任意売却のハンコ代とは？価格の相場や発生する条件について

不動産を所有している方は、売却の手続きでどのような支出が発生するかを把握しておくことが大切です。
ハンコ代とは、任意売却のときに発生する特殊な支出ではありますが、想定外のことが起こる可能性があるので知っておくと良いでしょう。
ハンコ代は金融機関の不利益に繋がるためトラブルになることも多い支出です。
ハンコ代の相場や発生する条件について見ていきましょう。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

任意売却のハンコ代とは？

任意売却のハンコ代とは、どのようなものなのか概要を知っておきましょう。
任意売却の特徴とともにご紹介します。

ハンコ代とは？

ハンコ代は任意売却と密接な関係があるので、まずは任意売却とはどのような取引なのかをおさえておきましょう。
任意売却とは、住宅ローンの完済前に金融機関の許可を得て一般市場で不動産を売却する方法で、売却後に得た資金で住宅ローンの返済をおこなうという流れになります。
任意売却がおこなわれる理由として、予期せぬ失業や事故や自然災害によってローンの返済が滞るケースなどが挙げられます。
購入時は住宅ローンの完済を計画していても、人生なにが起こるかわからず、思わぬ方向に進むこともあるでしょう。
もしものときのために知識を得ておくと安心です。
任意売却で重要なポイントは、売却の際に抵当権を外さなければならないという点だということを覚えておきましょう。
抵当権とは、住宅ローンの契約時に土地や建物に金融機関が設定する権利で、担保にとるとも言われます。
債権者を保全する仕組みだと理解しておきましょう。
抵当権を設定することで債務者が住宅ローンの支払いができなくなったときに差し押さえが可能になり、債権者のリスクが軽減します。
そして売却の際には、金融機関が設定した抵当権を外さなければなりません。
抵当権がついたままでは買い手のリスクが大きく、成約に至るのは現実的ではありません。
抵当権を抹消するときに発生するのがハンコ代であり、代金とともにハンコを押した書類を法務省に届け出ることで手続きが進みます。
ハンコ代とは担保解除料とも呼ばれていて、担保を解除するための費用と考えるとわかりやすいでしょう。

任意売却をおこなうときは金融機関の同意が必要

任意売却では抵当権抹消が大事なポイントになります。
金融機関が任意売却に賛同せず抵当権を抹消してくれなければ、競売になってしまうかもしれません。
競売は居住者の意向を無視して売却するケースが多く、売却価格についても一般市場の6〜7割と言われています。
最終的に家を手放すのであれば、競売よりも任意売却を選択するほうがメリットは多いでしょう。
複数の金融機関から融資を受けている場合は、すべての金融機関から抵当権抹消の合意を得る必要があります。
債権者が複数いる場合、第1抵当権者、第2抵当権者と弁済を受ける優先順位があらかじめ決まっています。
任意売却をおこなうとき、実際に債権を回収できるのは第1抵当権者のみで、優先順位が2番目以降の債権者には配当が回らないことが多いでしょう。
したがって、順位が低い金融機関の同意を得られないことも珍しくありません。
そのため、協力を得るという目的のために設定されているのがハンコ代です。
いくつかの金融機関からお金を借り入れている方は、抵当権を抹消するために第2順位以下の債権者にハンコ代を支払わなければならないことを頭に入れておきましょう。

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任意売却におけるハンコ代の相場とは？

任意売却を希望するときは、任意売却にメリットがない第2順位以下の金融機関から反対されないためにハンコ代を支払うことが一般的です。
ハンコ代を支払うことは、任意売却を円滑に進めるための慣例として把握しておきましょう。
金融機関が納得してくれる金額はどのくらいなのか、相場を見ていきましょう。

ハンコ代を支払う相手とは

ハンコ代を支払う相手は、融資を受けている金融会社が複数いる場合、第1債権者以外の全社が対象です。
優先順位が2番や3番の債権者には任意売却で売却されたとしても、債権を回収できるケースはほとんどないため、債務者が少しでも支払って協力を促すというわけです。
住宅ローンの支払いが困窮しているタイミングで、複数の金融機関にハンコ代を支払わなければならないことは大きな負担になることは言うまでもありません。
住宅ローンを利用するときはさまざまなリスクを考えて、契約をおこなうようにしましょう。

ハンコ代の金額には規定がない

ハンコ代には金額の規定はなく、金額設定は個々のケースによって異なります。
基本的に、債権者の順位が高くなるほど支払い額は高くなります。
金額に法的な決まりはありませんが、あまりに低い価格で提案すると話し合いが進まない可能性があるので、気を付けましょう。
住宅金融支援機構ではハンコ代の金額に取り決めを設けているので、相場の目安として参考にすると良いでしょう。
住宅金融支援機構のハンコ代の相場は以下のとおりです。

●2番抵当権者　30万円
●3番抵当権者　20万円
●4番抵当権者　10万円

それぞれに共通して、住宅ローンの借り入れ残高の1割と比較して低いほうが選択されます。
ハンコ代には取り決めがなく当人同士の話し合いによるため、トラブルになることも珍しくありません。
住宅金融支援機構の基準は、費用相場として把握しておくと話し合いがスムーズに進むでしょう。
ただし、住宅金融支援機構の相場はあくまで目安であり、債権者によってはご紹介した価格以上のハンコ代を求められることもあります。
相場は10〜100万円と言われていて、価格に幅があります。
また、任意売却を受け入れてもらえるかどうかは、これまでの関係性も影響するでしょう。
債務者と債権者は長い付き合いになるため、できるだけトラブルは避けるなど、普段から心象を良くする行動を心がけておくようにしましょう。

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任意売却のハンコ代が発生する人としない人について

任意売却をおこなう場合でも、ハンコ代が発生するケースとそうでないケースがあるので、それぞれの条件をしっかりと整理しておきましょう。

ハンコ代が発生しないケース①債権者が1人の場合

ハンコ代とは、債権回収ができない債権者に対する協力費用であるため、債権者が1人であればハンコ代は発生しません。
債権者が1人であれば、自宅を売って得た金額をどのように配分するか1対1で話し合うことになります。
売却金額のすべてを債権者に支払うか、一部を引っ越し代など当面の必要資金としてもらうかは交渉次第です。
家を売却してからの資金計画を立てて、生活に困るようであれば債権者と話し合いの場を設けましょう。

ハンコ代が発生しないケース②売却金額が債務の合計額以上の場合

「家が高く売却できた」「住宅ローンの残債が少ない」などの場合は、売却金額が債務の合計額を上回るケースがあるでしょう。
売却金額が債務の合計額以上の場合はすべての債権者に返済できるので、ハンコ代は必要ありません。
弁済が受けられるなら、金融機関にとってリスクななく、スムーズに任意売却に同意してくれるでしょう。
ただし、売却金額が債務の合計金額を上回るケースは極めて少なく、借り入れ金の一部にしかならない場合がほとんどです。

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まとめ

任意売却で重要な役割を担うハンコ代について、概要や相場価格についてご紹介しました。
不動産売買において、任意売却を利用するような状況になったときは知識が役に立つでしょう。
複数の金融機関から借り入れをおこない、抵当権が設定されている場合は、抹消費用としてハンコ代が発生するため相場感もつかんでおきましょう。