マンションの相続税評価額はどう計算する？土地と建物に分けて解説！

マンションを相続したら税金が発生しますが、税額を算出する際の参考になるのが評価額です。
評価額をどのように算出するのかがわからず、悩んではいませんか。
評価は建物と土地とに分けておこなうため、事前に知っておかなくてはいけません。
今回は、相続税評価額の算出方法をご紹介するので、税金を支払う際のご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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マンションの相続税評価額の計算方法

評価額の計算方法を知っておけば、税金がどの程度になるのかがわかります。
まずは計算方法をご紹介するので、覚えておくと良いでしょう。

土地と建物は別々に計算する

建物の評価は、固定資産税評価額を参考にすることができます。
マンションの場合、固定資産税評価額は建物部分の評価と一致しているため、評価が分かりやすくなっています。
毎年自治体から送付される固定資産税課税明細書に記載されているので、ご参照ください。
土地の評価には、路線価方式と倍率方式の2つがあります。
路線価が設定されている場所では路線価方式が適用され、路線価が設定されていない場所では倍率方式が用いられます。
どちらの方式も国税庁のホームページで確認できるため、必要な方は一度確認してみてください。

一定の補正がある

令和6年から、マンションの評価方法が改正されました。
建物部分と土地の評価において、一定の補正が適用される可能性があります。
たとえば、高層マンションでは評価が市場価格よりも低くなる場合があります。
このような不公平な節税がおこなわれると、公平な課税が困難になります。
評価方法が見直されたため、建物部分と土地部分の評価には補正率が適用されます。
区分所有補正率の決定方法は複雑であるため、国税庁のホームページに計算明細書が用意されています。
計算明細書に、築年数、総階数、取引対象の部屋が所在する階、専有面積、敷地面積、持分割合を入力すれば、区分所有補正率を算出することができます。

相続税を計算するには遺産総額を計算する

相続税を計算するには、評価額を含む遺産総額を算出する必要があります。
不動産だけでなく、故人が保有していた現金資産や生命保険の保険金、あれば有価証券なども遺産総額に含めます。
さらに、故人が負っていた借金や葬儀費用が発生した場合は、遺産総額から控除することができます。
そのあと、税金の総額を計算し、設定された分割割合に応じて相続税額を算出します。

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マンションの建物の相続税評価額

マンションの評価の金額を決めるには、建物と土地とに分けて計算しなくてはなりません。
ここでは建物部分について解説するので、覚えておくと良いでしょう。

補正前相続税評価額

建物部分の評価は、固定資産税評価額と同額であり、補正率をかけて算出します。
毎年自宅に送付される固定資産税の課税明細書に、評価額が記載されています。
もし課税明細書を紛失または破棄した場合は、市町村役場で再発行できるので、問い合わせてください。
マンションには専有部分と共用部分があります。
専有部分には、共用部分の按分額が含まれています。
専有部分は個人が利用するスペースで、専有部分の所有者は区分所有者と呼ばれます。
共用部分は、玄関ホール、廊下、エレベーター、階段など、全住人が利用する場所であり、住人全員の共同の財産となるため、共用部分として扱われます。

建物部分の相続税評価額の計算式

先ほどのとおり、評価額は固定資産税評価額と同額になります。
そのため、計算式は固定資産税評価額 × 1.0 です。
たとえば、固定資産税評価額が620万円の場合、620万円 × 1.0 = 620万円が相続税の評価額となります。
評価額は課税明細書の下部に記載されていることが多いので、一度ご確認ください。

2024年より新しい評価方法が適用される

先ほど説明したとおり、高層マンションなどで不公平な節税対策がおこなわれていました。
そのため、2024年1月より、新しい評価方法が建物と土地の両方に適用されますので、覚えておくと良いでしょう。
まず、評価乖離率を求めます。
評価乖離率は以下の4つの数値を足したものに、3.220をプラスします。
4つの数値は、築年数×-0.033・（地下を含まない総階数÷33）0.239・対象の部屋がある階×0.018・敷地持分狭小度×-1.195です。
敷地持分狭小度とは、敷地利用権の面積を、専有部分の面積で割った数値です。
評価水準が1を超える場合は、従来の方法で算出された評価額に評価乖離率を掛けます。
評価水準が0.6から1の間であれば、従来の計算方法で問題ありません。
評価水準が0.6未満の場合は、評価額に評価乖離率と0.6を掛けて計算します。
たとえば、相続する部屋が高層マンションの上層階にある場合、評価乖離率が大きくなるため、従来よりも評価額が高くなります。
高層階にある部屋の場合は、新しい評価方法に注意が必要です。

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マンションの土地の相続税評価額

マンションの土地の評価は、建物とは違って単純ではありません。
計算方法や決める方法を知っておかなければ、評価金額がわかりません。
ここでは、土地部分の評価を解説するので、相続があった際の参考にしてみてください。

マンションの敷地全体の評価額を持分割合で按分

評価は、敷地全体の評価金額を敷地権割合で按分した金額となります。
計算方法は、敷地全体の評価金額 × 持分割合ですので、覚えておくと良いでしょう。
たとえば、評価額が800万円で持分割合が10%の場合、計算は 800万円 × 10% となり、80万円が相続税の評価額となります。
2024年1月より施行される新しい評価方法は、土地にも適用されます。
まず、1を評価乖離率で割り、評価水準を求めます。
評価水準が1を超える場合は、評価額に評価乖離率を掛ける必要があります。
評価水準が0.6から1の間であれば、従来の計算方法で問題ありませんが、0.6未満の場合は、評価額に評価乖離率 × 0.6を掛ける必要があります。
土地全体の評価金額がわからなければ、相続税評価額を計算することはできません。
そのため、まずは土地全体の評価金額を計算する方法を知っておくことが重要です。

基本的に路線価方式で計算

土地の評価金額の計算方法には、路線価方式と倍率方式の2つがあります。
路線価方式は、道路ごとに設定された路線価を基に計算する方法です。
多くの道路に路線価が設定されているため、路線価方式が基本的な計算方法となります。
計算式は、路線価 × 全体の敷地面積で求められます。
路線価方式でおおよその金額は把握できますが、さまざまな補正率が適用される場合があります。
奥まった形状や2つの道路に面している場合には、専用の補正がおこなわれます。
こうした補正により金額が下がる場合がありますが、補正率を把握するには専門的な知識が必要です。
補正率について知りたい場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。
路線価は、たとえば「400D」や「155D」と表記されます。
これらはそれぞれ、400千円（40万円）や155千円（15万5千円）と読み取ることができます。
単位が千円であることを覚えておくと、読み取りやすくなります。
たとえば、路線価が155千円で全体の敷地面積が600㎡の場合、計算は155千円 × 600㎡ = 9,300万円となります。
この9,300万円を敷地権割合で割ることで、1部屋あたりの土地の評価金額が算出されます。
路線価は7月初旬に発表されるため、その年の路線価を使用して全体の敷地面積を算出してください。

倍率方式で計算する場合がある

マンションが郊外や地方にある場合、道路に路線価が設定されていないことがあります。
このような場合、土地の評価は倍率方式で計算されます。
また、中層・低層マンションで敷地面積が広い場合は、地積規模の大きな宅地の評価が適用されることがあります。

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まとめ

マンションの相続税評価額は、土地と建物とに分けて計算しなければいけません。
建物の評価は固定資産税評価額と同じであり、土地は路線価方式か倍率方式で計算します。
高層マンションなど一定の補正が入る可能性があるため、気になる場合は不動産会社に一度相談するのがおすすめです。