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根抵当権の付いた不動産を相続!必要な手続きをご紹介

相続コラム

根抵当権の付いた不動産を相続!必要な手続きをご紹介

事業を営んでいた方が所有していた不動産を相続すると、その不動産に根抵当権が付与されているケースがあります。
根抵当権は抵当権と名前が似ているものの別物であり、必要な手続きが異なるため注意が必要です。
この記事では、根抵当権の概要や、根抵当権が付与されている不動産を相続した際に必要な手続きをご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします!!私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

根抵当権の付いた不動産を相続!根抵当権とは

根抵当権の付いた不動産を相続!根抵当権とは

不動産を相続した方のなかには、抵当権は知っていても根抵当権のことは詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。
両者は似て非なる権利であり、根抵当権が付与されている不動産を相続した際には登記手続きを急がなければならないケースもあるため注意しましょう。
抵当権との違いをはじめとした根抵当権の概要や、登記手続きを急がなければならない理由をご紹介します。

根抵当権とは

根抵当権とは、不動産の担保価値から貸出上限額を定め、その範囲内で何度でもお金の貸し借りができる権利のことです。
主に法人や経営者が利用する権利で、事業に必要なお金をスムーズに借りるために使用されています。
一方、抵当権は債務が返済できなくなった際に債権者が担保を所有できる権利であり、一般の方が住宅ローンを利用する際にも使われるものです。
住宅ローンの契約時に設定された抵当権は、完済すれば自動的に消滅します。
一般の方であれば融資を受ける機会はそれほど多くないため、抵当権でもとくに問題はありません。
しかし、事業のために何度も融資を受ける必要がある企業では、その度に抵当権設定登記をおこなうと手間と時間がかかってしまいます。
そのため、返済が完了しても権利が消滅せず、登記の手間と時間がかからない根抵当権が一般的に使われています。
一般的な住宅ローンでは根抵当権が設定されるケースはあまり多くないものの、自宅を担保に資金を借り入れるリバースモーゲージでは根抵当権が設定されるのが一般的です。

根抵当権の付いた不動産の相続を急ぐ理由

根抵当権が付与されている物件を相続した場合、登記の手続きや相続放棄を早めにおこなわなければなりません。
相続開始から6か月以内に登記をしないと、根抵当権の効果が失われてしまいます。
今後も根抵当権を使用したいのであれば、6か月以内に忘れずに債務者変更登記をおこないましょう。
また、相続放棄をする場合は、相続があったことを知ったときから3か月以内に相続放棄の申述をしなければならないため、さらに急ぐ必要があります。
根抵当権が付与されている物件を相続したら、それ以外の物件よりも手続きを急ぐ必要がある点に注意が必要です。

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根抵当権の付いた不動産をそのまま相続する場合の手続き

根抵当権の付いた不動産をそのまま相続する場合の手続き

事業継続のため今後も根抵当権を利用したいのであれば、根抵当権を相続する登記手続きをおこなう必要があります。
相続した不動産の根抵当権を今後も使用する際に必要な手続きをご紹介します。

所有者と債務者が同一かどうかによって手続きが異なる

根抵当権をそのまま利用する際に必要な手続きは、所有者と債務者が同じかどうかによって必要な手続きが異なるため注意しましょう。
根抵当権が付与されている不動産の所有者と債務者が同じだった場合、手続きは比較的スムーズです。
相続人を所有者とする相続登記と、債務者の名義を変更する指定債務者登記をすれば根抵当権の相続が完了します。
しかし、根抵当権が付与されている不動産の所有者が債務者と同一でないケースも少なくありません。
この場合、不動産の所有者は変更せず、根抵当権を今後も利用するための指定債務者登記をおこないます。
今後の手続きが煩雑になってしまうおそれがあるため、相続の時点で不動産の所有者と債務者をできるだけ同一にしておいたほうが良いでしょう。

根抵当権を相続する流れ

根抵当権を相続する登記手続きをする際には、まずは債権者である銀行などに連絡を取り、書類を発行してもらう必要があります。
次に、遺産分割協議をおこない、根抵当権の設定された不動産を誰が相続するのかを決定します。
根抵当権をそのまま利用する場合、事業を継承する方が不動産を相続するのが一般的です。
相続する方が決まったら、相続する不動産の所有権移転登記・相続人全員を債務者とする根抵当権の債務者変更登記・指定債務者の合意の登記をおこないます。
根抵当権の債務者を変更する際には、被相続人から相続人全員に変更する債務者変更登記が必要です。
指定債務者を1人定めても、相続以前の債務は指定債務者だけが負うことになるとは限らないからです。
そのため、事業を継承する方を指定債務者にする合意の登記をおこなう必要があります。
指定債務者の合意の登記をすれば、今後金融機関と取引してお金を借りる方を決めることができます。
被相続人が残した債務をどうするかの取り決めではないため、指定債務者がすべての債務を背負うわけではありません。
根抵当権をそのまま利用したい場合はこれらの手続きを6か月以内におこなう必要があるため、速やかに準備を進めましょう。

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相続した不動産の根抵当権を抹消する手続き

相続した不動産の根抵当権を抹消する手続き

事業を継承しない方が根抵当権の付与されている不動産を相続した場合、根抵当権を維持していてもメリットがないため、根抵当権を抹消するのがおすすめです。
相続した不動産の根抵当権を維持する必要がない場合の手続きをご紹介します。

相続放棄

相続放棄とは、被相続人が有していたプラスの財産とマイナスの財産を含めたすべての権利と義務を相続しない手続きを指します。
相続放棄は、被相続人のプラスの財産よりもマイナスの財産のほうが多いときにおこなわれるのが一般的です。
根抵当権が付与されている不動産を所有している場合、事業用の借り入れをしている可能性も高いでしょう。
もしマイナスの財産のほうがプラスの財産よりも多い場合、相続人は遺産を上回る借金を返済しなければなりません。
このような事態を防ぐためにも、財産の調査を進めた結果マイナスの財産のほうが多いことが発覚した場合、相続放棄を検討するのは手段の1つです。
相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に相続放棄の手続きをしなければならないため、財産の調査はなるべく早く進めましょう。

根抵当権の抹消

根抵当権が付与されている不動産を相続することに決めた場合は、そのまま根抵当権を残していてもメリットがないため根抵当権を抹消するのがおすすめです。
まずは、根抵当権を利用した債務がどの程度残っているかを確認しましょう。
不動産の売却価格が債務を上回っている場合は、不動産の売却益で債務を完済すれば根抵当権の抹消登記ができます。
ただし、根抵当権の抹消には債権者の同意が必要なので、債権者である金融機関などの合意を得たうえで抹消登記の手続きを進める必要がある点に注意が必要です。
債務が残っていない場合も債権者の同意が必要であることに変わりはないため、金融機関と交渉して同意を得ましょう。
また、具体的な債権額を確定させる元本確定をおこなう方法も手段の1つです。
元本確定をする場合、被相続人が亡くなってから6か月経てば元本が確定するため、特別な手続きは必要ありません。
元本確定後に確定した債務を返済できれば、根抵当権の抹消が可能になります。

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まとめ

根抵当権が付与されている不動産を相続する際には、通常の不動産の相続とは異なる手続きが必要になるため注意が必要です。
とくに、根抵当権を今後も利用する場合や相続放棄をおこなう場合は手続きの期間に制限があるため、なるべく早く手続きを進めましょう。


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