不動産売却時に測量が必要なケースとは？依頼する方法と費用を解説！

不動産を売却するときは、測量も必要なのか気になりますよね。
結論から申し上げますと、土地を売却する際はあらかじめ測量をしておいたほうが安心です。
それは、登記簿の面積と実際の面積が異なる場合があるからです。
そこで今回は、不動産売却を検討中の方に向けて、測量とはなにか、依頼する方法や費用相場を解説いたします。
ぜひ、ご参考になさってください。

不動産売却における測量とは？

土地を売却するときは、あらかじめ測量をしておいたほうが良いのか迷いますよね。
そもそも測量とは何かご存じない方もいらっしゃるでしょう。
測量とは、専門家が専門の機械を使って土地の高低差や面積を測り、図面に起こすことを言います。
測量をおこなうことで面積を確定したり、隣地との境界を確定したりすることができます。
土地の面積は不動産登記簿にも記載されていますが、登記簿によっては実際の図面と異なる場合もあるでしょう。
そのため、土地の売却をする際はあらかじめ測量をする方が多いです。
とはいえ、測量をするとなると測量費用がかかるためなるべくは測量をせずに売却したいところですよね。
そこで、測量が必要となるケースは以下の3つです。

測量が必要となるケース

●境界が不明確・目印がない
●一等地にある
●実際の面積が登記簿と相違

隣地との境界が不明確な場合は、売却前に測量をしておかないと後々に隣地や買主とトラブルになる可能性があります。
また、境界に目安となる塀やフェンスがない場合もトラブルの元です。
そのため、測量をして境界を確定しておいたほうが安心です。
測量で境界がわかった後は、境界点に目印となるものを設置しておきましょう。
売却する土地が一等地にある場合も、売却前に測量しておくことをおすすめします。
一等地の土地は、少しの面積の差でも売買代金が大きく変わるからです。
面積が登記簿と異なる場合も、売買契約後にトラブルとなるおそれがあるため測量をしておいたほうが安心でしょう。
ちなみに土地の売買契約には、公簿売買と実測売買の2種類があります。
公簿売買とは、登記簿に記載された地積測量の面積をもとに売買代金を決めて契約をすることを言います。
公簿売買では、登記簿と実際の面積が異なっている場合でもその差異の精算はおこなわないとする特約を付けるため、基本的に測量不要となることが多いです。
対して実測売買の場合は、測量で確定した面積で売買代金を決める契約のことです。
そのため、実測売買の場合は売却前に測量が必要となります。

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不動産売却時に測量を依頼する方法や流れとは？

では実際に、測量をする流れや依頼方法も気になりますよね。
まず、測量には現況測量と確定測量の2種類があります。
現況測量は仮測量とも呼ばれ、現地で確認できる境界標や所有者の指示をもとに面積を測ります。
土地に境界標となるものがある場合におこなう測量で、隣地所有者の同意も要らず費用や時間もかかりません。
しかし、現況測量はあくまでも簡易的な測量となるため境界を確定することはできず、登記もできません。
対して確定測量では、隣地所有者立ち会いのもとで測量をおこなうため、境界を確定したり登記したりすることができます。
そのため、不動産売却時に境界が不明確な場合は、確定測量のほうをおこなうことをおすすめします。
測量をする流れや依頼方法は以下のとおりです。

ステップ①測量の専門家に依頼する

測量については、測量士と土地家屋調査士がおこなうことができます。
しかし測量士は登記に関する業務はできないため、確定測量をする場合は土地家屋調査士に依頼しましょう。
土地家屋調査士であれば、測量から登記までおこなうことができます。

ステップ②必要書類を用意する

測量をする際は、あらかじめ必要な書類を用意する必要があります。
主な必要書類は以下のとおりです。

●登記簿謄本
●公図
●地積測量図

土地の上に建物があったり、土地と建物に抵当権が設定されていたりする場合は、建物図面と共同担保目録も必要です。
これら書類は、役所や法務局で取得できます。

ステップ③境界の立ち会い

前述の書類をもとに土地家屋調査士は測量をおこない、一旦は仮で境界点を決めて起点に境界標を立てておきます。
その後に隣地所有者とコンタクトを取り、すべての関係者立ち会いのもと仮に定めた境界点を確認し、同意を求めます。

ステップ④確定測量図を作成

境界点の同意が得られた後は、土地家屋調査士はその境界点をもとに面積を測り、確定測量図を作成します。
そして、関係者に確定測量図の確認をしてもらい図面に印鑑を押してもらいます。
すべての関係者から図面に押印を得られた後は、境界確認書を作成します。

ステップ⑤登記申請

最後に、土地家屋調査士は作成した確定測量図と境界確認書を持って法務局に出向き、登記申請をおこないます。
無事登記手続きが完了したら、土地の正確な面積が登記簿に記載されますよ。

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不動産売却時の測量費用の相場とは？

測量の依頼方法や流れがわかったところで、費用がどれくらいかかるかも気になるところでしょう。
費用相場は、測量の種類や隣地所有者が個人か自治体かによっても異なってきます。
ケースごとの費用相場は以下のとおりです。

100坪以下の土地の現況測量の場合
35万円～45万円ほど。

約30坪～60.5坪の土地の確定測量の場合
隣地が個人所有：30万～50万円ほど。
隣地が国や自治体所有：60万～80万円ほど。
隣地所有者が国や自治体の場合は、官民立ち会いのもとで測量をおこなうため、期間がかかり、その分費用も高くなりがちです。
ちなみに、測量にかかる期間は平均1か月～3か月です。
しかし、隣地所有者の同意が得られない場合や官民立ち会いの場合は3か月以上の長期にわたるケースもあります。
また、測量費用が高額になりやすいケースもあります。
たとえば、隣地所有者と土地の境界で争いがある場合。
裁判にまで発展してしまうと弁護士などに相談しながら進める必要があるため、測量費用も高くなりがちです。
また、相続人同士で土地の所有権を揉めている場合も裁判所が関わるケースが多いため、測量費用は高額になるでしょう。
複雑な形の土地や面積が広い土地も測量費用は高額となります。
とくに山林などは設置する境界標が多くなるため、費用が高額になりがちです。
そのため、山林などの広い土地は公簿売買で測量をせずに取引されることが多いです。
隣接する土地が多かったり、測量の立会人が多かったりなどの場合も、測量費用は高額となるためご注意ください。
もしも境界に関して争いがあってなかなか解決できない場合は、筆界特定制度を利用することをおすすめします。
筆界特定制度とは不動産登記法上の制度の一つで、筆界特定登記官が外部専門家の意見をもとに土地の境界点を特定する制度のことです。
土地の所有者が、対象となる土地の所在地を管轄する法務局または地方法務局の筆界特定登記官に申請をすることで利用できますよ。

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まとめ

今回は、不動産売却を検討中の方に向けて、測量とはなにか、依頼する方法や費用相場を解説いたしました。
測量とは、専門家が専門の機械を使って土地の高低差や面積を測り、図面に起こすことを言います。
不動産売却をする際は、確定測量を土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
測量費用は測量の種類や隣地所有者によって異なり、相場は約30万円～80万円です。
隣地所有者と争いがある場合や土地が広い場合は、測量費用も高額になりやすいためご注意ください。