住宅ローンのつなぎ融資とは？メリットについて解説

マイホームの購入や建築を検討する際、つなぎ融資は必要な資金調達の重要な手段となります。
住宅ローン実行前の資金不足を補うため、金利や一括返済などの特徴を理解しておくことが大切です。
この記事では、つなぎ融資の仕組みやその活用方法について、解説しますので、ぜひ参考にしてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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住宅ローンにおけるつなぎ融資とは

マイホームの購入を検討する際、住宅ローンの実行前に必要な資金をどう確保するかは重要な課題です。
このような場合に活用されるのが「つなぎ融資」です。
ここでは、つなぎ融資の仕組みや金利の特徴、一括返済時の注意点について解説します。

住宅ローン実行前に利用されるつなぎ融資の仕組み

住宅ローンは通常、建物の完成後に融資が実行されます。
しかし、注文住宅の建築や土地購入などでは、建物完成前に多額の資金が必要となる場面が多々あります。
土地の購入代金や建築工事の着工金、中間金などが該当します。
これらの費用を自己資金だけで賄うことが難しい場合、つなぎ融資を利用することで、住宅ローン実行前の資金不足を補うことができます。
つなぎ融資は、住宅ローンの融資実行までの一時的な資金調達手段として機能し、住宅ローンが実行されると同時に一括返済されるのが一般的です。

つなぎ融資に適用される金利の特徴

つなぎ融資の金利は、住宅ローンに比べて高めに設定される傾向があります。
具体的には、年利2％から4％程度が一般的とされています。
これは、つなぎ融資が短期間の融資であり、また担保が設定されないケースが多いため、金融機関がリスクを考慮して金利を高めに設定しているためです。

一括返済が求められる際の注意点

つなぎ融資は、住宅ローンの実行と同時に一括返済されるのが一般的です。
この際、つなぎ融資の元本と利息を一度に返済する必要があります。
そのため、住宅ローンの融資額には、つなぎ融資の返済分も含めて計画を立てる必要があります。
また、つなぎ融資の利用期間が長引くと、その分利息負担も増加します。
工事の進捗状況や住宅ローンの手続きスケジュールをしっかりと管理し、つなぎ融資の利用期間を最小限に抑えることが、総返済額の軽減につながります。
さらに、つなぎ融資を提供している金融機関は限られており、全ての金融機関で取り扱っているわけではありません。
そのため、住宅ローンを申し込む際には、つなぎ融資の有無や条件を事前に確認し、自身の資金計画に適した金融機関を選ぶことが重要です。

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住宅ローンにおけるつなぎ融資が必要なケース

つなぎ融資は、住宅ローンが実行される前に必要な資金を一時的に借り入れるための融資制度です。
主に注文住宅の建築やリノベーションなど、住宅ローンの実行前に多額の資金が必要となる場合に利用されます。
以下では、つなぎ融資が必要となる具体的なケースについて解説します。

注文住宅を建てる際の資金調達としての利用

注文住宅を建築する場合、土地の購入費用や建築費用の一部を住宅完成前に支払う必要があります。
土地の取得費用、着工金、中間金、竣工金など、建築の進捗に応じて複数回の支払いが発生します。
しかし、住宅ローンは通常、建物が完成し担保価値が確定した後に実行されるため、これらの費用を自己資金で賄うことが難しい場合があります。
このような場合に、つなぎ融資を利用することで、住宅ローン実行前の資金不足を補うことが可能となります。

リノベーション時に発生する資金不足への対応

既存の住宅を大規模にリノベーションする際にも、つなぎ融資が活用されます。
リノベーション工事の費用は、工事の進捗に合わせて支払いが求められることが多く、自己資金だけでは賄いきれない場合があります。
また、リノベーション後の住宅を担保に住宅ローンを組む場合でも、工事完了前には融資が実行されないことが一般的です。
このような状況で、つなぎ融資を利用することで、工事期間中の資金繰りを円滑に進めることができます。

