住宅ローンの事前審査と本審査はどう違う？役割の違いを解説

多くの方がご存じのとおり、住宅ローンには審査があり、審査に通らなければ借り入れができません。
しかし審査には「事前審査」と「本審査」の2種類があり、どう違うのか、それぞれどのような役割を果たしているのかを、把握している方は少ないのではないでしょうか。
そこでこの記事では、住宅ローンの事前審査と本審査の違いや、それぞれの役割について解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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住宅ローンの事前審査と本審査はどう違う？基本的な違いを解説

住宅ローンの事前審査と本審査の大きな違いは、審査のタイミングと厳密さです。

事前審査と本審査の違い①タイミング

マイホームの購入時に住宅ローンを利用する場合、まず不動産を探します。
購入したい不動産が見つかったあと、売買契約の締結前に申し込むのが事前審査です。
これは仮審査とも呼ばれ、無料で申し込むことができます。
金融機関によって取り扱っている住宅ローンはさまざまであるため、不動産と同時に利用したい住宅ローンも探しておきましょう。
事前審査に通ったら、不動産の売買契約を締結します。
契約成立後におこなうのが本審査で、これは正式審査とも呼ばれます。
無事に通過すると住宅ローンの契約が締結できるようになります。
住宅ローン契約後は、決済と登記の手続き、不動産の引き渡しをおこない、毎月の返済が始まります。
このように、不動産売買契約の前におこなうのが事前審査であり、そのあとにおこなうのが本審査です。

事前審査と本審査の違い②厳密さ

事前審査は「事前」の名のとおり、本審査ほど厳密な審査ではありません。
本審査は事前審査に比べてチェック項目が増え、申込者が用意する必要書類も多くなります。
審査にかかる期間も、事前審査は当日～3営業日程度であるのに対し、本審査は1週間～2週間程度が必要です。
住宅ローンは大きな金額を長い期間かけて返済するため、慎重な審査が求められます。
しかし、不動産は一点物であり、時間をかけて審査をおこなうと、その間に成約済みになってしまうかもしれません。
住宅ローンには事前審査と本審査の2種類があり、タイミングや厳密さが異なるのは、それぞれが役割を持っているからです。

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住宅ローンの事前審査と本審査の違い：事前審査の役割

事前審査の役割は、「希望する金額を借りられるのか」「いくらなら借り入れが可能なのか」など、可能性を判断することです。
簡易的に審査をおこない、融資の見込みを速やかに申込者に提示することで、申込者は不動産売買をスムーズに進められるようになります。
事前審査は不動産売買契約を締結する前におこなうため、まだ購入する不動産が確定していません。
購入したい不動産が複数ある状態で事前審査に申し込み、借り入れ可能額を確認したうえで、購入する不動産を決める方もいます。
また、健康状態に不安がある方は、事前審査時に団体信用生命保険に加入できるかどうかも確認可能です。

事前審査の必要書類

金融機関によって多少の違いはありますが、事前審査のおもな必要書類は下記のとおりです。

●本人確認書類（運転免許証・健康保険証など）
●収入に関する書類（前年の源泉徴収票・確定申告書の写しなど）

住宅ローンの事前審査は簡易的なものであるため、必要書類は多くはありません。
車のローンなど、ほかのローンを返済中の場合は、上記にくわえて「償還予定表の写し」や「残高証明書」の提出も求められます。

事前審査のチェック項目

事前審査では、申込者の返済能力に焦点が当てられます。
そのため、仕事や収入の安定性、完済時の年齢、ほかのローンの借り入れ状況、滞納歴の有無などが主なチェック項目です。
事前審査は、基本的には申込者が提出した書類をもとにおこなわれます。
近年はオンライン審査も普及し始め、申込者が入力した内容だけで判断するケースも増えてきました。
不動産の審査もおこないますが、本審査ほど厳密ではなく、不動産の広告などをもとにした簡易的なものです。

事前審査に落ちる理由と対処法

上記のチェック項目を満たしていない場合は、事前審査に落ちやすいでしょう。
とくに完済時の年齢は重要であり、国土交通省による調査では、98.9％の金融機関が審査の際に考慮すると答えています。
事前審査に落ちる理由で多いものとその対処法は、以下のとおりです。

●完済時の年齢が80才以上：70代のうちに返済できる計画を立てる
●転職後間もない：勤続1年以上になってから申し込む
●ほかのローンの借り入れ額が多い：返済を進めてから申し込む
●過去に滞納歴がある：滞納後5年以上が経過してから申し込む

完済時の年齢の上限は、多くの金融機関で80歳未満です。
現在の借り入れ状況や過去の滞納歴は、個人信用情報機関が保管する個人信用情報に記録されており、金融機関はそれを見て審査をおこないます。
ただし記録が残る期間は約5年だといわれているため、滞納歴がある方は滞納から5年以上経過してから申し込むと良いでしょう。

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住宅ローンの事前審査と本審査の違い：本審査の役割

本審査は、正式に住宅ローンに申し込んだあとにおこなわれる審査であり、住宅ローンの申し込みに対する最終回答としての役割を果たします。
事前審査に通ったからといって、本審査にも必ず通るわけではありません。
事前審査は見込みや可能性を判断する場であるのに対し、本審査は「本当に貸しても良いのか」を判断します。
本審査で「問題なし」と判断されると、申込者は契約者となり、長い付き合いが始まります。
そのため、事前審査よりも時間をかけて、申込者や不動産を厳密にチェックする点が特徴です。

本審査の必要書類

事前審査では不動産に関する資料が不要なケースもありますが、本審査では提出しなくてはなりません。
本審査の申込時には、事前審査の必要書類にくわえ、以下の書類が必要です。

●不動産に関する書類（売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書、建築確認申請書、登記簿謄本など）
●勤務先に関する書類（職歴書、会社案内など）
●同居家族に関する書類（住民票の写し）

不動産に関する書類は、注文住宅・建売住宅・マンションなど、購入する物件の種類によって異なります。
上記はあくまでも一例であり、金融機関やご自身の状況によって必要書類に違いが生じるため、よく確認してから申し込むことが大切です。

本審査のチェック項目

本審査では、事前審査の内容をさらに厳密に審査し、不動産の担保評価や適法性も判断されます。
住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関はその不動産を競売にかけ、競売で得たお金を返済に充てます。
したがって、「その不動産を売却したらいくらになるのか」も、重要なチェック項目の一つです。
ただし、本審査のチェック項目は公開されておらず、金融機関によって異なる可能性があります。

本審査に落ちる理由と対処法

チェック項目が公開されていないため、本審査に落ちる理由も断言はできませんが、よくある理由は以下の2つです。

●事前審査から状況が変わった：住宅ローンの契約前後に借り入れや滞納、転職をしない
●不動産に問題がある：物件探しの段階で不動産会社に確認する、金融機関に事前に確認する

事前審査に通ったからといって、本審査の前に借り入れや滞納、転職をすると、チェックの基準を満たさなくなり、本審査に落ちる可能性があります。
担保評価が低すぎる・違法建築であるなどの不動産の問題を回避するためには、物件探しの段階での事前確認が大切です。
また、本審査は必要書類が多岐にわたるため、書類不備が原因で審査に落ちるケースも見られます。
審査の前に不明点を金融機関に確認するなど、事前確認を徹底しましょう。

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まとめ

住宅ローンには事前審査と本審査があり、どちらも通過しなくては契約できません。
事前審査と本審査の大きな違いはタイミングや厳密さであり、それぞれ異なる役割を持っています。
事前審査の役割は可能性や見込みの提示、本審査の役割は申し込みへの最終回答です。