空き家を売却する最適なタイミングとは？相場の動向や築年数から検討しよう

「空き家の売却を検討しているけれど適切なタイミングがわからない…」という方はいませんか？
空き家は売却するタイミングによって売却価格や売却スピードに違いが出ることがあるため、知識に基づいたタイミングの見極めが大切です。
そこで今回は、空き家を売却するのに適したタイミングについて、「相場の動向」「築年数」「住宅ローン金利」の視点から解説します。
空き家を売却するタイミングについてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

空き家を売却するタイミングを相場の動向から知る方法について

所有している空き家を売却するのであれば、納得のいく条件で成約したいですよね。
そのためには、「空き家の売却に適したタイミング」を知っておくことが重要です。
タイミングを検討する要素はいくつかありますが、ここではまず「相場の動向」でタイミングを判断するケースについて解説します。

相場の動向を探るなら不動産価格指数を参考にする

不動産価格の相場の動向を把握する際に役立つのが、「不動産価格指数」です。
不動産価格指数は、日本全国の一戸建てやマンションなどの住宅の取引価格情報を基に、不動産価格の動向を指数化したものです。
この指数は国土交通省が毎月公表しており、国土交通省のウェブサイトから閲覧することができます。

不動産の相場価格の調べ方とは

不動産価格指数は、基本的に日本全国の不動産の相場価格を指数化したものであり、大まかな相場の動向を知るのに適しています。
ご自身が所有する空き家のさらに現実的な相場価格を知りたい場合は、別の方法も検討しましょう。
ご自身で不動産の相場価格を調べるのであれば、主に下記の方法があります。

●物件情報サイトを調べる
●土地情報総合システムを利用する
●レインズ・マーケット・インフォメーションを利用する
●公的な地価情報を調べる

物件情報サイトでは、現在売り出し中の不動産を検索、閲覧することができます。
売却する空き家と似た条件の物件がどの程度の価格で売り出されているかリサーチすることが可能です。
ただし、サイトに掲載されているのはあくまで売主の売却希望価格であり、実際の成約価格とは異なる場合があるので注意しましょう。
また、国土交通省が運営している土地情報総合システムでは、実際に売買された不動産の成約情報を見ることができます。
地域や駅名からエリアを絞り込み、物件ごとの最寄駅からの距離や築年数、取引総額などをリストで閲覧可能です。
レインズ・マーケット・インフォメーションでも、土地情報総合システムと同様に、過去の成約価格に基づいた不動産取引情報をリサーチすることができます。
レインズ・マーケット・インフォメーションは不動産流通機構が運営している不動産情報のデータベースです。
相場を調べる際には、売却を検討している空き家の類似物件を検索して価格の参考にしましょう。
また、土地の相場価格を調べる際には公示地価や固定資産税評価額などの公的な地価情報が参考になります。
国土交通省や総務省のウェブサイトから確認が可能です。

相場価格から考える売却のタイミングとは

相場の動向を参考にして売却のタイミングを検討する場合、「相場が右肩下がり傾向であれば早めに売却する」「相場が上昇傾向であれば適切な時期を見計らう」という考え方が一般的です。
相場価格が持続的に低下している状況では、売却時期が遅れるほど価格が低下するリスクがあります。
逆に、相場価格が上昇トレンドにある場合は、様子を見ながらさらに高値で売却できるチャンスを見極めましょう。

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空き家の築年数から売却のタイミングを見極める方法について

空き家を売却するタイミングを見極める際には、「築年数」も重要なポイントです。
ここでは、空き家の売却時期における築年数の重要性や、築年数と資産価値の関係性などについて解説します。

空き家の売却における築年数の重要性について

空き家に限らず、不動産は築年数が経過するにつれて資産価値が低下する傾向があります。
一般的な木造の一戸建ての場合、国が定めている耐用年数は22年です。
したがって、築年数が20年～25年を超えた空き家は、資産価値がほぼゼロとみなされることが一般的です。
実際、居住に支障がないとしても、耐用年数を超えた空き家を高値で購入する買主はまれです。
また、不動産の価値を判断する際には、「立地」や「建物の状態」などの要素も考慮されますが、築年数は客観的に比較しやすい要素の一つとして重視されます。

築年数と資産価値の関係性とは

国土交通省が公表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」の資料によると、一戸建て住宅の資産価値は築15年まで急速に下落しています。
また、築20年頃からほぼゼロに近い位置で横ばいになるとの結果が出ています。
築10年の時点で新築時の半分ほどに下がるため、一戸建ての空き家を売却する場合は築10年までに、あるいは遅くとも築15年までの売却がおすすめです。
一方、マンションの場合は新築後1年で急激に資産価値が下がるものの、その後は比較的ゆるやかな下降が続きます。
これは、木造一戸建て住宅よりもマンションのほうが耐用年数が大幅に長く設定されているからです。
ただし、築10年の時点では20％～30％ほどの減少となりますが、築年数が25年を超えるとマンションであっても価値は半分程度になってしまいます。
築年数が新しいほど高く売れる可能性が高い点は、一戸建てもマンションも同様だといえるでしょう。

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空き家を売却するタイミングと住宅ローン金利の関係性について

最後は、「住宅ローン金利」という視点から空き家を売却するタイミングについて考えます。

住宅ローン金利が低ければ空き家の売りどき

空き家などの不動産を売却する際は、住宅ローン金利が低いタイミングがおすすめです。
住宅ローン金利が低ければ、買主の利息の支払額が少なくなり、住宅ローンの組みやすさが向上します。
つまり、買主にとっては住宅ローン金利が低いほど家を買いやすくなり、売主にとっては不動産を売りやすいタイミングになるということです。

日本では一定して低金利状態が続いている

日本では現在、日本銀行が金利政策を開始してから約30年にわたって、「超低金利」と呼ばれる状態が続いています。
今後の動向にも注意が必要ですが、住宅ローン金利の観点から見ると、現在は空き家の売却に適したタイミングかもしれません。
また、現在は「フラット35」というサービスも存在しています。
フラット35とは、返済総額の負担を軽減できる固定金利の住宅ローンです。
ただし、住宅ローン金利が下がる理由には、景気の悪さが関係していることもありますので、注意が必要です。
景気が悪いと、不動産の相場価格や買主の購買意欲が全体的に低下する傾向があります。
そのため、住宅ローン金利の低さだけでなく、売却のタイミングを判断する際には相場価格の動向や築年数などの要素も考慮する必要があります。
住宅ローン金利は今後もしばらく大きく変動しないと見込まれているため、売却時期を検討する際にはこれらの要素を軸にすることをおすすめします。

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まとめ

空き家の売却価格や売却にかかるスピードは、空き家を売却するタイミングによって大きく変化します。
相場価格や住宅ローン金利といった社会的な動向から判断することもあれば、築年数という個人的なの要素での判断も重要です。
売却期限がある場合をのぞいては、なるべくいろいろな要素を総合的に判断して、有利な条件で売却できるタイミングを検討しましょう。