不動産売却に必要な告知書とは？記入する際の注意点を解説

不動産を売却する際は、重要事項説明書や売買契約書の他に、告知書を作成して買主に渡します。
告知書はトラブルを避けるためにも重要な書類となるため、不動産売却時には記入する内容や注意点について確認しておきましょう。
そこで今回は、不動産売却に必要な告知書の内容や誰が記入するのかと、記入時の注意点について解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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不動産売却で必要な告知書とは？

不動産売却時に買主に渡す書類の1つ「告知書」の概要について解説します。

告知書とは

告知書とは、不動産の売買契約時に重要事項説明書や売買契約書とともに、内容を説明したうえで、買主に渡される書類のことです。
告知書は、物件状況報告書や物件状況確認書とも呼ばれ、売主が把握する不動産の状況を買主に報告するために作成されます。
不動産の引き渡し後に、契約時には知らなかった不具合が見つかれば、買主とトラブルに発展する可能性があります。
そのため、買主が事前に不動産の状況を把握できるよう、不動産の不具合や欠点などの有無を記入した告知書が売買契約時は必要になるのです。
告知書の作成は義務ではありませんが、契約後のトラブルを防ぐためにもしっかりと不動産の状況を把握し、作成することが必要です。
書式は不動産会社によって多少異なりますが、基本的には次のような事項の「有」・「無」、もしくは「発見している」・「発見していない」のどちらかにチェックを入れて買主に渡します。

土地関係
土地関係では、境界確定がされているか、境界越境の有無、土壌汚染の有無もしくは土壌汚染の可能性の有無などを記入します。
土壌汚染の有無を調査していなくても、過去にクリーニング店などの用途で使用していた場合は、土壌汚染の可能性がある土地として告知が必要です。

建物関係
建物関係では、過去のリフォームや増改築などの履歴や現在の建物の不具合箇所などを記入します。
建物の不具合には、雨漏りやシロアリ被害の有無、給排水施設の故障・漏水などの項目があり、修繕した場合はその日付も記入します。
また、石綿使用調査や耐震診断、建物状況調査の有無、実施した場合はその結果も告知書に記入する事項です。

その他
土地や建物の他にも、取引に影響を及ぼすような心理的瑕疵や環境的瑕疵も買主に告知しなければならない事項です。
心理的瑕疵とは、過去に自殺や殺人事件などが起こっているなど、住む方に心理的影響を及ぼすような事柄です。
また、環境的瑕疵とは、火葬場やごみ焼却場があるなど、人によっては不快に感じる施設が近隣にあることをいいます。
このように、購入する方の判断に影響を及ぼすような事柄は、すべて買主へ告知することに注意しましょう。

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不動産売却に必要な告知書は誰が記入する？

売却後のトラブルを避けるためにも重要な告知書ですが、いったい誰が書くのか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、不動産売却時に必要な告知書を誰が書くのか、また、売主に及ぶ責任について解説します。

告知書は誰が書く？

告知書は不動産会社がひな形を用意し、原則として売主本人が記入します。
過去の修繕履歴や目に見えない心理的瑕疵など、売主本人でなければわからない事柄を告知書に記入しなければならないためです。
面倒なので不動産会社に記入をお願いしたいと考える方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産会社が代筆することでミスが発生する可能性もあります。
仮に不動産会社に代筆を依頼したとしても、告知書には最終的に売主の記名・捺印がされるため、誰が記入しても売主に責任がおよびます。
そのため、不動産会社に代筆を依頼する場合でも任せっきりにせずに、売主自身が責任を持って作成に協力することが必要です。
過去の故障や修繕履歴が曖昧な場合でも、契約書や請求書、領収書など、できるだけ関係書類を探して物件の状態を把握しておきましょう。

告知書を作成するタイミングとは

告知書は売買契約時に買主に渡す書類のため、形式的には契約日前日までに完成されていれば良いことになります。
しかし、契約当日に初めて不動産の不具合について告知すれば、買主とトラブルに発展する可能性があります。
また、告知書に書かれる内容は、不動産の売却活動を始めるにあたって、不動産会社が把握しておかなければならない事項です。
そのため、不動産売却が決まったら、できるだけ早めに告知書を作成するようにしましょう。

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不動産売却に必要な告知書の注意点とは？

不動産売却で買主とのトラブルを避けるためには、どのような点に注意したら良いのか、告知書を作成する際の注意点について解説します。

販売開始前までに告知書を作成する

告知書は早めに作成したほうが良い書類ですが、遅くても販売開始前までに作成しておくことが注意点です。
不動産取引では、買主が購入するかどうかの判断に影響を及ぼすような事柄を、事前に伝えなければならない告知義務があります。
そのため、告知書は契約締結日に買主に渡すだけではなく、事前にその内容について購入希望者に伝えておかなければなりません。
不動産会社も告知書の内容を把握していれば、内覧時に購入希望者にスムーズに説明できます。
買主とのトラブルを回避するためにも、告知書は販売開始前までに作成しておきましょう。

インスペクション（既存住宅状況調査）の実施を検討する

売主の記憶を頼りに告知書を作成しても、記憶が曖昧だったり、住んでいても気づかない不具合が潜んでいたりと、正確な告知書が作成できない可能性もあります。
契約後に告知書にも記入されていない不具合が発覚すれば、トラブルに発展する可能性もあるので、できるだけ正確な告知書を作成することが必要です。
トラブルを回避するためには、不動産の状態を把握するために、インスペクション（既存住宅状況調査）を実施する方法があります。
インスペクションとは、専門家による建物状況調査のことで、建物の劣化状態や不具合箇所、修繕が必要な時期などを教えてもらえる調査です。
住んでいる方でも気づかなかった不具合が見つかる場合もあり、契約後のトラブルを回避するのに役立ちます。
インスペクションは義務ではありませんが、実施をすることでより正確な告知書の作成が可能です。

不具合だけでなく対応状況も記入する

告知書の項目には、不具合の有無をチェックするだけでなく、修繕などの対応がされているかどうかを記入する項目もあります。
不具合があっても対応済みの場合は、いつどのような対応をして、現在はどのような状況かまで記入することが注意点です。
不具合があっても、その後に対応していれば、購入希望者の安心につながります。
告知書は不動産の欠点を記入するだけでなく、スムーズな売却につながる告知書を作成することを注意点として知っておきましょう。

近隣環境は些細なことでも記入する

近隣環境は、これぐらいなら伝えなくても大丈夫と自分で判断するのではなく、些細なことでも記入することが注意点です。
たとえば、近隣で騒音問題がある、ゴミ出しの方法で揉めているなど、住んでいる方でないとわからない情報もあります。
不快に感じることは人によって異なるため、些細なことに感じても、告知しないことでトラブルに発展する可能性があります。
自分で判断するのが難しい場合は、不動産会社と相談しながら告知書の作成を進めていきましょう。

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まとめ

不動産売却時に必要な告知書は誰が書くのか、記入内容や事前に知っておきたい注意点についてもご紹介しました。
不動産を売却する際は、不動産の建物の状況を記入した告知書を作成しますが、誰が書いても売主に責任が及ぶため、注意が必要です。
契約後のトラブルを避けるためには、不動産の状態を把握し、不動産会社とも相談しながら告知書を作成していきましょう。