空き家バンクとは？空き家を売却する流れやメリットも解説

使っていない実家や空き家の処分に困り、「空き家バンク」での売却を検討していませんか。
空き家バンクは自治体が運営する便利な仕組みですが、利用後に「こんなはずではなかった」と後悔するケースは少なくありません。
本記事では、空き家バンクの仕組みやメリット・デメリット、さらに手続きの流れまで、売却で失敗しないためのポイントを解説します。
空き家バンクを利用してスムーズに売却を進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

空き家バンクとは

空き家バンクでの売却を成功させるには、制度の基本をおさえることが重要です。
まずは、空き家バンクの仕組みや、設立の背景について解説していきます。

自治体が運営する制度

空き家バンクとは、主に各地方自治体が主体となって運営している、空き家の情報提供制度です。
空き家を、売りたいまたは貸したいと考える所有者が、自治体の窓口に物件情報を登録します。
この制度の特徴は、一般的な不動産会社の仲介と異なり、営利を目的としていない点です。
そのため、物件の所有者は、原則として無料で大切な物件情報を掲載することが可能です。
ただし、自治体の役割は物件情報の公開と、所有者と利用希望者の初期的なマッチングまでが一般的となっています。
契約時には専門知識が不可欠であり、自治体と協定を結んだ不動産会社が仲介に入ることがほとんどです。

制度が誕生した背景

空き家バンク制度が全国で推進される背景には、日本が抱える深刻な空き家問題があります。
総人口の減少や高齢化の進行により、空き家は年々増加し続けています。
2023年の調査では空き家数が過去最多の約900万戸に達し、空き家率も13.8%と高い水準です。
こうした状況を受けて、空家対策特別措置法では、管理不全な状態にある空き家を特定空家等と定義しています。
行政は、この特定空家等に対して指導・勧告・命令などの措置を講じる仕組みを整えています。
さらに2023年12月の法改正では、放置すると特定空家になるおそれがある住宅を、管理不全空家として指定できる制度も新設されました。
管理不全空家に指定されると、自治体から改善指導を受ける可能性が高まり、対応が求められます。
また勧告を受けてしまうと、土地の固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が解除され、税額が最大6倍になる場合もあるため注意が必要です。

登録から売却までの流れ

実際に空き家バンクを利用して売却を進める場合、一連の流れを把握しておくことが大切です。
まずは、所有する空き家が所在する、自治体の担当窓口（建築指導課など）へ相談しましょう。
そこで、空き家バンクへの登録が可能かどうか、建物の状態や所在地などの登録要件を確認します。
申し込みが受理されると、自治体職員や委託を受けた専門家による、物件の現地調査がおこなわれます。
調査が無事に完了して登録が決定すると、いよいよ自治体のホームページなどで物件情報が公開される仕組みです。
利用希望者が購入の意思を固めたら、売買価格や引き渡しの時期といった条件交渉をします。
自治体は、この交渉段階には原則として直接介入せず、不動産会社が仲介するのが一般的です。
双方の条件が合意に至れば、不動産会社の立ち会いのもとで売買契約を締結することになります。

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空き家バンク売却のメリットとデメリット

前章では、空き家バンクの基本的な仕組みについて述べましたが、実際の利用におけるメリットも気になりますよね。
ここでは、空き家バンクを利用して売却するメリットとデメリット、どのような方に向いているのかについて解説いたします。

手数料が安い

空き家バンクを利用するメリットは、売却費用を抑えられる可能性がある点です。
多くの自治体では、物件登録料や情報掲載料を無料としており、広告宣伝費もかかりません。
これは制度自体が営利を目的とせず、公益的な目的で運営されているためです。
また、売買契約時の仲介手数料や、リフォーム費用の一部を補助する制度もあります。
次に、地域に密着した独自の集客力も、空き家バンクのメリットといえます。
これは、その地域への移住・定住に関心を持つ人々が、情報を求めてアクセスしてくるためです。
一般的な市場では買い手が見つかりにくい地方の物件でも、空き家バンクを利用すると、関心を持つ方の目に留まりやすくなるのです。

注意すべきデメリット

一方で、空き家バンクの利用には、注意すべきデメリットも存在します。
まず挙げられるデメリットは、購入希望者の間口が狭まりやすく、成約まで時間がかかる傾向があることです。
全国規模で探す不動産ポータルサイトと比べると、潜在的な購入者の絶対数は少なくなります。
また、自治体担当者は他の公務と兼任している場合が多く、手続きに時間がかかる場合もあるでしょう。
自治体は情報の仲立ちが主な役割であり、内覧後の価格交渉などには直接関与しません。
安全な取引のためには不動産会社の仲介が必要となり、その際は仲介手数料が発生します。

どのような方に向いているか

これらの点を踏まえると、空き家バンクの利用が向いているのは、特定の方であるといえます。
まず、売却を急いでおらず、時間に十分な余裕がある方には適した方法です。
また、できるだけ費用をかけずに売却したい方や、地域の活性化に貢献したい方にも向いています。
反対に、相続税の支払いなどで売却を急いでいる方には、空き家バンクは不向きといえるでしょう。
自身の状況と物件の特性を見極め、最適な選択肢なのかを慎重に判断することが重要です。

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空き家バンク売却の手続きと交渉の流れ

ここまで、空き家バンクの概要やメリット・デメリットを解説しましたが、実際の手続きの流れもおさえておきましょう。
最後に、空き家バンクでの売却手続きと、交渉の手順について解説していきます。

登録前の確認事項

まず、空き家バンクの登録で重要なのは、自治体が定める登録条件を満たしているかの確認です。
とくに確認すべき点は建物の状態と耐震性で、居住可能かどうかが厳しく問われるでしょう。
また、耐震性に関しては、1981年の新耐震基準を満たしていることが望ましいとされています。
さらに、物件の権利関係も重要であるため、抵当権が設定されたままになっていないか確認しましょう。
複数の相続人で共有名義の場合は、全員の同意が得られているかどうかも事前に確認することが大切です。

売却するうえで必要な書類

空き家バンクへの登録が決まったら、申し込みと契約に必要な書類を準備しましょう。
まず、登録申込段階では、自治体が指定する空き家バンク登録申込書や物件情報シートに、所在地や面積、築年数などを記入します。
その際、間取り図・物件写真・身分証明書の写しを添付するのが一般的です。
また、登記事項証明書（登記簿謄本）を求められる場合もあり、所有者名義を確認する書類となります。
次に、売買契約段階では、法的な手続きに必要な固定資産評価証明書や印鑑登録証明書、実印を用意します。
土地や建物が一体の場合は、公図や地積測量図を添付すると手続きがスムーズにおこなえるでしょう。

交渉から契約までの注意点

書類準備と並行し、交渉から契約までの流れを理解しておくことも大切です。
交渉する内容は、売買価格はもちろんのこと、引き渡しの時期や付帯設備の扱いなどです。
当事者同士の直接交渉はトラブルの危険性があるため、不動産会社を介することが推奨されます。
双方の条件が合意に至ると、不動産会社の仲介のもとで、売買契約の締結となります。
ただし、引き渡し後に重大な欠陥が見つかる危険性を指す、契約不適合責任に注意しましょう。

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まとめ

空き家バンクは自治体が運営する制度で、空き家所有者と利用希望者を結び付け、増加する空き家問題の解消を目指すものです。
登録料が無料で費用を抑えられるメリットがありますが、買い手が見つかるまで時間がかかり、交渉の負担が大きい点がデメリットです。
登録には建物の状態などの要件を満たす必要があり、契約時は不動産会社を介し、契約不適合責任の確認も重要となります。