住宅ローン残債があるマンションを売却する方法！売却の流れや注意点を解説

「マンションを売りたいけれど、まだ住宅ローンが残っていて不安」という方は少なくありません。
残債があってもマンションの売却は可能ですが、ローンの支払いと売却代金のバランスを考慮する必要があります。
今回は、住宅ローンが残っているマンションの売却方法や手続きの流れ、注意点などを解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

住宅ローンの残債があるマンションを売却する方法

冒頭でも触れたように、住宅ローンが残っていてもマンションを売却することは可能です。
しかし通常の不動産売却とは異なり、ローン残高の精算や金融機関への手続きなど、いくつか特別な手順を踏む必要があります。
まずは、残債があるマンションを売却するために必要な「住宅ローンの完済」と「抵当権の抹消」について理解しておきましょう。

住宅ローンの完済

マンションを売却する際には、抵当権の抹消が必要です。
抵当権とは、住宅ローンなどの返済が滞った場合に、金融機関が不動産を担保として優先的に弁済を受ける権利のことです。
返済が完了していない状態では抵当権を外せないため、まず住宅ローンを完済しなければなりません。
自己資金に余裕がある場合は、「繰り上げ返済」で対応することが可能です。
繰り上げ返済とは、残っている住宅ローンを一括または一部で前倒し返済する方法をいいます。
一方、自己資金だけではローンを完済できない場合は、マンションの売却代金を使って返済しなければなりません。
このとき、売却価格がローン残債より高い状態を「アンダーローン」、低い状態を「オーバーローン」と呼びます。
それぞれのケースに応じた売却方法や注意点については、後ほど解説します。

抵当権の抹消

先述したように、不動産を売却するには抵当権の抹消が必要です。
抵当権抹消の手続きは、以下のような流れで進めます。

●金融機関から必要書類を受け取る
●管轄の法務局を確認する
●抹消登記の申請書を作成する
●必要書類をそろえる
●法務局へ申請する

これらの手続きは個人でもおこなえますが、実務では司法書士などの専門家に依頼するケースが一般的です。
専門家に任せれば、書類の不備や手続き上の不安を避け、スムーズに不動産売却を進めることができます。

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住宅ローン残債のあるマンションを売却する際の流れ

アンダーローンの場合は、売却代金で住宅ローンの残債を一括返済できるため、そのまま通常の売却手続きに進めます。
オーバーローンの場合でも、自己資金を上乗せして残債を完済できる場合は、同様に売却が可能です。
では、住宅ローンを完済できるケースにおける一般的な売却の流れを順を追って確認していきましょう。

①住宅ローン残高および一括返済条件の確認

まずは、現在の住宅ローン残高を確認しましょう。
残高証明書が手元にない場合でも、金融機関に問い合わせれば確認できます。
あわせてチェックしておきたいのが「一括返済の条件」です。
ローンが残っているマンションを売却する場合、引き渡し時に売却代金などを用いて残債を一括返済する必要があります。
ここで注意したいのは、一括返済は通常の繰り上げ返済とは条件が異なる点です。
手続きがやや特殊になるため、売却を検討する段階で早めに金融機関に確認しておくことが重要です。

②市場相場の確認と査定の依頼

マンションの住宅ローン残高が把握できたら、次に市場相場を確認しましょう。
市場価格を調べる方法には、過去の成約価格を参考にする方法と、現在の売り出し価格をチェックする方法があります。
過去の成約価格は国土交通省の「不動産取引価格情報検索（不動産情報ライブラリ）」で確認でき、現在の売り出し価格は不動産ポータルサイトなどで調べられます。
いずれもあくまで目安であり、実際に売却できる価格とは異なる場合があるので、より正確な価格を知るには不動産会社の査定が必要です。

③媒介契約の締結

査定結果に納得し、依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を結びます。
媒介契約とは、物件の広告や販売活動を不動産会社に依頼し、成約時に仲介手数料を支払うことを約束する契約です。
媒介契約には以下の3種類があります。

●専属専任媒介契約
●専任媒介契約
●一般媒介契約

大きく分けると、1社とだけ契約する「専任系（専属専任・専任）」と、複数社と契約できる「一般媒介」の2種類です。
売却をスムーズに進めたい場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

④売買契約の締結

販売活動で購入希望者が現れたら条件交渉をおこない、双方が合意すれば売買契約の締結に進みます。
契約時には、売主・買主・不動産会社の担当者が集まり、契約書の内容を読み合わせ、双方が同意したうえで署名押印します。
契約締結時に、買主から売主へ手付金が支払われるのが一般的です。
手付金は売買代金の一部として支払われると同時に、契約成立の証拠金としての役割も持っています。

⑤決済・抵当権抹消・引き渡し

売買契約を締結したら、物件の引渡し日を決めましょう。
オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、自己資金で不足分を補えるタイミングを考慮して設定することが必要です。
引渡し日が決まったら、住宅ローンを利用している金融機関に一括返済の手続きを申し込みます。
引渡し当日は、税金や各種手数料の精算、住宅ローンの返済、物件の鍵の引き渡しなどをまとめておこなうのが基本です。
決済は金融機関内の専用室でおこなわれ、所要時間はおおよそ1〜2時間程度を見込んでおきましょう。

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住宅ローン残債があるマンションを売却する際の注意点

最後に、住宅ローンが残っている状態でマンションを売却する際の注意点について解説します。

住み替えの場合はダブルローンに注意

住宅ローンが残っている状態で新居のローンを組むと、「ダブルローン（二重ローン）」の状態になります。
ダブルローンになると、一世帯で2つのローンを返済することになるため、返済負担が大きくなり、ローン審査に通りにくくなるリスクがあります。
また、銀行によっては「2つのローンを同時に組めない」としている場合もあるので、事前に確認しておくことが大切です。

売却にかかる費用を把握しておく

マンションを売却する際は、さまざまな諸費用がかかるため、売却代金を全額ローン返済に充てられるとは限りません。
売却にかかる費用を考慮せずに価格を設定すると、オーバーローンのリスクが高まり、手続きがスムーズに進まないこともあります。
一般的には、売却にかかる費用は売却代金の約5％程度とされています。
なかでも仲介手数料は金額が大きく、現金での支払いを求められる場合もあるため、事前に確認し、資金計画に組み込んでおくことが重要です。

ローンを完済していても抵当権が残っていることがある

住宅ローンを完済したマンションでも、抵当権が登記上残っている場合があります。
ローンを返済すれば抵当権は消滅しますが、登記簿上は手続きをおこなわない限りそのまま残ります。
そのため、売却前には必ず抵当権抹消の手続きを確認し、必要な手続きを済ませておくことが重要です。

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まとめ

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、まずローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
自己資金がある場合は繰り上げ返済で対応できますが、資金が不足している場合は売却代金を使って返済するのが一般的です。
また、売却には仲介手数料などの諸費用もかかるため、これらを考慮したうえで売却価格を設定することが重要です。