住宅ローンの借入可能額はいくら？基準や返済負担率のポイントも解説

マイホーム購入の際、住宅ローンでどれくらい借りられるのか悩んだことはありませんか。
実は、借入可能額は年収や返済期間、さまざまな条件によって変わります。
本記事では、住宅ローンの借入可能額を決める基準や上限を増やす方法、注意すべきポイントについて解説いたします。
住宅ローンの仕組みを知りたい方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

住宅ローンの借入可能額を決める基準

住宅ローンの借入可能額はどのような基準で決まるのか、ポイントを明確に押さえることが大切です。
まずは、年収や返済負担率、年齢など、審査で重視される主要なポイントについて解説いたします。

年収と勤続年数

住宅ローン審査では、申込者の年収が借入可能額を左右する要素だと、一般に考えられています。
目安としては年収の7～8倍が限度といわれますが、勤続年数が短いと評価が下がるため、実際の上限は抑えられるでしょう。
なお、「年収の7〜8倍」はあくまで一般的な目安であり、実際の借入上限は金融機関ごとに異なります。
審査では返済負担率や他の借入状況、勤続年数、金利水準など複数の要素を総合的に判断されます。
金利1.5%・返済期間35年で試算すると、およそ4,700万円が金融機関の提示する目安となり、年収増加の効果が大きいことが分かります。
したがって、転職直後の申し込みは不利になりやすく、まずは収入を安定させ勤続年数を3年以上を目指すことが大切です。

返済負担率の目安

返済負担率とは、年間返済額が年収に占める割合を示す指標です。
金融庁は、総返済負担率を30%以下に抑えるよう求めていますが、銀行では他のローンも合算するため25%前後に設定されることが多いです。
同じ年収でも、他の借り入れが多いと住宅ローンに割ける余力が小さくなるため、不要なローンを整理しクレジット残高を減らすことが有効となります。
さらに、カードのキャッシング枠も負債と見なされる場合があり、利用額がゼロでも枠が大きいと評価を下げる恐れがあるため注意しましょう。

年齢と完済時期

住宅ローンは完済時の年齢80歳を上限とする商品が多く、申込時年齢が高いほど返済期間が短くなり毎月返済額が増えます。
たとえば、45歳で35年返済を希望しても完済時年齢が80歳を超えるため取り扱えず、30年返済に短縮されると借入上限は約1割縮小します。
老後資金と住宅コストのバランスを取るには、完済時年齢を65歳前後に設定し、長期返済と家計の安全性を両立させることが大切です。
なお、健康状態の悪化で団体信用生命保険に加入できないと、借入額が減額される場合があるため、日頃の健康管理も大切になります。

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住宅ローンの借入上限額を上げる方法

前章では借入可能額を決める主な基準について述べましたが、さらに上限額を増やす工夫も知りたいですよね。
ここでは、借入額アップのための実践的テクニックについて解説いたします。

収入合算の活用

金融機関には夫婦や親子の収入を合算して審査する制度があり、世帯年収を高めれば借入可能額を引き上げることが可能です。
ただし、配偶者が産休や転職で収入減となれば返済負担率が上がり家計を圧迫するため、将来の収入変動を慎重に見積もることが必要です。
また、親子リレーローンを利用すると完済時年齢の制約を緩和できますが、子が独立後に別の住宅を購入しづらくなるデメリットもあります。
共有名義では、登記費用や贈与税の扱いが複雑になるため、税理士や司法書士へ事前相談し、相続まで含めた契約形態を選ぶと安心でしょう。

返済期間の工夫

返済期間を35年から40年へ延ばすと毎月返済額が減り、返済負担率が下がるため借入可能額が引き上がります。
たとえば、金利1.3%で借り入れ4,000万円を35年返済すると毎月約12万円ですが、40年返済なら10万円台前半に下がり審査上は約370万円ほど多く借りられる計算です。
ただし、期間延長は総支払利息が数百万円単位で増えるため、資金に余裕ができたら繰上返済で実質期間を短縮する工夫が欠かせません。
金融機関によっては、40年返済が選択できても、団信の保障期間が65歳や70歳で終了する商品があり、完済前に保障が切れるリスクも確認しましょう。

