家を解体して売却する場合の解体費用の相場について解説！

不動産の売却では、建っている家を解体して、更地にしてから売りに出すことがあります。
しかし、建物を解体するという経験は何度もすることではないかと思うので、いくらかかるのか、どのような流れになるのかなど心配になるケースがあるかと思います。
今回は、不動産売却における家の解体費用が決まる要因と相場、解体の流れ、解体費用に影響するデメリットを解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産売却における家の解体費用の相場

家の解体費用は、一戸建てであれば、100万～300万円程度が相場です。
ただし、実際には構造や規模、立地条件や付随する工事の内容など、さまざまな要因が絡みあって解体費用が決まります。
木造であれば4万～5万円、鉄骨造は6万～7万円、鉄筋コンクリート造は6万～8万円が1坪あたりの解体費用の相場です。
解体しやすい木造であれば解体費用も安く済みますが、鉄筋コンクリート造であると構造物が丈夫であり、その分費用も割高です。
また、2階建てと平屋建てであれば、2階建てのほうが解体費用はかかると思われるかもしれませんが、実は2階建てのほうが安くなる傾向があります。
なぜなら、屋根や基礎の部分の解体にお金がかかるからです。
同じ30坪の家であっても、2階建てであれば屋根や基礎の部分は実質15坪であり、解体費用が抑えられます。
また、家が隣の土地と近接している、重機が入れないような狭い土地に建っている、もしくは接している道路が狭い場合は、解体費用が相場よりも高くなると考えられます。
これは、手作業が多くなったり、交通整備のための要員が必要となったりと、人件費が発生してしまうからです。

その他の費用

家を更地にするためには、解体工事そのものだけでなく、その他の費用が発生することもあります。
たとえば、更地にするためには、家だけでなく、庭木や庭石、ブロック塀や門扉などの撤去が必要です。
また、アスベストは人体に有害な物質として指定され、解体時は特別な処理をおこなわなければなりません。
そのため、広い庭があったり、古い家でアスベストが使用されていたりする場合は、解体だけでなく付随工事が必要となり、費用が上乗せされます。
さらに、室内にある家具などの残置物の処分を依頼した場合も、その分の費用が発生することに注意したほうが良いでしょう。
冒頭でも話したように、不動産売却にともなう家の解体は、日常的なことではないため、相場を把握しにくいかもしれません。
しかし、費用相場は構造や立地条件などに左右されること、付随工事などその他の費用が発生することを知っておけば、検討時の助けになるはずです。

▼この記事も読まれています
不動産売却におけるバーチャルステージングとは？メリットとやり方を解説

家の解体費用の見積もりから売却までの流れ

家の解体にかかる費用を決める要因は、ひとつだけではありません。
そのため、建物を解体して更地にして売却する場合は、まず解体工事の見積もりが必要です。
解体工事を依頼したい業者を決定したら、現地で工事のしやすさを確認してもらいます。
業者選びを間違えてしまうと、騒音対策が不十分で近隣住民とのトラブルが発生したり、見積もりよりも費用がかさんだりするかもしれません。
解体工事を依頼する業者は、慎重に選んだほうが良いでしょう。

見積もり以降の流れ①解体準備

見積もりを経て工事を依頼する業者が決定しても、すぐに解体工事を開始するわけにはいきません。
まずは、近隣住民に対して挨拶し、騒音が出ることや工期について連絡する必要があります。
近隣住民に対しての挨拶を怠ってしまうと、トラブルの原因となる可能性があるからです。
また、水道・ガス・電気を止めて、引き込み配管や配線を撤去することも、解体準備のひとつです。
庭木や雑草がある場合、可能であれば自分たちで除去しておくと、その分の解体費用が抑えられるかもしれません。

見積もり以降の流れ②解体工事

解体工事の開始時には、足場を作って現場を防音シートで覆い、騒音やホコリで近隣住民に迷惑がかからないようにします。
そして、その後おこなわれるのが、内装に使用されている断熱材・建具・設備や備え付けの家具などの解体です。
内部の解体工事が終わると、梁や屋根などの骨組みだけが残ります。
梁・柱・屋根などを解体し、基礎部分に使用されているコンクリートも掘り起こして撤去したところで、解体工事の終了です。

見積もり以降の流れ③廃材処理・整地

建物の解体が終了しても、そのあとにやらなければならないことがあります。
それは、解体工事で出た廃材の処理と整地です。
解体工事にともなって建築廃材が出ますが、これを木・ガラス・コンクリートなどに分別してトラックで運び出し、適切に処理しなければなりません。
また、地中にも基礎部分に使用されたコンクリートが残っていないか、確認しなければなりません。
廃材を処理して整地をおこない、土地を平らにしてきれいにするまでが、解体工事の一連の流れです。
そして、土地に何も残っていなければ、整地にかかる費用は1坪あたり1,600円程度です。
また、木々の伐採や地盤改良が必要であると、1坪あたり10万円ほどの費用が発生することがあります。

▼この記事も読まれています
マンションの売却でよくある失敗事例と失敗しないための対策について解説

家を解体する場合の解体費用に影響するデメリット

家を売却する場合、古家付き土地としてそのまま売り出すことも可能です。
しかし、買主側で解体をおこなわなければならないため、買い手が付きにくく、更地にしてから売却したほうが良い条件で売れる可能性が高いでしょう。
一方、解体して更地にして売却する場合にも、デメリットがあります。

デメリット①固定資産税や都市計画税が上がる

固定資産税や都市計画税が上がってしまうことが、解体して売却するデメリットです。
家が建っている200㎡以下の土地には「小規模住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が減額される優遇措置が受けられます。
しかし、更地にしてしまうと優遇措置が受けられなくなり、税額が元どおりになってしまうのです。
建物への課税がなくなりますが、売却するまではそれまでの3～4倍の固定資産税を支払わなければなりません。
更地にしてから売却まで時間がかかる場合は、とくに負担となってしまうでしょう。

デメリット②再建築不可の土地では新しい建物の建築が制限される

再建築不可の土地の場合、いったん建物を解体してしまうと、新しい建物の建築が制限されます。
土地には都市計画法による区域区分制度があり「市街化調整区域」もその区分のひとつです。
市街化調整区域に指定された土地では、新しい建物の建築が制限されているため、新しく家を建てる場合は自治体に許可を得なければなりません。
さらに、再建築や増改築、リノベーションをおこなう場合も、自治体からの許可が必要です。
市街化調整区域にある土地を更地にして売却しようとすると、再建築不可となる可能性にも注意したほうが良いでしょう。

デメリット③解体費用が発生する

解体工事で発生する費用も、デメリットのひとつです。
更地にした土地を売却する場合は、売り出し価格に解体費用も含めることになります。
ただし、解体費用が200万円かかったとしても、200万円すべてを売り出し価格に含められるとは限りません。
それだけ買主の負担が増えてしまうため、かえって売却しにくくなる可能性があります。
建物が存在しようと更地になっていようと、資産価値がない古い建物であれば、土地の値段しか付きません。
最終的な売却価格に含められるのは、解体費用の一部だけでしょう。
この点を考慮すると、更地にせずにそのまま売り出したほうが有利な場合もあるのです。

▼この記事も読まれています
不動産所有者が入院していても売却は可能！売却方法を解説

まとめ

不動産売却において、家を解体する場合の費用は、構造・立地・規模などの要因で相場が変動します。
近隣への挨拶から始まり、解体工事を経て廃材処理や整地をおこなうまでが、更地にするまでの一連の流れです。
解体費用の発生以外にも、税金が上がったり、再建築不可になったりなどのデメリットに注意しましょう。