住み替えで住宅ローンの残債があるのは問題？新居に移る方法も2つ解説！

住み替えに向けて新居を購入するにあたり、住宅ローンの残債が問題になるかで不安を感じていませんか。
そもそも住み替えは、完済前の段階でも可能なのかを確認しておくと、適切な対応を判断しやすくなります。
そこで今回は、住み替えは完済前の段階でも可能なのかにくわえ、基本的な方法と残債を完済できないときの方法も解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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住み替えは可能？住宅ローンの残債の影響

住み替えは、住宅ローンを完済する前の段階でも可能です。
実際に住み替えた方の多くは、完済前の段階で手続きを始め、新居へと移っています。
ただし、残債は住み替えに影響するため、ポイントは押さえておく必要があります。

住み替えが可能となる条件

住宅ローンの返済途中で住み替えるときは、自宅を売却する段階で完済しなくてはなりません。
もし、完済できないと、自宅の売却が不可能となってしまいます。
自宅の売却時に完済が不可欠なのは、残債があると抵当権を抹消できないからです。
抵当権とは、金融機関から融資を受けるにあたり、担保にした建物や土地へと設定される権利です。
債務者が滞納すると、債権者である金融機関は抵当権を行使し、担保になっている建物や土地を差し押さえます。
そして、差し押さえた建物や土地を競売にかけて売却し、貸付金を回収する仕組みです。

抵当権があると物件を売却できない理由

厳密にいえば、抵当権付きの物件でも売り出すこと自体は可能ですが、買主からは基本的に避けられます。
物件が売買されたあとでも、抵当権の仕組みや効力に変わりはありません。
抵当権付きの物件を売買したのち、売主が返済を滞納すれば、買主の建物や土地が差し押さえられる結果となります。
抵当権付きの物件は、買主にとってリスクが高いため、住宅ローンを完済できない状態では基本的に売れません。
なお、残債がなくなれば、抵当権は抹消可能となります。
そのため、自宅の売却時には先に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから物件を引き渡すのが基本です。
引き渡しまでに抵当権を抹消できる見込みなら、物件を売り出す段階で残債があっても問題はありません。

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住宅ローンの残債があるなかで住み替える方法

上記のとおり、住み替えにあたって住宅ローンの残債には注意が必要です。
しかし、方法を押さえれば、完済前の段階から住み替えの手続きを始められます。
住宅ローンの残債があるなかで住み替える基本的な方法は、以下のとおりです。

売り先行

住み替えにあわせて自宅を買い替えるとき、方法には売り先行と買い先行の2種類があります。
両者の違いは手続きの流れにあり、前者では自宅の売却、後者では新居の購入のほうを先におこないます。
2種類の方法のうち、住宅ローンをまだ返済中の段階で選ぶのは、基本的に売り先行です。
方法は限られてしまうものの、売り先行を選べば、住宅ローンを返済中の段階でも住み替えられる可能性があります。

方法が売り先行に限られる理由

住み替えの方法が売り先行に限られるのは、自宅がいくらで売れるかは売り出してみないとわからないからです。
残債が2,000万円あったとして、自宅が2,500万円で売れれば、とくに問題はありません。
売却金を使えば住宅ローンを完済でき、余ったお金は新居の購入費用に回せます。
一方、自宅が1,800万円でしか売れなかったら、売却金だけでは完済できません。
返済金の不足を預貯金で補うなど、何らかの対応で完済できないと、住み替え自体が不可能となってしまいます。
自宅の売却価格にあわせて柔軟に対応できる点で、完済前の段階で住み替えるなら、売り先行のほうが向いています。

売り先行を用いるときのコツ

売り先行は、自宅の売却価格にあわせて住み替えのプランを立てられる点では安心です。
しかし、新居が決まる前に自宅を売却するため、売主には仮住まいが必要となり、手間や費用が増えてしまいます。
売り先行を選びつつ、仮住まいに移る期間はなくしたいなら、自宅の売却と新居の購入をできるだけ同時におこないましょう。
それぞれの手続きを同時におこなえると、自宅から新居へと直接引っ越せるため、仮住まいは不要となります。
2つの手続きを同時におこなうには、それぞれの決済日・引き渡し日を近い日程にする必要があります。
これは決して簡単な対応ではありませんが、不可能とまではいえません。
自宅の売却を進めるなかで、新居探しや内見などを並行しておこなえば、日程をうまく合わせられる可能性があります。
自宅の売却と新居の購入を並行して進めるのは一般的な方法でもあるため、仮住まいに移る手間を省きたいときは意識してみましょう。

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住宅ローンの残債を完済できないときの住み替えの方法

自宅が残債額より高く売れれば、上記の方法で問題なく対応できます。
しかし、残債額のほうが高い状況では、自宅を売却しても完済にいたりません。
返済金の不足を預貯金で補うなどの対応も難しく、どうしても完済できないときは、住み替えローンを利用するのがひとつの方法です。

住み替えローンの概要

住み替えローンとは、新居の購入費用と残債の返済金をまとめて借りられるものです。
たとえば、残債額が2,500万円、自宅の売却額が2,000万円、新居の価格が3,000万円だったとしましょう。
このとき、新居の価格に返済金の不足分500万円を上乗せし、合計3,500万円を借りられます。
一般的な住宅ローンでは、新居の購入費用は借りられても、残債の返済金は工面できません。
しかし、住み替えローンなら返済金の不足分をまとめて借りられるため、自力で完済できないときでも問題はなくなります。
ただし、利用にあたっては注意点がいくつかあり、詳細は事前によく確認しておくことが大事です。

注意点①借入額が高くなる

住み替えローンは、残債の返済金をあわせて借りる関係で、合計の借入額が高くなります。
高額を借りると月々の返済額が高くなり、家計に負担がかかるため注意しましょう。
また、借入額に残債の返済金を含めると、担保となる新居の価値以上の金額を借りる形となります。
借入額が担保の価値を超えている以上、物件を売却しても完済できない可能性が高いです。
将来に家計が苦しくなったとき、自宅の売却によって状況をリセットできない点には注意が必要です。

注意点②審査が厳しい

住み替えローンは借入額が高いため、融資にあたっての審査が厳しめです。
審査で見られる条件は、年収や勤務先、年齢などです。
それぞれの条件から住宅ローンを借りられた方でも、住み替えローンの審査にはとおらない可能性があります。
審査が厳しい点は、資金計画を立てている段階で、よく確認しておきましょう。

注意点③金利が高い

担保となる住宅の価値を超える融資は、金融機関にとってリスクがあります。
資金を回収できないリスクをふまえ、金利は高めに設定されがちです。
それだけ利用時には出費がかさむため、返済に問題がないか注意しておきましょう。
なお、金利に関しては、基準金利と適用金利の2種類が表示されていることがあります。
このうち、借り入れ後に使用される金利にあたるのは、適用金利のほうです。
基準金利のほうでは、借り入れ後の負担を正確に判断できないため注意が必要です。

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まとめ

住み替えは住宅ローンの返済中でも可能ですが、残債があるうちは抵当権を抹消できないため、自宅を売却する段階で完済しなくてはなりません。
手続きは自宅を先に売却する売り先行で進めるのが基本であり、新居の購入と日程をうまく合わせられれば、仮住まいは不要となります。
残債を完済できないときは、新居の購入費用と残債の返済金をまとめて借りられる住み替えローンを利用するのがひとつの方法です。