか悩む方は少なくありません。
負動産になってしまう主な要因としては、以下が挙げられます。

固定資産税が負担になる

不動産は使用していない場合でも、所有しているだけで固定資産税が発生します。
田舎の土地で評価が低い場合は税額も少ないですが、広い土地だと無視できない負担となります。
建物が建っていたり農地であれば税負担軽減の適用を受けられますが、通常の土地で建物がない場合は、その特例が適用されません。
また、農地として固定資産税の軽減を受け続けるためには、継続して耕作することが必要です。
空き家の場合、適切な管理がおこなわれていないと「特定空き家」に指定され、特例の適用が受けられなくなることがあります。

損害賠償のリスクがある

崖地などでは崖崩れによる損害賠償責任が生じることがあります。
また、空き家が倒壊して通行人に怪我をさせた場合にも、同様の責任を負う可能性があります。

管理の手間がかかる

土地は定期的に管理しなければ、雑草が生い茂ります。
そのまま放置すると、害虫の発生などで周囲の土地所有者からクレームが来る可能性があり、市町村によっては雑草の除去が条例で義務付けられている場合もあります。

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相続した負動産を処分する3つの方法

負動産を相続することになった場合、処分する方法としては売却、空き家バンクの利用、寄付などがあります。
負動産の問題を解決するためには、それぞれのメリットとデメリットを理解し、慎重に検討することが重要です。
以下では、負動産の処分方法をそれぞれご紹介します。

負動産の処分方法①：売却

まず検討すべきは売却です。
ただし、売却自体が困難な場合も多いため、物件の状況に応じた対策が必要です。
リフォームや解体をせずそのまま売却する
物件を現状のままで売却する方法です。
余計な費用をかけずに売却することができ、相場に近い価格での売却が期待できます。
マンションならリフォームをしない状態で、一戸建てなら「古家付き土地」として売却します。
リフォームや解体をして売却する
マンションの場合、リフォームすると内見時の印象が良くなり、成約率アップが期待できるでしょう。
一戸建ての場合、解体して更地にすることで売却しやすくなります。
ただし、いずれも費用がかかるため、見込みが立つかどうかを慎重に検討する必要があります。

負動産の処分方法②：空き家バンク

各自治体でおこなっている「空き家バンク」を利用する方法もあります。
空き家バンクとは、物件を「売りたい・貸したい」と考えている所有者と、移住や交流のために物件を探している方をマッチングするサービスです。
無料で利用することが可能で、移住を促進したい自治体が積極的に展開しています。
空き家の改修工事に補助金を出してくれる自治体もありますが、サービスを実施していない自治体や条件付きの場合もあるため、確認が必要です。

負動産の処分方法③：自治体へ寄付

物件の所在地や規模によっては寄付も一つの方法で、利益にはなりませんが、固定資産税や維持コストから解放されます。
寄付先としては、自治体、個人、法人、町内会や自治会などが考えられます。
自治体（市町村）への寄付
「公益に役立てたい」と自治体への寄付を考える方が多いですが、使用目的がないと受け入れられないことがほとんどです。
そのため、寄付を考える場合は、まずは自治体に相談してみましょう。
個人への寄付
これは、近隣住民に寄付する方法です。
特に、隣地の所有者ならば、土地が広がることでメリットが大きいため、受け取ってくれる可能性が高いです。
ただし、受け取る側に贈与税が課税されることに注意が必要です。
贈与税の基礎控除額は110万円で、評価額がそれ以下なら無税です。
110万円を超える場合も、一般的に売却が難しい物件なら大きな負担にはならないでしょう。
また、所有権移転の登記費用も発生します。
これらの費用について相手に了承を得て、トラブルを避けるために贈与契約書を作成し、双方で保管することが大切です。
法人への寄付
個人から法人への寄付も可能ですが、営利法人への寄付は受け入れられる可能性が低いです。
一方で、非営利団体（社団法人、財団法人、NPO法人、学校、寺社など）への寄付では譲渡所得税が発生しませんが、税務署の承認が必要です。
町内会や自治会への寄付
公益性の高い団体への寄付も譲渡所得税が発生しませんが、市町村長に地縁団体として認可されていることが条件です。
そのため、寄付を申し出る前に確認が必要です。

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相続時に負動産の相続放棄を検討する方法

負動産の所有を避けるために、「相続放棄」を利用する方法があります。
相続放棄は「自己のために相続の開始があったことを知った時」から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをおこなう必要があります。
例えば、被相続人が亡くなって1年経過していたとしても、その死亡を最近知った場合、知った日から3ヶ月以内であれば相続放棄が可能です。
相続人全員が相続放棄をおこなうと、不動産の所有者がいなくなり、その不動産は国庫に帰属します。
これにより、固定資産税の支払い義務はなくなります。
ただし、相続放棄をしても管理責任は残ります。
例えば、建物が老朽化している場合は、倒壊を防ぐための補強工事などが必要です。
それが難しい場合、家庭裁判所に申し立てて「相続財産管理人の選任」を求める必要があります。
また、「預貯金だけを相続し、不動産は放棄する」といった部分的な相続放棄はできません。
相続するかしないかはすべての財産に関わるため、注意が必要です。

負動産の相続放棄をする手続きの必要書類

相続放棄の手続きをおこなうには、家庭裁判所にさまざまな書類を提出する必要があります。
相続放棄は、亡くなってから3ヶ月以内に手続きを完了する必要があるため、早めの準備が大切です。
以下は、どのケースでも必要となる基本的な書類です。

●相続放棄申述書
●被相続人の戸籍謄本
●被相続人の住民票または戸籍の附票
●相続放棄する人の戸籍謄本

この他に、収入印紙や郵便切手も必要です。
また、相続放棄する方と被相続人との関係によって、追加の書類が必要になることもあります。
戸籍謄本は本籍地の市区町村で取得するため、遠方の役場に出向く場合があります。
そのため、期限内に負動産の相続放棄をおこなうためには、特に注意が必要です。

負動産の相続放棄が認められない場合もある

相続放棄は通常、被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをおこなえば認められます。
しかし、実際には相続放棄が認められないこともあります。
例えば、相続財産の一部を使用したり売却したりした場合、その方は相続放棄をすることができません。
また、被相続人の借金を返済した場合も相続放棄はできません。
相続放棄するかどうかを判断するまで、相続財産には手を付けないようにすることが重要です。

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まとめ

負動産とは、所有するだけで経済的負担となる不動産のことです。
処分方法には売却、空き家バンクの利用、寄付などがあり、それぞれの方法にはメリットとデメリットがあります。
相続放棄も選択肢の一つで、家庭裁判所で手続きをおこない、全ての財産を放棄することで固定資産税の負担から解放されますが、管理責任は残るため、慎重な検討が必要です。