不動産売却の相談先は？専門家の役割と選び方も解説

どこに相談すると不動産売却をスムーズに進められるのか、不安に感じていませんか。
実は、売却の相談先によって手続きや結果に大きな差が生じることもあります。
この記事では、不動産会社・不動産鑑定士・司法書士の役割や選び方、それぞれの相談ポイントを解説いたします。
不動産売却を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産会社で安心の売却相談

不動産売却でまず検討すべきは、信頼できる不動産会社への相談です。
ここでは、不動産会社による査定や売却方法、活用提案について解説していきます。

査定の流れとチェックポイント

不動産売却は、相場の調査から始まり簡易査定や訪問査定を経て、媒介契約を結ぶのが一般的な流れです。
査定を依頼する段階では、必ず複数の不動産会社へ同じ条件で依頼し、その査定額を比較検討しましょう。
その際には、国が定める指針である「査定根拠の開示義務」を満たしているか、そして、「3か月以内に売却できそうな価格か」などを確認することが重要です。
査定額を比べる際は、近隣の物件との面積差や道路への接し方、建物の耐震性など、いくつかの項目を確かめると、失敗のリスクを減らせます。
とくに、リフォーム費用を売主と買主のどちらが負担する想定かで、査定額は大きく変動するため、前提条件をそろえて比較することが肝心です。

売却方法の選択

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介売却」と「業者買取」の2種類があります。
仲介売却は、市場価格に近い高値で売れる可能性がある一方で、成約までに平均で3か月～6か月ほど時間がかかる傾向です。
一方の業者買取は、不動産会社が直接物件を買い取るため、仲介手数料がかからず、最短で数日中に決済できる点が魅力です。
ただし、買取価格は市場価格の6割～8割程度が目安となり、仲介で売却するよりも手元に残る金額は少なくなります。
どちらの方法を選ぶべきかは、時間やリスク、資金計画などを総合的に考えて判断することが大切です。

活用提案の比較

すぐに売却するのではなく、賃貸物件に出したりリフォームして再販したりするなど、他の活用方法も検討の価値があります。
ただし、入居者への対応や将来の修繕費が負担となり、空室が続くリスクを常に考えておかなければなりません。
また、リフォーム再販とは、業者が物件を買い取り、必要な改修を施したうえで再び販売する仕組みを指します。
売主はリフォーム費用を負担する必要がなく、売却価格が確定しているため安心感がありますが、受け取れる金額は少し抑えめになる傾向です。
このほか、家に住み続けながらまとまった現金を得られる、リースバックという選択肢も注目されています。
どの活用方法を選ぶにしても、市場価格との差額や維持費をしっかり比較し、ご自身の計画に合った最適な手段を見つけ出すことが大切です。

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不動産売却で不動産鑑定士を活用するには

前章では不動産会社の役割について述べましたが、より専門的な価格相談には不動産鑑定士の存在も重要です。
ここでは、不動産鑑定士による価値鑑定や活用法について解説いたします。

査定と鑑定の違い

不動産会社が提示する価格査定は、あくまで売却活動における営業上の目安となる「売却見込み価格」です。
一方で、不動産鑑定は、国家資格を持つ不動産鑑定士だけがおこなえる、公的な評価のことを指します。
鑑定では専門的な基準に沿い、複数の手法を組み合わせて、客観的な「鑑定評価額」が導き出されます。
この鑑定評価額は、裁判所や税務署、金融機関なども価格の根拠として採用するほど、法的に高い信用性を持っているのです。
そのため、相続や離婚で財産を分ける場合など、利害関係が複雑な場面ではとくに重要な役割を果たします。

鑑定書取得の手順

不動産鑑定を依頼する際は、まず鑑定士に目的や物件の概要を伝えて、相談することから始まります。
その後は見積もりを確認して契約を結び、登記情報や図面などの必要資料を提出するという流れです。
鑑定士は資料を確認するだけでなく、現地や役所での調査、市場の分析などを経て評価書を作成します。
一般的な住宅地やマンションの一室であれば、期間は2週間～1か月程度が目安です。
ただし、商業ビルなどの大規模な物件になると、評価に1か月～2か月以上かかることもあります。
費用は物件の種類や規模によって異なり、土地のみで20万円～80万円、一戸建て住宅なら30万円前後が相場です。

戦略的な鑑定活用

不動産鑑定の結果は、売却時の価格交渉において、客観的な根拠として役立ちます。
鑑定評価額を提示すると、買主からの過度な値下げ要求を避けられ、適正な価格での売却を後押ししてくれるでしょう。
税金の申告においても鑑定結果は活用でき、譲渡所得税や相続税の負担を軽減できる可能性があります。
たとえば、取得した時期が古く費用が分からない土地を売る際に、鑑定によって税額を抑えられた事例もあります。
そのほか、共有不動産の分割協議や離婚時の財産分与といった、法的な話し合いの場面でも有効です。
鑑定書は、裁判所も参考にする信頼性の高い資料のため、交渉にかかる時間や労力を大幅に減らせます。

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不動産売却における司法書士の役割

ここまで、不動産会社や鑑定士の活用を解説しましたが、売却時には権利関係の手続きもおさえておきましょう。
最後に、司法書士による登記・権利整理の要点について解説していきます。

登記の手続き

不動産の売買契約が成立すると、売主から買主へ名義を移すための「所有権移転登記」が必要になります。
この手続きは、司法書士が売主と買主の双方から依頼を受けて、代理で申請するのが一般的です。
司法書士は、売買契約書などの必要書類を法務局へ提出し、申請から1週間～2週間ほどで手続きは完了します。
万が一、売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、あわせて「抵当権抹消登記」もおこなわなければなりません。
そのため、決済日から逆算し、できるだけ早めに書類の準備を進めておくことがとても重要です。

権利関係の注意点

相続した物件や夫婦の共有名義など、名義人が複数いる不動産の売却はとくに注意が必要です。
このような物件を売るには、事前に名義を一人に集約するか、共有者全員の同意を得る必要があります。
万が一、共有者の中に一人でも反対する方がいると、売却の話を進めることはできなくなってしまいます。
実際に、共有者の一人が勝手に売却してしまい、後から大きなトラブルに発展したという事例もあるのです。
また、相続登記がされないまま放置されていると、権利者が数十人にまで増えてしまう事例も決して珍しくありません。
2024年からは相続登記が義務化されたため、売却を考えている場合は、早めに専門家へ相談しましょう。

依頼費用と時期

司法書士に支払う報酬の相場は、所有権移転登記でおおむね5万円～10万円程度です。
抵当権の抹消登記は1万5,000円～2万円ほどで、相続の整理がくわわると10万円以上になることもあります。
これらの報酬と別に、登録免許税という税金も発生しますが、司法書士が立て替えて納付するのが一般的です。
司法書士へ依頼する最適な時期は、買主と売買契約を結ぶ前、条件交渉をおこなっている段階です。
早い段階で依頼しておけば、登記情報の誤りや書類の不備などを事前に見つけて修正できます。

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まとめ

不動産を売却する際は、複数の会社に査定を依頼して比較し、仲介や買取などの売却方法や賃貸物件といった活用法から、最適な選択をすることが大切です。
不動産鑑定士の鑑定評価額は法的な信用性が高く、売却価格の交渉を有利に進めたり、相続や税金の申告で起こりうるトラブルを防いだりできます。
売買契約後は司法書士に所有権移転登記を依頼し、権利関係が複雑な場合は早めに相談することで、決済時のトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。