住宅ローン実行が間に合わない場合の活用

分譲マンションや建売住宅の購入時に、物件の引き渡しと住宅ローンの実行タイミングが合わず、資金が不足するケースがあります。
売買契約から引き渡しまでの期間が短く、住宅ローンの審査や手続きが間に合わない場合です。
このような場合にも、つなぎ融資を利用することで、引き渡し時の資金不足を解消し、スムーズな取引を実現できます。

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住宅ローンにおけるつなぎ融資のメリット

マイホームの建築や購入を検討する際、資金計画は非常に重要です。
とくに、注文住宅の場合、建築途中での支払いが必要となるため、資金繰りに悩む方も多いでしょう。
このような状況で活用されるのが「つなぎ融資」です。
しかし、つなぎ融資にはメリットとデメリットが存在します。
ここでは、つなぎ融資のデメリットやリスク、資金確保のメリット、そして金利負担のポイントとその対策について解説します。

つなぎ融資利用時のデメリットとリスク

つなぎ融資を利用する際、まず考慮すべきは金利の高さです。
一般的に、つなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高く設定されています。
住宅ローンの金利が1％前後であるのに対し、つなぎ融資の金利は2％から4％程度となることが多いです。
このため、借入期間が長引くと利息負担が増加し、総返済額が大きくなるリスクがあります。
さらに、つなぎ融資の利用には手数料が発生します。
契約時の印紙代や事務手数料、場合によっては融資保険料や団体信用生命保険料など、さまざまな費用が必要となります。
これらの費用は金融機関や借入額によって異なりますが、住宅ローンと同程度の費用がかかることが一般的です。
また、つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外である点もデメリットです。
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に応じて所得税の控除が受けられる制度ですが、つなぎ融資には適用されません。
そのため、税制上の優遇措置を受けられないことを理解しておく必要があります。

必要な資金をタイムリーに確保できるメリット

つなぎ融資の最大のメリットは、必要な資金をタイムリーに確保できる点です。
注文住宅の建築では、土地の購入費用や着工金、上棟金など、建築の進捗に合わせて多額の資金が必要となります。
しかし、住宅ローンは建物の完成後に実行されるため、これらの費用を自己資金で賄うのは難しい場合があります。
つなぎ融資を利用することで、建築途中の資金不足を解消し、スムーズな建築進行が可能となります。
また、現在の住居を売却して新居を購入する際、売却が完了する前に新居の購入資金が必要となるケースがあります。
このような場合にも、つなぎ融資を活用することで、売却を待たずに新居の購入が可能となり、仮住まいの必要性を減らすことができます。
さらに、つなぎ融資は一時的な融資であるため、担保が不要な場合もあります。
通常、融資を受ける際には担保が求められますが、つなぎ融資の場合、住宅ローンとセットで利用されることが多く、担保が不要とされるケースもあります。
ただし、金融機関によって異なるため、事前に確認が必要です。

金利負担のポイントとその対策

つなぎ融資の金利負担を軽減するためには、以下のポイントに注意することが重要です。
まず、借入期間を短くすることが効果的です。
つなぎ融資は一時的な資金調達手段であるため、借入期間が短ければ短いほど利息負担を抑えることができます。
建築スケジュールをしっかりと計画し、遅延が生じないように管理することが大切です。
次に、金融機関の選択も重要です。
つなぎ融資の金利や手数料は金融機関によって異なるため、複数の金融機関を比較検討し、適した条件を提供しているところを選ぶことが望ましいです。
また、住宅ローンとつなぎ融資を同じ金融機関でまとめることで、手続きの簡略化や手数料の削減が期待できる場合もあります。
さらに、自己資金を活用することも検討すべきです。
つなぎ融資の利用額を減らすことで、金利負担や手数料の総額を抑えることができます。
ただし、自己資金を多く投入しすぎると、手元の資金が不足するリスクもあるため、バランスを考慮することが必要です。

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まとめ

つなぎ融資は、住宅ローン実行前の資金不足を補う非常に有効な手段です。
注文住宅やリノベーションの際には、タイムリーな資金調達が重要となり、計画的な資金管理が求められます。
つなぎ融資の仕組みをしっかり理解し、賢く活用することで、安心してマイホーム計画を進めましょう。