ボーナス払いの併用

ボーナス併用払いでは、年2回の賞与月に元本を上乗せ返済することで、月々の負担を抑えながら借入額を増やせるメリットがあります。
具体的には、借入額の約2割をボーナス返済に振り分けると、毎月返済額が1万円以上下がる一方、賞与月に約20万円の追加返済が必要です。
景気変動や勤め先の業績悪化でボーナスが減ると、返済計画は破綻する恐れがあるため、賞与の一定割合を住宅ローン返済用口座に積み立てておくと安心です。
さらに、ボーナス払いは金融機関により上限が異なり、全期間固定金利型では設定できない場合もあるため、商品選定時に必ず確認しておきましょう。
これらの方法は単独でも効果を発揮しますが、組み合わせると家計が複雑になりリスク管理が難しくなるため、返済負担率を安全圏内に保つことが大切です。

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住宅ローン借入時の注意点とコスト

ここまで借入基準や上限額アップの方法について解説しましたが、実際の借入時に注意すべき点もおさえておきましょう。
最後に、隠れたコストや返済計画のポイントについて解説していきます。

固定資産税の計画

住宅を取得すると毎年固定資産税と都市計画税が課税され、都心の新築マンションでは、初年度に10万円以上かかるケースも珍しくありません。
初年度は、建物評価額が新築軽減で半額になるものの、3～5年後には税額が上がるため、賞与を充当できるよう資金計画に組み込む必要があります。
税額通知は6月頃に届き、納付は年4期分割か一括前納が選べるため、住宅ローン返済と重なる月の資金繰りを必ず確認しましょう。
固定資産税を滞納すると延滞金が加算され、最悪の場合は差押えのリスクもあるため、口座振替や電子マネー決済で期限内納付を徹底することが大切です。

維持費と試算法

マンションでは管理費と修繕積立金が毎月発生し、築年数の経過とともに修繕積立金が段階的に増額されることが一般的です。
例えば、築10年目で月1万円だった修繕積立金が、築20年目には2万円以上に引き上げられる例もあり、長期的な負担増を試算しておくことが重要です。
一戸建てでも外壁塗装や屋根葺き替え、設備交換などが15年周期で必要となり、200万円程度を見込んで毎月1万円前後を積み立てる試算法が推奨されます。
住居関連費が手取り収入の4割を超えると、家計圧迫リスクが高まるため、購入前にライフプランソフトでシミュレーションし、安全域を確認しましょう。
自治体によっては、耐震診断補助やリフォーム減税が受けられる場合もあるため、維持費の計画と併せて公的支援制度の活用を検討すると効果的です。

金利と返済の見直し

変動金利型は短期プライムレートと連動するため、金利上昇局面では毎月返済額が増える可能性があります。
転職や出産で収入構成が変わった場合は、元金均等返済への変更や一部繰上返済をおこない返済負担率を下げることで、将来の延滞リスクを抑制することが可能です。
また、フラット35など固定金利型でも、借り入れ後10年以内に金利差が大きく開くと低金利商品への借換えを実施し、総支払額を数百万円単位で削減できる場合があります。
万が一、返済が困難になった際に備え、返済猶予制度や住宅ローン特則付き個人再生の概要を把握し、早めに金融機関へ相談できる体制を整えることも大切です。

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まとめ

住宅ローンの借入可能額は、年収・返済負担率・年齢が決め手となり、勤続3年以上で負担率25%以内を目安に設定すると安心できます。
借入上限を高めるには収入合算や40年返済、ボーナス併用などが有効ですが、将来の収入変動と総利息増を踏まえ慎重に選択することが大切です。
固定資産税や修繕積立金、金利上昇リスクを含む維持費を見積もり、家計見直しと緊急資金を確保して長期返済を支えられる仕組みを整えましょう。