借地権付き建物の相続について！売却方法や注意点も解説

親族から借地権付き建物を相続することになり、地主との関係や今後の取り扱いに不安を抱えてお困りではありませんか。
借地権の相続は通常の不動産よりも権利関係が複雑であり、適切な手続きを怠ると地主とのトラブルに発展したり、想定外の税負担が生じたりするリスクがあります。
本記事では、借地権付き建物を相続する際の基本的な条件をはじめ、名義変更や建て替え時の注意点、そして将来的に円滑な売却を実現するための手順について解説します。
これから借地権付き建物を相続する予定の方や、今後の管理や処分について最善の選択肢を見つけたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

借地権付き建物を相続できる条件と例外

借地権付き建物の相続には、主に原則としてそのまま相続できるケースと一部の例外的なケースがあります。
まずは、借地権付き建物を相続できる条件や、事前に知っておくべき注意点について解説します。

相続の対象となるケース

借地権は、地主から土地を借りて建物を所有する権利であり、財産として相続の対象になります。
たとえば、親が借地上の自宅を所有していた場合、相続人は建物と土地を使う権利を引き継ぎ、住み続けることも可能です。
ただし、地代を払わない使用貸借では、借主の死亡で契約が終わりやすいため注意しましょう。
そのため、契約書や地代の領収書、振込履歴を確認し、賃貸借か使用貸借かを整理しておく必要があります。
契約期間や更新履歴も含めて確認しておくと、相続後の対応や地主への説明を進めやすくなります。

地主の承諾有無と対処法

法定相続人が借地権を引き継ぐ場合、相続は包括承継にあたるため、地主の承諾は原則として不要です。
売却や転貸とは異なり、名義変更時に承諾料を支払う義務も通常は発生しません。
ただし、地代支払いや連絡を円滑にするため、相続が発生したことや新しい支払者は早めに伝えましょう。
一方で、法定相続人以外へ特定の財産を渡す特定遺贈では、借地権の譲渡に近い扱いとなる場合があります。
その際は、地主の承諾が必要になるため、契約書の特約を確認し、合意事項を書面で残しておくと、その後のやり取りも安心です。

遺贈等の注意点と相談先

遺産分割協議では、建物の利用方法や売却の有無、地代や固定資産税の負担者を相続人全員で話し合います。
借地権は評価が難しいため、相続税評価額や市場価値を確認できる資料を揃えると進めやすいでしょう。
また、遺贈で取得する場合は、地主へ説明する時期や承諾書の形式が重要になります。
しかし、契約内容や利用方法の認識が異なると、話し合いが長引くこともあります。
迷ったときは、契約書や支払い記録を整理し、弁護士などの専門家へ早めに相談すると進め方や必要な書類を確認できます。

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相続時の注意点

前章では、借地権を相続できる条件について述べましたが、実際に相続した後の管理や各種手続きには、さまざまな注意点があります。
ここでは、老朽化による建て替えや相続税の負担、名義変更の手順について解説します。

建て替え時の地主承諾

借地上の建物を建て替える場合、借地条件の変更にあたることが多いため、事前に地主の承諾を確認しましょう。
とくに、木造から鉄筋コンクリート造へ変えるケースでは、建物の性質や借地期間に影響する可能性があります。
基本的には、建替計画を地主へ説明し、建替承諾書を受け取ったうえで建築確認へ進みます。
また、着工前には建替承諾料の有無や借地期間の更新、住宅ローンの利用可否も確認が必要です。
建替承諾料は借地権価格の3%〜5%程度が目安とされるため、合意内容は書面で残しておくと、住宅ローンの相談もしやすくなります。
地主の承諾内容を早めに整理しておくことで、建て替え計画や資金計画を進める際の不安を減らせるでしょう。

相続税評価額と節税対策

借地権も相続税の対象になるため、評価額の考え方を早めに確認しておくことが大切です。
一般的には、路線価などから算出した自用地評価額に借地権割合を掛けて計算します。
借地権割合は地域ごとに定められており、都市部では60%〜70%程度になることもあります。
また、条件を満たす居住用宅地では、小規模宅地等の特例により評価額を最大80%減額できる場合があります。
ただし、同居の有無や持ち家の状況など細かな要件があるため、適用可否は税理士などにも相談しながら慎重に確認しましょう。

名義変更手続きの流れ

名義変更では、まず建物の相続登記をおこない、その後に地主へ相続の発生を伝える流れが基本です。
相続登記は、建物の所有者を相続人へ変更する手続きであり、管轄の法務局で進めます。
必要書類には、戸籍謄本や遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書などがあります。
また、登録免許税がかかり、司法書士へ依頼する場合は5万円〜10万円程度の報酬が目安になるでしょう。
登記後は、地主へ地代の新しい支払者を知らせ、振込口座や支払い方法も再確認しておくと管理しやすくなり、地代の支払い漏れも防ぎやすくなります。

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相続した借地権付き建物の売却手順と地主対応

ここまで、相続後の管理や手続きの注意点を解説しましたが、将来に向けた円滑な売却方法もおさえておきましょう。
最後に、相続した借地権付き建物を売却する手順と、地主への対応について解説します。

売却形態の選択肢と比較

借地権付き建物は土地の所有権がなくても、方法を選べば売却を進めることができます。
一般的なのは、建物と借地権をセットで第三者へ引き継ぐ借地権譲渡です。
また、地主から底地を買い取って所有権物件として売る方法や、権利を等価交換で整理する方法もあります。
なかでも底地を買い取ったうえで売却すると、買主にとって権利関係がわかりやすくなるでしょう。
一方で、資金計画や地主との合意が必要になるため、物件の状況を踏まえて進めやすい形を選ぶと良いです。

地主の承諾取得と承諾料

第三者へ売却する場合は借地権の譲渡にあたるため、事前に地主の承諾を得る必要があります。
承諾料は借地権価格の10%程度が目安とされますが、契約内容や物件の状況によって変わることもあります。
そのため、売却の意向を丁寧に伝え、買主の情報や今後の利用予定をわかりやすく共有しましょう。
また、契約書や地代の支払い状況を用意しておくと、地主側も内容を確認しやすくなります。
承諾内容や承諾料は口頭で済ませず、借地権譲渡承諾書として書面に残すと、後のトラブルを防ぐことができるでしょう。

売却手続きの全体の流れ

売却を進める際は、まず借地権付き建物の取り扱いに慣れた不動産会社へ査定を依頼します。
次に、地主へ事前相談をおこない、承諾の進め方や承諾料の目安、土地の境界確認などを整理しましょう。
その後、不動産会社と媒介契約を結び、買主が決まったら売買契約を締結する流れになります。
また、契約書には地主の承諾が得られることを条件とする停止条件特約を入れておくと安心です。
承諾後は借地権譲渡承諾書を取り交わし、決済や所有権移転登記へ進み、契約内容を再確認し、関係者の認識をそろえて完了させましょう。

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まとめ

借地権付き建物は原則として地主の承諾なしでそのまま相続できますが、契約内容の確認や遺産分割の話し合いをおこない、不安な場合は専門家へ相談することが大切です。
建物を建て替える際は地主の承諾と承諾料が必要であり、最大80%減額となる相続税の特例や、1～2か月ほどかかる名義変更の登記手続きなどについても確認が大切です。
物件を第三者へ売却する際は地主の承諾と借地権価格の10%程度の承諾料が必要になるため、不動産会社などの専門家と相談しながら最適な手順で進めると良いでしょう。