マンション売却の確定申告！申告が必要な理由や手続きの流れを解説

マンションを不動産売却して、利益である譲渡所得が生じたときは、確定申告が必要です。
一方、譲渡損失が生じた場合、確定申告は義務ではないものの、申告をおこなうことによって税金の特例を受けられる可能性があります。
今回は、マンションを売却した際の確定申告について、利益の有無に関わらず申告したほうが良い理由や手続きの流れ、譲渡所得税の計算方法をご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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利益がなくても申告がおすすめ！マンション売却に必要な確定申告

マンションを売却すると、売却した翌年に確定申告をおこなう義務が生じる可能性があります。
しかし、マンション売却後の確定申告は、義務がない場合でも申告手続きをおこなうほうがおすすめです。

マンション売却の確定申告

確定申告は、税務署に対して、1年間に得たすべての所得を申告し、納税する手続きになります。
所得が、給与所得に限られる会社員の方の場合、通常は確定申告をする必要はありませんが、不動産売却をした翌年は確定申告が必要になる可能性があります。
確定申告が必要になるのは、売却をおこなって得られる利益である譲渡所得が生じた場合です。
利益である譲渡所得は、売買した金額のことではなく、売却代金から譲渡費用と取得費を引いた金額を指します。
つまり、マンションの売却によって利益が生じたら、譲渡所得にかかる譲渡所得税を正しく納税するために、確定申告の義務が発生するのです。

損失が出た場合も申告したほうが良い理由

マンションの売却をしても、利益となる譲渡所得が生じなければ、基本的には確定申告は必要ありません。
譲渡所得が生じないケースとは、譲渡損失が出るときのことを指し、この場合の申告は義務ではありません。
しかし、自宅のマンションを売却して譲渡損失が出た場合、節税につながる特例を利用できる可能性があります。
特例を受けるためには、確定申告の手続きが必要になるのです。
そのため、マンションの売却時には、利益の有無に関わらず、確定申告したほうが良いといえます。

譲渡損失が生じたときの特例

マンションを売却して譲渡損失が出たときに、使える可能性がある制度のひとつが、「買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」です。
この特例は、譲渡損失が生じた際に、ほかの所得と損益を通算できるとするもので、税金の還付が受けられます。
たとえば、譲渡損失が1,000万円で、給与所得が700万円であった場合、損益通算により所得が300万円とみなされます。
会社が源泉徴収していた税額は、給与所得の700万円に基づいたものであるため、確定申告をすることによって、払い過ぎになっていた分が還付される仕組みです。
また、譲渡損失が生じた場合に利用できる可能性がある特例として、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」も挙げられます。
マンションの売却価格よりも、住宅ローンの残債のほうが上回っているオーバーローンのときに利用できる制度です。
ローン残高から譲渡価額を引いた金額が、繰越控除限度額になります。
適用できるのはいずれか有利なほうの特例となり、特例の利用にはそれぞれ要件が設けられているため、事前に確認することが必要です。

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マンション売却後の確定申告の流れ！必要書類も解説

マンションの売却にあたり、確定申告の流れも知っておくと、翌年の手続きをする際にもスムーズに進めやすくなります。
ここでは、マンションを売却した場合におこなう、確定申告のおおまかな流れをご紹介します。

手順①必要書類を集める

確定申告をおこなうために、必要書類をそろえることが、最初の流れです。
確定申告は、その年によって期間が変わることもありますが、基本的には2月16日から3月15日が申告の期間となっています。
マンションを売却したら、その翌年の申告期間中に手続きをおこなうことになるため、必要書類は余裕をもってそろえておくことがおすすめです。
確定申告に用いる必要書類には、税務署から入手するものと、自分で準備するものがあります。
税務署からに入手するもの
税務署から取り寄せる書類は、「確定申告書B様式」と「分離課税用の確定申告書」、「譲渡所得の内訳書」の3点です。
これらは公的な書類になり、それぞれ適切な記入が必要になります。
自分で準備するもの
マンションを売却して確定申告をするには、「売却時の売買契約書」「購入時の売買契約書」が必要です。
売買契約書は、コピーをしたものでも使用することができます。
くわえて、印紙税や仲介手数料などの諸費用の「領収書」も、必要書類を集める流れで、そろえておきましょう。

手順②計算と申告書の作成

必要書類が準備できたら、譲渡所得税を計算し、申告書を作成する流れです。
譲渡所得税の計算方法は、次の章でご紹介します。
譲渡所得の内訳書を記入し、確定申告書B様式の第一表と第二表、第三表と作成する流れです。
譲渡所得の内訳書は、記入欄にしたがって、所在地や譲渡価額、売却理由などを記載します。
確定申告書B様式には、給与の収入金額や所得金額など、それぞれの書面に必要な内容を記入しますが、確定申告書の記載例は国税庁のホームページが参考になります。

手順③税務署への提出

最後の流れは、税務署に必要書類を提出することです。
提出方法には、税務署に持参して直接提出する以外にも、e-TAXによる申告手続きの方法と、郵送での提出方法です。
e-TAXで提出する際は、税務署で発行してもらったIDとパスワードが必要になります。

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確定申告に必要！マンション売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

確定申告をおこなう際には、譲渡所得税を求めることが必要です。
最後に、マンションを売却した際の確定申告で必要になる、譲渡所得税の計算方法を解説します。

譲渡所得を求める計算方法

確定申告で必要になる譲渡所得税を求めるには、先に、譲渡所得を割り出す必要があります。
売却利益である譲渡所得を求める計算方法は、「①譲渡収入金額－（②譲渡費用＋③取得費）」です。
①の譲渡収入金額とは、マンションの売却価格のことです。
②の譲渡費用は、売却にかかった経費ですが、譲渡費用に含まれるものは印紙税や仲介手数料などになります。
③の取得費とは、マンションを購入したときに必要になった費用を指し、物件の購入代金のほかに、仲介手数料や不動産取得税などの税金が含まれます。
ただし、物件の購入代金については、建物の経年を考慮する考え方から、減価償却費を差し引いてから取得費に合算することが必要です。
減価償却費を求める計算方法には、「購入費用×0.9×償却率×経過年須」の式を用います。
償却率は構造などの違いによって定められており、居住用マンションの場合、鉄筋コンクリートであれば「償却率0.015」を式に当てはめて計算します。

税額の計算方法

譲渡所得が算出できたら、譲渡所得税の税額を求めることが可能です。
税額の計算方法は、「（譲渡所得ー④特別控除額）×⑤税率」の式で割り出します。
④の特別控除額には、譲渡所得税の特例を利用した場合、譲渡所得から控除できる金額を当てはめます。
⑤の税率は、マンションの所有期間によって異なるため注意が必要です。
所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得で税率は39.63％ですが、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は20.315％になります。
これらの税率は、所得税と住民税の税率を合計したものです。
なお、所有期間を数える際は、売却した年の1月1日時点で5年以下となるか、5年を超えているかで判断します。

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まとめ

マンションを売却して、売却益が生じたら確定申告は義務となりますが、譲渡損失が出た場合でも特例を利用するためには、確定申告をおこなうことがおすすめです。
売却をした場合、翌年の2月16日から3月15日が申告期間となるため、忘れずに準備をして手続きしましょう。