不動産を売却するときの不動産査定書とは？見方や見るべきポイント！

不動産を売却するときに必要な書類に「不動産査定書」があります。
不動産査定書を正しく読み解くことで、売却がスムーズに進められます。
多くの方にとって不動産売却は初めての経験であり、「不動産査定書とは？」「どこで入手できる？」「なにが記載されているの？」など、疑問を抱くでしょう。
不動産査定書とはなにか、見方や見るべきポイントについてご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産を売却するときの不動産査定書とは？

不動産を売却するときには不動産に関わる多くの情報を整理して、売り出し価格を決めたり、売却の戦略を立てたりします。
不動産査定書は売却を有利に進めるための大切な役割を担うため、どのようなものなのか整理しておきましょう。

不動産査定書とは？

不動産査定書とは、対象の不動産の査定額などの査定結果が記録された書面です。
注意すべきは、不動産仲介会社が作成する不動産査定書と、不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書がある点です。
名前は同じですが、2つの書面の性質は異なるため、違いを理解して取り扱いましょう。

不動産仲介会社が作成する不動産査定書

不動産仲介会社が作成する不動産査定書には法的な制限がないため、書式や記載内容は査定をおこなう不動産仲介会社によって異なります。
作成には査定後1週間ほどかかり、費用は無料でおこなわれます。
不動産仲介会社において不動産査定書を無料で作成することは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に定められている規則であり、どの会社を利用しても金額は発生しません。
また、売却を目的とした書類であるため、売主しか利用できません。
したがって、離婚や相続などの裁判の証拠書類としては不十分であるため、取り扱いには気を付けましょう。
不動産の評価額の計算方法は、取引事例比較法が用いられるケースが多いです。
取引事例比較法とは、対象の不動産と立地や面積などの条件が類似している不動産の売却実績や売り出し事例を参考にして、評価額を算出する方法です。
不動産仲介会社がおこなう査定は、不動産鑑定事務所がおこなうものとは正確さが異なりますが、用途が自宅の売却であれば情報量や精度は十分だと言えるでしょう。
不動産売却で取り扱われる不動産査定書は、一般的に不動産仲介会社が作成したものを指していると理解しておきましょう。

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書

不動産の査定は、不動産仲介会社だけでなく、不動産鑑定事務所でおこなうことも可能です。
ただし、不動産鑑定事務所の査定は不動産売却を目的におこなわれることはほとんどなく、企業が資産価値を把握するために実施されることが多いです。
裁判の資料として活用することもできますが、税務署や裁判所への証拠資料として使用するのであれば、より正式な書類である不動産鑑定評価書を依頼しましょう。
不動産鑑定事務所が作る不動産査定書は、不動産鑑定評価書の簡易的なものと理解しておくと良いでしょう。
不動産仲介会社が作成する不動産査定書よりも正確性があり、1週間以上の期間を要し、20〜30万円の手数料がかかります。
多くの項目を正確に調査するため、費用と時間がかかることを理解しておきましょう。
不動産鑑定事務所でおこなわれる査定は、国土交通省で定められた鑑定評価基準に沿って、国家資格を持つ不動産鑑定士によっておこなわれます。
計算方法は取引事例比較法、収益還元法、原価法の複数を組み合わせて算出されます。
所有する不動産を客観的事実に基づいて査定したい場合は、不動産鑑定事務所に依頼しましょう。

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不動産を売却するときの不動産査定書の見方とは？

日常生活で不動産査定書を手にする機会は少なく、売却時に初めて見る方も多いでしょう。
見慣れない項目が多いかもしれませんが、事前に見方を理解しておけば売却に活用できます。
不動産売却時に混乱しないように、不動産査定書の見方を把握しておきましょう。

不動産査定書に書かれている項目とは

不動産査定書のフォーマットは不動産仲介会社によって異なりますが、記載されている項目はほとんど同じです。
具体的にどのような項目があるのかを確認し、見方を押さえておきましょう。

不動産の概要
不動産の概要欄には、物件の所在地、土地・建物の面積、建物の構造、建築された年月日、立地情報が記載されます。
すべて査定価格に影響する情報なので、間違いがないか確認するようにしましょう。

査定価格
取引事例比較法によって算出された査定価格が提示されます。
査定価格は、成約予想価格や売り出し推奨価格とも呼ばれているので、項目の名称が異なる場合があります。
特定の金額が提示されるのではなく、2,700〜3,000万円などと幅をもたせて記載されている場合もあります。

手取り額
不動産を売却するときにはさまざまな諸経費がかかるため、事前に費用がどれくらいかかるかを把握しておきましょう。
手取り額の項目には、想定売却価格から仲介手数料、測量費、印紙代、抵当権抹消費用などの支払い額を引いて、手元に残る金額が提示されています。
査定価格を見て、このくらい手に入ると思っているとあとから発生する支出に驚くかもしれません。
査定額と手取り額を照らし合わせておくことが不動産査定書の見方のポイントです。

査定担当者のコメント
査定をおこなった担当者からのコメント欄には、対象不動産のセールスポイントや売却戦略、査定価格の根拠が記されています。
不動産のプラス面とマイナス面を把握しておくと、購入希望者と接するときに役立つでしょう。
どのポイントで加点・減点されているかをチェックするのは、査定書の見方として重要です。

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不動産を売却するときの不動産査定書の見るべきポイントとは？

不動産査定書は売却を有利に進められる情報がたくさん記載されているので、見るべきポイントをおさえて活用しましょう。

見るべきポイント①査定額の根拠

不動産査定書のメインの要点は査定額であり、どのような根拠で査定額が出されているのか、しっかり確認しましょう。
査定は、不動産の劣化状況や形状、立地、周辺環境などさまざまな要素によって判断されます。
査定額の計算方法や評価方法は専門的な内容になりますが、大きな金額が動く取引なので納得できるまで担当者に説明してもらうことをおすすめします。
査定価格が高額だからと言って、安心してすぐに媒介契約を結ぶことはやめましょう。
納得できる査定根拠でなければ、売り手にとってマイナスにつながることもあります。
売却が長引けば維持費が負担になり、売れ残りのイメージがついてしまうのは今後の販促活動に悪影響です。
納得できる根拠の説明が明記されているかを確認しましょう。

見るべきポイント②査定書の見やすさ

不動産査定書は内容がわかればそれで良いのではないかと思われるかもしれませんが、書類が丁寧で受け取る側の立場になって作られているかは大事なチェックポイントです。
不動産仲介会社はチラシやインターネットサイトで集客をおこなうため、見る方が負担なく情報を得られるように構成する技術が必要です。
査定書は美的センスを持ち合わせているかどうかの判断材料になるという視点も頭に入れておくと良いでしょう。

見るべきポイント③成約時期

最後にご紹介する見るべきポイントは、どのくらいの期間で売却が完了するかの目安である成約時期です。
妥当性がある期間を設定し、想定した時期を過ぎたときにはどのような戦略を立てて再度売り出すかまで、考慮していると安心です。
想定し得るパターンに対して、具体的な戦略がある不動産仲介会社なのかを見極めましょう。

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まとめ

不動産を売却するときに重要な役割を担う不動産査定書の見方や見るべきポイントについて解説しました。
不動産売却はスピード感を持った対応が必要なので、あらかじめ重点的に見て良い点を押さえておくとスムーズです。
専門用語が多いため、ある程度の知識やノウハウを身につけておくと安心です。