リースバックとリバースモーゲージの違いは？仕組みやメリットも解説

自宅に住み続けながら生活資金を確保したいものの、リースバックとリバースモーゲージの違いがわからず、お困りではありませんか。
どちらも不動産を活用する方法ですが、所有権や契約内容、将来の負担が異なるため、仕組みを理解せずに選ぶと後悔につながるおそれがあります。
本記事では、リースバックとリバースモーゲージの基本的な違い、メリット・デメリット、さらにライフプランに合う選び方について解説します。
大切なマイホームを有効活用して資金面の不安を解消し、より安心できる豊かな老後の生活設計を立てたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みと違い

資金を確保しながらご自宅に住み続ける方法には、主に2つありますが、まずは基本となる仕組みからおさえましょう。
はじめに、両者の契約形態や前提条件などの基本的な違いについて、解説していきます。

基本概要と契約形態

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅に住み続けながら資金を確保できる方法です。
ただし、契約の仕組みや所有権の扱いには大きな違いがあります。
リースバックは、自宅を不動産会社などに売却し、その後は賃貸借契約を結んで同じ家に住み続ける方法です。
売却代金を一括で受け取れる一方で、所有権は買主に移るため、利用者は家賃を支払いながら暮らします。
一方で、リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受ける方法で、所有権を残したまま資金を借りられる点が特徴です。
契約では借り入れ金や抵当権の設定が関係するため、売却する仕組みか、借り入れる仕組みかを先に確認しておきましょう。

居住期間と借り入れの比較

リースバックとリバースモーゲージの大きな違いは、売却による資金確保か、借り入れによる資金確保かという点です。
リースバックは借金になりませんが、売却後は賃貸物件として住むため、毎月の家賃が発生します。
居住期間は契約内容によって変わり、普通借家契約なら更新を前提に住み続けやすくなります。
一方で、定期借家契約では期間満了後に再契約できるかどうかを、事前に確認しておくことが必要です。
リバースモーゲージは自宅を担保にした借り入れのため、受け取った資金には利息がかかります。
ただし、元金は契約者が亡くなった後に物件売却などで精算するのが一般的で、生存中は自宅に住み続けられます。

利用前に前提条件を確認する

利用前には、住宅ローンの残債と売却価格、または担保評価の関係を確認しておくことが大切です。
リースバックでは、売却代金で住宅ローンを完済できると、抵当権の抹消手続きが進めやすくなります。
リバースモーゲージでは、自宅に第1順位の抵当権を設定できるかどうかが、金融機関の確認するポイントです。
また、リースバックは成人であれば検討しやすい一方で、リバースモーゲージは、50歳以上や65歳以上などの年齢条件が設けられるケースがあります。
物件評価では、リースバックは市場で売却しやすいか、リバースモーゲージは土地の評価額が重視されやすい傾向にあります。
家賃や利息を払い続けられる収入があるか、資金の使い道に制限がないかもあわせて確認しておきましょう。

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リースバックとリバースモーゲージのメリットとデメリット

前章では、それぞれの基本的な仕組みについて述べましたが、実際のメリットや注意点も気になりますよね。
ここでは、具体的なメリットとデメリットの比較について、解説していきます。

代表的なメリット

リースバックのメリットは、自宅を売却して賃貸物件に変わることで、固定資産税の負担を整理しやすい点です。
売却代金を一括で受け取れるため、老後資金や医療費など、まとまった支出への備えにも活用しやすいでしょう。
また、住み慣れた家にそのまま暮らせるため、生活環境を大きく変えずに資金を確保できることも魅力です。
一方で、リバースモーゲージは、自宅の所有権を残したまま必要な資金を借りられます。
毎月の支払いは利息のみとなるケースが多く、年金生活でも支出計画を立てやすいでしょう。
さらに、資金の受け取り方を一括や定額から選べる場合もあり、家庭の事情に合わせて利用しやすい方法です。

各リスクと対策

検討する際は、リースバックとリバースモーゲージそれぞれのリスクを把握し、事前に対策を考えておくことが大切です。
リースバックでは、契約更新時などに家賃が見直され、将来的な住居費の負担が増える可能性があります。
長く住み続けたい場合は、家賃改定の条件や再契約の可否を契約前に確認しておきましょう。
また、普通借家契約か定期借家契約かによって、同じ家に住み続けやすいかどうかも変わります。
一方で、リバースモーゲージでは、金利上昇や担保評価の変動により、利息や借り入れ条件へ影響が出る場合があります。
融資枠を最初から使い切らず、生活費や利息の支払いに備えた余裕資金を残しておくと良いでしょう。

メリット・リスク判定

どちらが合うか考える際は、まず資金が必要な時期と、今の家に住み続けたい期間を整理しましょう。
すぐにまとまった資金が必要で、将来的に住み替えも考えている場合は、リースバックが選択肢になります。
その場合は、所有権を手放すことに納得できるか、毎月の家賃を無理なく支払えるかも確認が必要です。
一方で、自宅の名義を残したまま暮らしたい場合は、リバースモーゲージが条件に合うかを見ておきましょう。
また、相続人がいる場合は、契約後の精算方法を家族と共有し、月々の支払いと将来の住まい方を比べながら選ぶことが大切です。

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リースバックやリバースモーゲージが向いている方は？

ここまで、両者の特徴や比較を解説しましたが、ご自身に合う選択基準もおさえておきましょう。
最後に、ご要望や将来の計画に合わせた選び方について、解説していきます。

ニーズ別の選択基準

ライフスタイルや資金を必要とする目的によって、リースバックとリバースモーゲージの向き不向きは変わります。
リースバックは、まとまった現金を早めに確保し、使い道を比較的自由に決めたい方に向いています。
住宅ローンの整理や医療費への備えなど、資金を使う目的が明確な場合にも選びやすいでしょう。
一方で、リバースモーゲージは、所有権を残したまま、自宅で暮らし続けたい方に適しています。
生活費や介護費用、リフォーム費用などを少しずつ補いたい場合は、制度の目的にも合いやすくなります。

属性別の具体的な事例

年代や家族構成、将来の予定によって、リースバックとリバースモーゲージの向き不向きは変わります。
たとえば、50代で住み替えを考えている方は、年齢条件に左右されにくいリースバックを検討しやすいでしょう。
売却代金で住宅ローンを整理し、生活資金を手元に残しながら次の住まいを考えられます。
一方で、70代で年金収入が中心のご夫婦は、必要な分だけ借りられるリバースモーゲージが合う場合があります。
家を子どもに残したい方は、相続人の意向や返済方法、買戻し条件を事前に確認しておきましょう。

専門家の選び方と相談

最終的に決める前には、不動産会社や金融機関、税理士などへ相談し、条件を比較することが大切です。
リースバックでは、買取価格や家賃だけでなく、再契約の仕組みや買戻し条件も確認しておきましょう。
リバースモーゲージでは、融資極度額や金利条件、担保評価が変わった場合の対応を確認する必要があります。
また、税理士には売却時の税金や、将来の相続にどのような影響があるかを相談できます。
専門家を選ぶ際は、メリットだけでなく注意点も公平に説明し、質問に丁寧に答えてくれるかを見ておきましょう。

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まとめ

自宅に住みながら資金を得る方法には、売却後に家賃を払うリースバックと、自宅を担保に融資を受けるリバースモーゲージがあります。
リースバックは一括で資金を得られますが家賃が発生し、リバースモーゲージは支払いを抑えやすい一方で、金利上昇のリスクがあります。
資金が必要な時期や将来の計画に合わせて制度を選び、決断前に専門家へ相談すると良いでしょう。