マイホーム住み替えのダブルローンとは？利用条件やメリットをご紹介

マイホームの住み替えを考えていて、今の家に住みながら新居をゆっくり探したいと考えている方はいると思います。
今の家を売却するまえに新居を購入する方法のひとつに、住み替えのダブルローンがありますが、どのようなメリット・デメリットがあるのか知りたい方もいるでしょう。
そこで今回は、マイホーム住み替えのダブルローンとはどのようなものか、利用条件やメリット・デメリットをご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

住み替えのダブルローンとは

ダブルローンを利用する状況はいくつかありますが、住み替えのダブルローンとはどういうものか知っておくと、住み替えのときに役立ちます。
ここからは、住み替えのダブルローンとはどのようなものかご紹介します。

住宅ローンが二重になる

ダブルローンとは、2つのローンを同時に利用する状態を指します。
住宅ローンにおけるダブルローンとは、現在住んでいるマイホームと新居の2つの不動産に関する住宅ローンを並行して組むことで、住宅ローンが二重になるものです。
住宅ローンが二重になるケースは、主に2つあります。
1つ目は、住み替えのダブルローンで、住宅ローンを返済中の家から新居に住み替える際に、現在のローンの返済を続けながら新居を新たに住宅ローンで購入するケースです。
2つ目は、セカンドハウスなど2軒目の家を購入するために、新たに住宅ローンを利用するケースです。
住み替えのダブルローンでは、現在住んでいる家は売却するため、二重に支払う状態は一時的ですが、2軒目の家を購入するためのダブルローンでは、2つのローンを支払い続ける状態が続きます。

住宅ローン残債分をまとめて借りる

住み替えでは、前の家のローン残債分をまとめて借りる「住み替えローン」があります。
住み替えローンとは、購入する物件は決まっているものの、現在住んでいる家の売却額が住宅ローンの残債より少ない場合や、自己資金で完済できない場合に利用するローンです。
前の家のローン完済と、新居の購入に必要な資金や諸費用をまとめて借りられるため、一つのローンで買い替えが可能になる点がメリットです。
ただし、住み替えローンは前の家の残債を先送りにする形となるため、年収などの審査基準が厳しくなります。
さらに、返済負担が大きくなるため、利用する際には慎重に検討することが重要です。

買い先行で利用する

住み替えでダブルローンを利用するのは、現在の家のローンが残っている状態で新居を購入し、今の家の売却よりも新居の購入を優先する「買い先行」のケースです。
買い先行の場合、新居を購入してから現在の家を売却するため、ダブルローンを利用しなければ購入ができません。

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住み替えのダブルローンを利用する条件

住み替えでダブルローンを利用するためには、いくつかの条件があるので、それを事前に理解しておくとスムーズに住み替えが進められるでしょう。
ここからは、住み替えのダブルローンを利用する条件についてご紹介します。

同じ金融機関でダブルローンを利用する

すでに住宅ローンを利用している金融機関でダブルローンを利用するには、現在の住宅ローン残高が物件の担保評価の50％～70％以内であることが条件とされています。
さらに、現在の物件を6か月以内に売却するか、売却できない場合には、現在の住宅ローンを金利割引なしのフリーローンに変更するなど、金融機関が指定する条件を承諾する必要があります。
ダブルローン契約時に担保評価が重視されるのは、万が一住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関が物件を売却して資金回収をおこなうためです。
担保評価については、築年数が10年以上の物件や木造住宅などは、評価が低くなりやすいとされています。
ただし、住宅ローンは、「住むための家」を対象としたローンであり、住む家は基本的に1つであるため、住宅ローンを2つ組める金融機関は少ないと考えられます。

異なる金融機関でダブルローンを利用する

現在利用している住宅ローンとは異なる金融機関でダブルローンを利用する場合、新しい金融機関の審査基準を満たしていれば、住宅ローンの借り入れは可能です。
金融機関の審査において重要な条件は、返済負担率です。
返済負担率とは、年収に対する年間返済総額の割合であり、金融機関の審査を通過する目安となる返済負担率は30％程度とされています。
しかし、ダブルローンを利用する場合、一時的に返済負担率が30％を超えることがほとんどです。
売却先が決まっており、売却後の返済負担率が所定の範囲内に収まるのであれば、ダブルローン期間中の返済が可能であることを証明するために、通帳のコピーや預金残高証明書などの資料を用意すると良いでしょう。
売却先が決まっていない場合、住宅ローンを組んでいる金融機関でダブルローンを組む際と同様の条件を満たす必要があります。

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住み替えでダブルローンを利用するメリット・デメリット

住み替えをおこなうときにダブルローンを利用すると、メリットだけでなくデメリットもあるので、その両方を理解したうえでダブルローンを利用すると安心です。
ここからは、住み替えでダブルローンを利用するメリットとデメリットについてご紹介します。

仮住まいの必要がない

住み替えでダブルローンを利用するメリットの一つは、仮住まいを用意する必要がない点です。
通常の住み替えでは、家を売却して買主が決まると、引き渡しまでに家を空にして引っ越さなければなりません。
新居を購入するまでの間に仮住まいとして賃貸物件を借りる場合、現在の家から仮住まい、さらに仮住まいから新居へと、2回の引っ越しが必要になります。
しかし、ダブルローンを利用すれば、新居を購入してから既存の家を売却するため、今の家から直接新居へ引っ越すことが可能となり、仮住まいを用意する必要がありません。
このように、ダブルローンを利用すれば、仮住まいや2回の引っ越しにかかる費用を抑えることができます。

売却活動がしやすい

ダブルローンを利用して住み替えをおこなうメリットの一つは、売却活動がしやすい点です。
先に新居を購入できるため、住みながら売却活動をおこなう必要がありません。
引っ越しを済ませた後、家を空にした状態で売却活動をおこなえるため、物件本来の状態を見てもらうことができます。
内見に合わせて片付けや掃除をする必要がなく、内見は仲介会社に任せることができます。

返済額が増える

住み替えでダブルローンを利用するデメリットの一つは、返済額が増える点です。
今までの家が売却できるまでの間、新居と現在の家の両方の住宅ローンを二重に返済しなければなりません。
そのため、今までより月々の返済額が増加し、資金計画をしっかり立てて予算を確保しておかないと、家計が圧迫される恐れがあります。
また、住宅ローンを二重に支払うだけでなく、固定資産税も二重に支払う必要があるため、これもデメリットと言えるでしょう。
もし、二つめのマンションを購入する場合は、管理費や修繕積立金も二重に支払う必要があるため、注意が必要です。

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まとめ

マイホーム住み替えのダブルローンとは、今住んでいる家と新居の住宅ローンを並行して組み、住宅ローンが二重になるものです。
住み替えのダブルローンを利用する条件には、返済負担率などの金融機関の審査基準を満たすことが必要です。
マイホームの住み替えにおいてダブルローンを利用すると、仮住まいの必要がない、売却活動がしやすいなどのメリットがありますが、返済額が増えるデメリットがあります。