中古マンションを購入するメリットとは？デメリットや注意点も解説

マンションの購入に向けて、最初に決断しておきたいポイントとなるのが、「新築」と「中古」のどちらを選ぶかです。
近年では、首都圏を中心に不動産価格の高騰が続いているため、リーズナブルな中古マンションに興味を持っている方も多いでしょう。
そこで今回は、中古マンションを購入するメリットやデメリット、そして購入時の注意点について解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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中古マンションを購入するメリット

中古マンションに対して、「古い」「耐震性が心配」といったネガティブなイメージをお持ちの方は多いかもしれません。
しかし、このような物件には新築マンションにはない特有のメリットも多いです。
そのメリットを3つピックアップしてご紹介します。

メリット①新築マンションと比較して価格が安い

中古マンションの大きなメリットは、新築マンションと比較して価格が安いことです。
2017年に財務省が公表したデータによると、首都圏の新築マンションの平均販売価格は約6,000万円である一方、中古物件は約3,000万円でした。
立地や築年数によって販売価格は異なりますが、平均的に見ると、中古物件は新築マンションの半額程度で購入できることになります。
また、中古物件は新築よりも流通量が多いため、希望するエリア内で予算に合った物件を見つけやすい可能性があります。

メリット②資産価値が急落しにくい

竣工から一定の築年数が経過した中古マンションは、新築マンションと比較して資産価値が急落しにくいです。
一般的に、新築マンションは竣工直後の販売価格と中古市場での取引価格に差が生じやすく、築年数が経過するにつれて資産価値が下がりやすいとされています。
しかし、価格の下落幅は物件の立地や管理状態などによって異なるため、事前に十分な確認が必要です。
その後も資産価値は緩やかに下落し、築25年が経過する頃には、新築当時と比べて資産価値が半分程度になるケースが多いといわれています。
中古マンションの場合、資産価値の急落が収束したタイミングで購入することができるため、将来的に売却する際も損失を避けやすいといえるでしょう。

メリット③自分好みにリフォーム・リノベーションしやすい

新築マンションは希望どおりの内装を選べないことが多いですが、中古マンションはキッチンの改装や間取り変更など、大規模なリフォーム・リノベーションが可能な場合が多いです。
家族構成やライフスタイルに合わせた内装にリフォーム・リノベーションできるため、理想的な暮らしを実現しやすいでしょう。
リフォーム・リノベーションには数百万円から数千万円の費用がかかりますが、前述のとおり中古マンションの価格が安いため、新築マンションとの差額で工事費用を賄うことができます。

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中古マンションを購入するデメリット

こうしたメリットを理解し、購入を前向きに検討しはじめた方もいらっしゃるでしょう。
とはいえ、購入前に把握しておくべきデメリットがある点も注意が必要です。
中古マンションならではのデメリットを3つご紹介するので、メリットとあわせて確認しておきましょう。

デメリット①修繕積立金が不足している場合がある

中古マンションの一部には、修繕積立金が不足している場合があり、将来的に高額な一時金を徴収される可能性があるというデメリットがあります。
修繕積立金は、老朽化した部分の修繕工事に使うために、入居者から毎月徴収され、管理組合によって積み立てられます。
しかし、修繕計画が不十分だったり、入居者による修繕積立金の滞納が多かったりすると、修繕積立金だけでは修繕費用を賄うことができません。
この場合、修繕費用の不足分を補うために、入居者から追加徴収がおこなわれ、予想外の出費が発生する可能性があります。
中古マンションを購入する前に、修繕積立金の状況を確認し、健全な運営がなされているかどうかをチェックすることが重要です。

デメリット②耐震性能が低い可能性がある

1981年5月31日以前に竣工した中古マンションは、現行の「新耐震基準」ではなく、「旧耐震基準」で建築されている可能性があります。
建築確認申請が1981年6月1日以降におこなわれたかどうかで判断されるため、書類や管理組合に確認することをおすすめします。
新耐震基準では、震度6強や震度7の地震に襲われても倒壊を免れる設計が求められますが、旧耐震基準では、震度6強以上の強い地震に対応する設計がされていません。
旧耐震基準で建てられた中古マンションは、大きな揺れに耐えられない可能性があるため、設計された耐震基準が新旧どちらであるかを確認することが重要です。

デメリット③住宅設備が古いケースも多い

築年数が古い中古マンションの場合、建物のデザインや住宅設備が古く、購入者の希望に合わないことがあります。
新しいマンションには「オートロック」や「ホームセキュリティ」などの防犯設備が備わっていることが多いですが、古い住戸にはこれらの設備が付帯していない場合が多いでしょう。
給湯器やお風呂、トイレ、キッチンなどの設備が古く、住み始めてから使いにくさを感じることもあります。
設備が古いビンテージマンションを購入する場合は、管理規約を確認し、希望通りのリフォームやリノベーションが可能かどうかを調べておくことをおすすめします。

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中古マンション購入時の注意点

中古マンションには、新築マンションとは異なる特有のメリットとデメリットがあります。
その両方を把握したうえで、いくつかのポイントに注意して物件選びをすることが大切です。
ここでは、中古マンション購入時の注意点を3つご紹介します。

注意点①管理状態により建物の寿命が変わる

国土交通省が示す資料によると、マンションで一般的な鉄筋コンクリート造の理論上の物理的な寿命は約117年とされています。
ただし、実際の寿命は建物の管理状態によって異なります。
定期的に適切な大規模修繕がおこなわれている中古マンションは長持ちしやすいですが、管理が不十分な物件は劣化が進みやすいため、注意が必要です。
外壁塗装や給排水設備を含めた修繕がおこなわれているか、また、どのような長期修繕計画が立てられているかを購入前に確認することが重要です。

注意点②内覧時のポイントを把握する必要がある

中古マンションは、購入前の内覧で室内や共用部分の状態を確認できますが、チェックポイントを把握していないと物件の良し悪しを見極めることができません。
外観で重点的に確認すべきポイントは、共用部分（廊下やゴミ置き場など）がきれいに保たれているか、外壁にひび割れや大きな傷みがないかです。
室内では、日当たりや風通しが良いか、トイレやお風呂などの水回りが清潔かどうか、天井や壁、床に大きな傷みがないかをチェックしましょう。

注意点③建物だけでなく周辺環境の確認も重要

内覧では建物の状態に注意が向きがちですが、物件の周辺環境を確認することも重要なポイントです。
時間帯によって雰囲気が大きく変わる地域もあるため、朝昼夜と時間帯ごとに周辺環境を確認することをおすすめします。
また、最寄り駅から物件までのルートに坂道や階段がないか、近くにスーパーマーケットや病院などの生活利便施設があるかも確認しておくと良いでしょう。

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まとめ

中古マンションを購入するメリットとしては、新築マンションよりも安いことや資産価値を落としにくいことなどが挙げられます。
一方で、修繕積立金や耐震性、設備の内容に問題がある可能性がある点は、この種の物件のデメリットです。
また、管理状態や周辺環境を細かく確認することが、中古マンション購入時の注意点といえます。
ご自身のライフスタイルや家族構成に合ったマンションを選ぶためにも、細部まで確認を怠らないようにしましょう。