空き家は売るべき？貸すべき？判断基準・売却方法・注意点をご紹介

相続などで空き家になっている家を所有してしまい、処分に悩んでいる方も多いのではないでしょうか？
空き家は売るだけでなく、貸すことも可能ですが、老朽化が進んでいる空き家の場合は、状況に合わせて判断する必要があります。
そこでこの記事では空き家を売るか貸すかの判断基準、空き家を売却する方法、売却時に注意すべきポイントの3つをご紹介いたします。

空き家を売るか・貸すかの判断基準とは？

空き家を売却するか賃貸するかを判断する際には「空き家の状態」が重要な判断基準になります。
売却する場合、買主はそのまま住むだけでなく、空き家を住みやすいように改装したり、解体したりして更地にすることで新しい家を建築することが可能です。
一方で貸す場合には、そのままでも住める状態でなければ、そもそも借主に貸すこと自体が難しいです。
そのため空き家の状態に応じて、売るか貸すかを判断する必要があります。
また空き家の状態だけでなく、売却と賃貸のそれぞれの特徴を把握しておくことも重要です。
次に、空き家を売る場合と貸す場合のメリット・デメリットも見ていきましょう。

空き家を売るメリット・デメリット

空き家の売却には、それぞれ2つのメリットとデメリットがあります。

メリット①：まとまったお金が手に入る
老朽化した空き家だと売却価格が低くなることもありますが、それでも売却することでまとまった資金を手に入れられます。
売却で得た資金は、住宅ローンの返済や住み替えなどにも活用できるため、売却後の選択肢も多いのが特徴です。

メリット②：管理の手間や維持費が必要なくなる
空き家は所有している限り、管理や経年劣化による修繕をおこなっていく必要があります。
賃貸する場合も基本的には貸主が管理や修繕をおこなわなければなりませんが、売却できればそれらの手間や費用を手放すことができます。

デメリット①：思い入れのある家も手放すことになる
資金を得られて手間もなくなる一方で、一度売却してしまえば、その家は新しい買主のものになってしまいます。
思い入れのある家も、もう戻れなくなってしまうので、売却するかどうかは慎重に判断する必要があります。

デメリット②：売却に必要な諸費用が発生する
不動産の売却は利益を得られる反面、不動産会社への仲介手数料や、相続登記をおこなう際の登記費用、印紙税などが発生します。
また住宅ローンが残っている場合は、ローンの繰り上げ返済手数料や、抵当権抹消登記の費用、売却代金で返済できなかった差額も自己資金で用意しなければなりません。

空き家を貸すメリット・デメリット

では反対に、空き家を賃貸する場合はどのような利点と欠点があるのでしょうか？

メリット①：所有権をそのまま持ち続けられる
売却とは違い、賃貸では空き家の所有権を手放す必要がありません。
賃貸借契約の契約期間が満了すれば、家に戻ることができるだけでなく、最終的に売却も可能です。

メリット②：家賃収入を得られる
賃貸物件として貸し出すことで、月々の家賃を収入として得られるようになります。
管理会社などに依頼すれば、管理する手間もなく継続的に安定した収入が得られるため、空き家を有効活用できます。

デメリット①：設備投資・管理費用がかかる
賃貸物件として貸し出す場合、家屋や設備の修繕費用は貸主が負担しなければなりません。
また借り手を見つけるために内装・設備工事をおこなう場合、それにも少なくない費用がかかります。

デメリット②：入居者が見つからない可能性がある
空き家の状態や立地、周辺環境によっては、借り手が見つからない可能性があります。
入居者がいなければ、もちろん家賃収入も得られないので、維持管理費だけを支払い続けることになることも十分あり得ます。

デメリット③：借主を強制的に退去させられない
一般的な賃貸借契約の「普通借家契約」の場合、自動的に更新が続き、特段の理由がない限りは入居者を強制的に退去させられません。
そのため売却や自分で住むことを考えているのであれば、あらかじめ契約期間を定められる「定期借家契約」を借主と結ぶ必要があります。

