知っておきたい！不動産を相続する場合に支払うべき税金を解説

土地物件など不動産を相続する場合、支払うべき税金が2種類あることをご存じでしょうか。
これを知らないと、手持ちの現金が足りずに税金が払えない事態に陥ってしまうかもしれません。
そこで今回は、不動産を相続する可能性のある方に向けて、相続税の基礎知識や計算方法、節税対策について解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産を相続時に発生する2種類の税金

建物や土地などの不動産を継承した場合、支払わなければならない税金が2種類あります。

それは「登録免許税」と「相続税」です。

登録免許税

不動産を継承すると所有者が変更されるため、被相続人から相続人への名義変更手続きをおこないます。
これを「相続登記」といい、この手続きが登録免許税です。
土地も建物も固定資産税評価額の0.4%が課されます。
ただし、特定の条件を満たす場合には、免税措置が適用される場合もあるため、国税庁のホームページなどで詳細を確認してみましょう。

登録免許税の納付方法

登録免許税は、現金での納付が原則ですが、収入印紙で納めることも可能です。
また、オンライン申請の場合は電子納付も対応しています。
現金で納付する場合は、まず金融機関に行き、登録免許税納付用の納付書に必要事項を記入して窓口に提出し、登録免許税を支払います。
その支払い完了後に領収証書が交付され、それを登記申請書に貼り付けて登記所に提出し、納付手続きが完了です。
収入印紙で納付する場合は、法務局や郵便局、コンビニで収入印紙を購入し、登録免許税納付用台紙に貼り付けて提出します。
通常、登録免許税が3万円以下の場合に収入印紙での納付が認められますが、実務上はこれを超えても収入印紙で納付する場合があります。
不安な場合は、事前に法務局に確認するのがおすすめです。

相続税

故人の財産を家族などを引き継ぐことを「遺産相続」といいます。
相続する財産の総額が基礎控除額を超える場合、「相続税」が課されます。

相続税の納付方法

相続税の納付は、基本的に一括納付です。
相続税の計算は自分でおこない、納付書を作成する必要があります。
相続が開始してから10か月以内に、相続人自身が作成した納付書を用いて金融機関などで納付します。
平成29年からは「国税クレジットカード支払いサイト」でクレジットカード払いが可能となりました。
しかし、以下の制約があります。
カード払いは、1回につき1,000万円未満に制限されています。
また、領収証が発行されず、利用限度額の範囲内でしか納付できず、決済手数料がかかります。
しかし、インターネット環境があれば、自宅からでも納付できるため便利です。

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不動産相続の際に発生する税金の計算法

さきほども述べたように、登録免許税の計算方法は「登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%」です。
計算に使用する固定資産税評価額は1,000円未満を切り捨てとなり、登録免許税は100円未満を切り捨てて納付します。
固定資産評価額は、市区町村役場が3年ごとに見直しをして決定しています。
役場で「固定資産評価証明書」を閲覧または取得して確認しましょう。

相続税の計算

ここからは、相続税の計算方法についてご説明します。
相続税の計算は複雑ですが、必要な計算項目さえ押さえれば、自分でも計算することが可能です。
以下に計算方法をまとめたため、1つずつご説明していきます。

遺産総額を求める

相続税の対象となる財産は、現金や預貯金、土地や家、株式、死亡保険金など、さまざまです。
相続時精算課税制度の贈与財産や継承開始前3年以内の贈与財産も加算します。
これらのプラスの財産から、借り入れ金や葬式費用などを差し引いて、遺産総額をわりだします。
この遺産総額をもとに、相続税の計算の基礎となる課税遺産総額を導き出します。

基礎控除額を引く

遺産総額から基礎控除額「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を引いた値が課税遺産総額になります。
法定相続人の数を作為的に増やすことを防ぐために、2つのルールがあります。
1つは相続放棄者があった場合は、その放棄がなかったものとして法定相続人の数を数えるルールです。
2つ目が法定相続人のなかに養子がいるときは、次の数までしか法定相続人の数に算入できないルールになります。
実子がいる場合は普通養子は1人まで、実子がいない場合は普通養子は2人までです。

