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不動産売却における媒介契約の種類とメリット・デメリット!注意点も解説

売却コラム

不動産売却における媒介契約の種類とメリット・デメリット!注意点も解説

媒介契約とは、不動産を売りたいと思ったときに、その手続きを不動産会社に頼むために結ぶ契約のことです。
本記事では、媒介契約の種類と特徴、各契約のメリット・デメリットや注意点を解説します。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします!!私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産売却における媒介契約の種類とは?

不動産売却における媒介契約の種類とは?

不動産会社と媒介契約を締結すると、不動産会社は、買主を探したり、売買契約がスムーズに進むように仲介したりする役割を担います。
媒介契約を締結するのは、どんなサポートをするのか、手数料はいくらかなど、お互いの約束事を明確にして、後でトラブルが起きないようにするためです。
媒介契約の種類は、以下のとおりです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1つの不動産会社に仲介を依頼する契約方法になります。
不動産会社は物件の情報を5営業日以内に不動産流通標準情報システム(レインズ)に登録する義務があります。
レインズとは、不動産会社間で取り扱っている物件の情報をやり取りするネットワークシステムのことです。
レインズに登録すると、ほかの不動産会社にも物件情報が届くため、広く買主を探すことができます。
また、専属専任媒介契約は、販売状況の報告を1週間に1回以上おこなう義務があります。
これにより、売主は販売状況をこまめに把握することが可能です。
売主が独自に買主を見つけた場合は、取引は依頼した不動産会社を通じておこなう必要があります。
契約期間は、法律で最長3か月までと決められています。

専任媒介契約

専任媒介契約も、1つの不動産会社に売却の仲介を依頼する契約です。
専属専任媒介契約と似ていますが、売主が自分で買主を見つけた場合に直接取引できる点が大きな違いです。
売主は、不動産会社の売却活動と並行して自分のネットワークや努力で買主を探すことができます。
専任媒介契約では、他の不動産会社を通じた売却活動はできませんが、売主自身が買主を見つけた場合には直接取引が可能です。
不動産会社は2週間に1回以上、進捗状況の報告義務があるため、安心感を持てます。
しかし、専属専任媒介契約と比較すると、報告頻度が少ない可能性があります。
また、不動産会社がレインズへ登録する義務も媒介契約締結日の翌日から 7日以内7営業日以内です。
そのため、専任媒介契約は専属専任媒介契約よりも不動産会社に対する義務が厳しくない点が特徴です。
なお、契約期間は専属専任媒介契約と同様に、最長3か月までとなります。

一般媒介契約

もっとも柔軟性が高い契約形態で、複数の不動産会社に売却を依頼できます。
また、売主自身が買主を見つけた場合には、その買主と直接的に取引可能です。
一方で、不動産会社はレインズへの登録義務や売却活動の定期的な報告義務がありません。
一般媒介契約を結ぶときには「明示型」と「非明示型」という2つの方法があります。
明示型では、複数の不動産会社に不動産の売却を依頼する場合、それぞれの会社にほかにどの会社に依頼しているかを教える契約です。
つまり、契約を結んだすべての不動産会社が、ほかにどの会社がこの売却に関わっているのかを知ることができます。
非明示型は、複数の不動産会社に依頼する場合でも、それぞれの会社に他社のことは通知しない契約タイプです。
どちらにおいても、売却が成立したら速やかにそのほかの不動産会社に通知する必要があります。
一般媒介契約は、法律で定められた契約期間の制限はありませんが、最長3か月として設定するのが一般的です。

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不動産売却における各媒介契約のメリット・デメリット

不動産売却における各媒介契約のメリット・デメリット

不動産売却に際して選べる媒介契約には、それぞれメリットとデメリットがあります。
それぞれの契約には、売却の目的や状況に応じた最適な選択肢があります。
プライバシーを重視したい、早期売却を望む、サポートの手厚さを求めるなど、自分のニーズに合った契約形態を選ぶことが大切です。
各契約のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3種類の媒介契約のなかで、もっとも手厚いサポートが受けられるメリットがあります。
ほかの媒介契約と比較して、レインズへの登録や売主への販売状況の報告頻度に対する不動産会社の義務が重いため、積極的な販売活動が期待できます。
また、定期的な進捗報告が受けられるため、販売戦略を細かく調整しやすく、早期売却につながりやすいです。
一方、デメリットは、1社のみとの契約となるため、売却活動の成果が契約を締結した不動産会社の能力に大きく依存する点です。
そのため、信頼できる不動産会社かしっかりと見極めてから契約を結ぶことが大切になります。

専任媒介契約

専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約と同様に1社に依頼することによって、その会社から手厚いサポートと積極的な販売活動を期待できる点です。
さらに、自分で見つけた購入者と直接取引ができる点もメリットです。
一方で、1社のみとの契約になるため、その会社のリソースやネットワークに依存することになる点がデメリットになります。
また、専属専任媒介契約に比べると、報告頻度がやや少ないことがあるため、情報が少なめになる可能性があります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、買主の選択肢が広がる点がメリットです。
複数の不動産会社に売却を依頼できるため、より多くの購入希望者に物件を紹介できます。
また、一般媒介契約は物件情報を公開するかどうかを選べるため、売出し情報を限定的にしたい場合に有利です。
デメリットは、売却活動の進捗がわかりにくい点になります。
専属専任媒介契約や専任媒介契約と違って、定期的な進捗状況の報告がないため、市場の反応や進捗状況が把握しにくいです。
さらに、複数の不動産会社とのやり取りが必要になるため、管理が煩雑になることがあります。

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不動産売却における媒介契約の注意点とは?

不動産売却における媒介契約の注意点とは?

最後に、不動産売却の媒介契約における注意点を解説します。

注意点①内見

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約するため、内見のスケジューリングが複雑になりがちです。
各不動産会社からの内見予約を正確に管理し、重複を避けるためには、デジタルカレンダーや専用の手帳を活用して、予約が入ったら即座に記録することが有効です。
また、複数の不動産会社を通じて複数の購入申し込みがあった場合、公平性を保つために申し込みがあった順に対応しましょう。
早い段階で条件に合う申し込みがあった場合でも、ほかの申し込みを適切に管理し、すべての条件を検討したうえで決定することが望ましいです。
ただし、一度申し込みを受け入れた後は、その申し込みをキャンセルして他の申し込みを受け入れることは、通常はおこなわれません。
売却が決定したら、ほかの不動産会社にも速やかにその旨を伝えましょう。

注意点②不動産の特徴に基づいた契約形態の選択

交通の便が良い、学校や商業施設が近いなど、需要が見込める物件の場合は一般媒介契約を選択すると、もっとも有利な条件での売却が期待できます。
広範な露出により、より多くの潜在的購入者にリーチできるため、価格競争や条件交渉の余地も広がるでしょう。
一方、築年数の古い建物や特定の改修が必要な物件、人口減少地域に位置する物件など、売却するのが難しい物件の場合、専属専任媒介契約や専任媒介契約が適しています。
1社のみと媒介契約を締結すると、その不動産会社は物件の特性を深く理解し、特定の顧客層に対するマーケティング戦略を練りやすくなるからです。
専属専任媒介契約や専任媒介契約では、不動産会社が売却に対する強いコミットメントを持つため、売れにくい物件でも積極的に販売活動をおこない、適切な買主を見つけ出す努力が期待できます。
また、人気の物件の場合でも、早期売却を望む場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。

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まとめ

媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。
早期売却や手厚いサポートを受けたい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
物件の特性や自身のニーズを総合的に考慮したうえで、選択することが成功への鍵です。


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