老朽化が進んでいる空き家なら売却がおすすめ

以上のように空き家の売却と賃貸には、それぞれメリットとデメリットがあります。
しかし空き家は老朽化が進んでいたり、立地条件が悪かったりすることも多く、賃貸が難しい場合も多いです。
そのため基本的には売却を中心に検討するのがおすすめです。
また今後住む予定のない空き家であれば、築年数が浅いほど高く売れる可能性も高いので、早めに売却を検討すると良いでしょう。

空き家を売却する方法にはどんな種類がある？

空き家を売却する方法は、基本的に以下の3種類に分けられます。

空き家の売却方法①：古家付き土地で売却

一つ目は空き家をそのままの状態で、土地とセットで販売する「古家付き土地」での売却です。
改装や解体をおこなわないため、資金を用意する必要がないのが大きなメリットです。
綺麗な状態で残っている空き家であれば、高値で売却できる可能性も十分にあるといえます。
しかし築年数が20年以上経っている空き家の場合、建物の価値はほぼゼロになってしまうこともある点には注意が必要です。

空き家の売却方法②：解体して更地で売却

そのままでは相場での売却が難しい空き家では、解体して更地にするのが有効です。
更地で売却することで、活用の幅が広がり、買主が見つかりやすくなるといわれています。
しかし解体には相場にして100万円以上と、少なくない費用が必要です。
また更地にすると家が建っている場合よりも固定資産税が高くなってしまうため、早めに売却できないと負担が増えることもあります。

空き家の売却方法③：リフォームして売却

また空き家をリフォームしてから売却するのもひとつの方法です。
快適に暮らせる環境を整備することで、そのままよりも買い手が早く見つかる可能性があります。
しかし空き家を探している方のなかには、自身でのリフォーム・リノベーションを前提に探している方も多いです。
改装することでかえって購入の選択肢から外れてしまうこともあり、リフォーム費用も余計にかかってしまうので、要注意です。

空き家を売却する際に注意すべきポイントとは？

空き家、とくに築年数が経過した家を売却する場合は、以下の3つのポイントに注意して、売却を進めていきましょう。

空き家売却のポイント①：境界を確定する

古い空き家の場合、隣地との境界が未確定である場合も多いです。
境界を確定していないと、土地の領域をめぐってトラブルになることもあります。
そのため売却前に測量士による「確定測量」を依頼しておきましょう。
確定測量には2か月から3か月程度の期間と、100㎡から200㎡の土地でおよそ35万円から80万円ほどの費用がかかります。

空き家売却のポイント②：家の状態を把握する

空き家の老朽化が進んでいる場合、シロアリや雨漏りなどの欠陥が発生していることも多いです。
そこで「ホームインスペクション」を依頼し、空き家の状態を詳細に調査してもらいましょう。
空き家がしっかりとした状態であることを示せれば、買主に安心して購入してもらうことができます。
ホームインスペクションは5万円から15万円ほどが相場となっています。

空き家売却のポイント③：長期的な計画を立てる

空き家を売却する際には、長期的な計画を立てることを意識しましょう。
なぜなら空き家には築年数や立地条件などの問題があり、購入希望者がなかなか現れないケースも多いからです。
無理に短期で売ろうとすると、大幅な値下げなどに応じる必要があり、結果的に損してしまうことも考えられます。
少なくとも不動産会社との媒介契約の締結から3か月以上はかかると見積もって、計画を立てておきましょう。

まとめ

空き家は売却もしくは賃貸で活用することができますが、それぞれメリットとデメリットがあるため、どちらが向いているかどうかは空き家の条件によって異なります。
しかし賃貸はもともと住める状態の空き家でなければ難しいため、基本的には売却がおすすめです。
また売却方法にも種類があり、古家付き土地で売却、解体して更地で売却、リフォームしてから売却の3つの選択肢から、適した方法を選ぶことができます。
くわえて境界の確定や、ホームインスペクションの実施、長期的な計画を立てることも意識し、売却を進めていきましょう。