相続税の総額を求める

次に、法定相続人全体の相続税額を計算します。
まず、課税遺産総額を法定相続分の割合で各法定相続人が取得したと仮定して、各法定相続人の取得金額を計算します。
ここでは、実際の遺産分割ではなく、法定相続割合に基づいて計算するのがポイントです。
次に、各法定相続人の仮の取得金額に、相続税率を適用して各人の税を算出します。
これらを合計すると、相続税の総額が求められます。
計算式は「各相続人の仮の取得金額 ＝ 課税遺産総額 × 各法定相続人の法定相続分」、「各相続人の相続税 ＝ 仮の取得金額 × 税率 － 控除額」です。

各法定相続人の相続税額を求める

前のステップで求めた相続税の総額を、実際に取得した遺産額に応じて按分します。
遺産の分割は、遺言書の指示や遺産分割協議によって決まります。
計算式は「各相続人の税額 ＝ 相続税の総額 × 各人の課税価格 ÷ 課税価格の合計額」です。
ただし、取得した財産が配偶者、父母、子ども、代襲相続人となる孫以外の場合、その相続税額には2割相当額が加算されます。

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控除や特例による相続税の節税対策

最後に、適用可能な控除を差し引いて、最終的な相続税額を計算します。
相続財産が多いと相続税も高額になりますが、さまざまな控除を活用することで、税負担の軽減が可能です。
以下に、主な控除対策について説明します。
これらの控除を利用する際は、納税額がゼロになる場合でも相続税の申告が必要ですのでご注意ください。

配偶者控除

「配偶者の税額軽減」とも呼ばれる配偶者控除は、配偶者が継承する財産に対して、最大1億6,000万円または法定相続分のうち、多いほうの金額まで相続税がかからない制度です。
たとえば、夫が4億円の財産を配偶者と子どもに遺した場合、配偶者の法定相続分は2億円です。
この場合、1億6,000万円ではなく2億円まで相続税が非課税となります。
配偶者に多くの財産を継承させると、二次相続時に子どもにかかる相続税が増える可能性があるため、子供と相談して二次相続も考慮した相続額の検討が必要です。
なお、内縁の配偶者はこの控除を受けられません。

贈与税額控除

贈与税額控除は、相続開始前3年以内に贈与された財産に対して、贈与時に支払った贈与税を相続税から控除する制度です。
これは、3年以内の贈与を実質的な生前贈与とみなし、贈与税と相続税の二重課税を防ぐためのものです。
ただし、贈与時に贈与税が発生していない場合、この控除は適用されません。

相次相続控除

相次相続控除は、10年以内に2回継承が発生した場合に、2回目の継承時に過去に支払った相続税の一部を控除できる制度です。
控除額の計算は複雑ですが、前回の継承で支払った相続税や前回と今回の相続財産価額などを基に計算されます。
たとえば、以下の条件で計算すると、相次相続控除額は次のようになります。

●前回の相続税（A）＝1,000万円
●前回の相続財産価額（B）＝1億円
●今回の相続財産価額の合計（C）＝8,000万円
●今回の相続で受け取る財産価額（D）＝5,000万円
●前回から今回の相続までの経過年数（E）＝5年

この場合、相次相続控除額は277万円になります。
経過年数が1年の場合、控除額は500万円となり、前回の継承からの日が浅いほど控除額が多くなります。
この控除を受けるには、前回の継承で相続税を支払っていることが条件で、2回目の相続で法定相続人でなければ対象外となるため注意が必要です。

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まとめ

建物や土地などの不動産を継承した場合、「登録免許税」と「相続税」を支払わなければなりません。
税金の計算法は少し難しいため、専門家に相談するのがおすすめです。
これらの節税方法を効果的に活用するためには、具体的な適用条件や手続きについて専門的な知識が必要です。