マンションリノベーションのおすすめの間取りは？制限や注意点も解説
家族構成の変化やライフスタイルの変化に合わせて、マンションの間取りリノベーションを検討していませんか。
マンションは一戸建てと異なり、間取り変更に制限があるため、「どこまで変更できるの？」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。
本記事では、マンションの間取りリノベーションにおける制限や、暮らしを快適にするためのリノベーション案、そして工事を進めるうえで知っておくべき注意点までを解説いたします。
これからマンションのリフォームを検討している方は、ぜひご参考になさってくださいね。
この記事の執筆者
株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。
マンション間取り変更の3つの制限
マンションの間取りリノベーションを考える際、最初に知っておくべきは「何ができて、何ができないか」という制限事項です。
まずは、マンション特有の制限やルールについて解説していきます。
リノベーションできない壁と間取り
マンションの構造は、主に「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類に分けられます。
ラーメン構造は柱と梁で建物を支えるため、室内の壁のほとんどを自由に動かせます。
一方の壁式構造は、鉄筋コンクリートの壁で建物を支える構造です。
この建物を支えている壁は「耐力壁」と呼ばれており、地震に対する安全性に影響を与えてしまうため、取り壊したり穴を開けたりすることはできません。
どの壁が耐力壁なのかは、設計図書で確認することができますが、最終的な判断は建築士のような専門家に依頼し、安全を第一に考えた計画を立てることが重要です。
共用部分はリノベーションできない
マンションには、個人が自由に工事できる「専有部分」と、住民みんなで共有する「共用部分」があります。
リノベーション工事が許可されるのは、原則としてこの専有部分の範囲内に限られます。
具体的に共用部分とされているのは、玄関ドアの外側、窓のサッシ、バルコニーなどです。
また、水回りの工事で注意したいのが、建物全体につながる給排水管などの「縦管」です。
この縦管は共用部分であるため動かせず、キッチンやお風呂の場所を変える際の制約となります。
管理規約の事前確認は必須
構造や法律上の問題をクリアしていても、マンション独自のルールである「管理規約」によって、工事が制限される場合があります。
規約でよく定められている項目には、下の階への生活音トラブルを防ぐための床材に関する規定が挙げられます。
とくに、フローリングへ変更する場合、「L値」という遮音性のレベルが指定され、基準を満たす製品しか使えないことがほとんどです。
また、他の住民への影響を最小限にするため、工事ができる曜日や時間帯が細かく決められています。
一般的には、リフォーム工事申請書や設計図面などを提出し、理事会からの承認を得るという流れになります。
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おすすめのマンションの間取りリノベーション
前章ではリノベーションの制限について述べましたが、制約があるなかでも「どうすれば理想の住まいに近づけられるのか」が気になりますよね。
ここでは、暮らしの質を高めるためのおすすめの施工例について解説いたします。
壁をなくして広々としたLDK
リノベーションでとくに人気が高いのは、壁を取り払って広々としたLDKを実現する間取りです。
壁がなくなることで、光や風が部屋の隅々まで届きやすくなり、明るく快適な住まいが手に入るでしょう。
また、キッチンで料理をしながら、リビングで遊ぶ子どもの様子を見守れるなど、家族の一体感が生まれます。
床の素材を変えたり、天井に段差を設けたりすることで、空間にゆるやかな区切りを作ることも可能です。
大空間の開放感を保ちつつ、それぞれのスペースの役割を分けることで、居心地の良いLDKを創り出せるでしょう。
家事効率を上げる回遊動線
日々の暮らしを快適にするには、家の中の移動しやすさを示す「動線」を整えることが重要となります。
とくにおすすめなのは、行き止まりがなく、室内をスムーズに移動できる「回遊動線」を取り入れることです。
たとえば、キッチンから洗面脱衣室、そしてクローゼットへ直接つながる動線を設けた間取りが人気です。
朝の忙しい時間帯でも、朝食の準備をしながら洗濯機を回し、そのまま室内干しへ移動するという流れがスムーズになります。
回遊動線を計画する際は、人が1人通るのに、最低でも約60cmの通路幅を確保することが大切です。
人気の対面キッチンで開放的に
家族とのコミュニケーションを大切にしたい方には、リビングを見渡せる対面キッチンが人気です。
従来の壁付けキッチンとは違い、家族の様子を見ながら作業することができます。
ただし、キッチンの位置を動かすには、給排水管やガス管などを新しい場所まで伸ばす工事が必要です。
床下のスペースに余裕がない「直床」構造のマンションでは、配管を隠すために床を一段高くする工事が必要になる場合もあります。
計画を進める際には専門家と現場を調査し、実現できるレイアウトと正確な費用を見積もってもらうことが不可欠です。
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マンションの間取りリノベーションの注意点
ここまでリノベーションの制限やおすすめ施工例を解説しましたが、後悔しないためにおさえるべき注意点も把握しておきましょう。
最後に、資産価値や費用、手続きに関する注意点について解説していきます。
資産価値を下げない間取り
リノベーションをする際は、将来売却することも考えた「資産価値」の視点を忘れないことが大切です。
不動産市場では、より多くの方のライフスタイルに合う、一般的で使いやすい間取りが好まれる傾向にあります。
とくに、ファミリー層に人気の3LDKや、2人暮らしにも合う2LDKは安定した人気が見込めるでしょう。
また、リビング横の部屋を可動式の間仕切りで区切れるように設計すれば、間取りの柔軟性が高まります。
ウォークインクローゼットなどの収納スペースを充実させることも、物件の評価を高める重要なポイントです。
工事申請・手続きの流れ
マンションでリノベーションをおこなう際は、必ず事前に管理組合へ申請し、承認を得なければなりません。
申請が必要な理由は、騒音などで他の住民へ与える影響を抑え、マンション全体の資産価値を守るためです。
一般的な手続きは、管理規約を確認して必要書類を準備し、管理組合に提出して承認を待つという流れになります。
ただし、理事会が月に一度しか開催されないことも多く、承認まで1か月以上かかるケースも珍しくないことに注意しましょう。
工事開始の2〜3か月前には準備を始めるなど、スケジュールに余裕を持たせることが計画の遅れを防ぐ鍵となります。
追加費用に備える見積りチェック
マンションのリノベーションでは、工事が始まってから予期せぬ追加費用が発生することも少なくありません。
とくに、築年数が古い物件では、壁や床を解体して初めて内部の問題が見つかる可能性があります。
こうした不測の事態に備えるには、契約前の見積もりを細かくチェックすることが重要です。
「内装工事一式」のように曖昧な記載は避け、詳しい内訳が書かれているかを確認しましょう。
予備費は想定外の事態に対応するためのお金で、総工事費の10%～20%程度を目安に確保することが推奨されます。
この予備費があれば、万が一追加工事が必要になっても慌てず対応でき、予算オーバーを防げるので安心です。
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まとめ
マンションのリノベーションでは、構造や共用部分、管理規約による制限があるため、事前に何ができて何ができないのかを把握しておくことが重要です。
壁をなくして開放的なLDKを実現したり、回遊動線で家事効率を上げたりするなど、制限のなかでも暮らしの質を高める様々なリノベーションの選択肢があります。
将来の資産価値も意識し、管理組合への申請は余裕を持っておこない、予期せぬ出費に備えておくことが、後悔しないリノベーションの鍵となるでしょう。
