外国人でも日本の不動産を売却できる？必要書類と税金を解説

近年では、外国籍の方が、日本国内の不動産を所有するケースも多くあります。
外国人が不動産売却をする場合、日本人の所有者と手続き上の違いがあるのか、疑問に思われる方もいるかもしれません。
そこで今回は、外国人でも日本の不動産を売却できるのか、必要書類と税金について解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

外国人でも日本の不動産を売却できる？

外国人が日本で購入した不動産を手放すため、売却活動をおこなうケースがあります。
ここでは、法律上の外国人の不動産売買の扱いや代理人、売却の流れについて解説します。

法律上の外国人の不動産売買の扱い

日本の法律では、日本国籍を有さない外国人でも、不動産の売主もしくは買主になることが可能です。
基本的には外国人であっても、手続きについて日本人と大きな違いはありません。
ただし、登記手続きの必要書類の準備や税務手続きにおいては、少し違いがあります。
書類の準備において、通常より時間がかかるケースもあるため、早めに着手することがおすすめです。

代理人について

海外居住の外国人が不動産売却をする場合、代理人を立てる方法を検討できます。
本人の来日が難しい場合でも、代理人を立てれば、海外にいながら不動産売却が可能です。
代理人は、不動産の売買契約や登記手続きを売主の代わりにおこなう重要な立場のため、不動産会社や司法書士に依頼することがおすすめです。
不動産の専門家を代理人として立てると、物件の査定や価格交渉までサポートしてもらえます。

売却の流れ

外国人が日本の不動産を売却する場合の主な流れは、以下のとおりです。

●不動産の査定を依頼する
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●代理人を選任する
●買主と売買契約をする
●決済と引き渡しをする

外国人が不動産を売却する大まかな流れは、日本人がおこなう場合と同じです。
外国人が言語に不安がある場合は、外国人への対応実績がある不動産会社を選ぶと安心です。
外国人の場合、買主との契約では、銀行口座や印鑑登録などの手続きにする必要があります。
決済と引き渡しが終わったら、所有権移転登記や税務申告も必要ですが、これらも代理人を選任しておけば海外からスムーズに手続きを進められます。

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外国人が不動産を売却する場合の必要書類

外国人が不動産売却をする場合に重要な書類となるのが、住民票と印鑑証明書です。
これらの書類を取得するにあたって、日本人よりも手続きが複雑になるケースがあります。
ここでは、それぞれの取得について解説します。

住民票の取得

日本に3か月以上滞在する資格を持つ中長期在留者は、日本人と同じように住民登録ができます。
住民登録をした市区町村の窓口へ行けば、外国人用の住民票をすぐに取得できます。
中長期在留者以外の外国人は日本に住所がないため、住民票の登録ができません。
住民票登録のない外国人が不動産売却をする場合は、代替書類を用意する必要があります。
住民票の代替書類には、住所の宣誓供述書や、在日大使館領事部で認証された宣誓供述書などが使用できます。
また、国内に住んでいない海外在住の外国人も、中長期在留者以外の外国人と同様に、海外での住所を証明することが必要です。
大使館によっては、宣誓供述書の発行をおこなっていないところもあります。
また、書類発行には長い時間がかかることもあるため、早めに準備を開始するようにしましょう。

印鑑証明書の取得

中長期在留者は、住民登録と同様に、印鑑登録も市区町村でおこなえます。
印鑑登録が済んでいる外国人は、印鑑証明書の発行も簡単です。
中長期在留者以外の外国人や海外在住者は住民登録をしていないため、印鑑登録もできません。
印鑑登録をしていない場合の代替書類には、在日大使館によるサイン証明書や登記委任状、在日大使館の認証を受けた書類などが挙げられます。
実際の手続きでは、司法書士が登記委任状を作成し、在日大使館において認証を受けるケースが多いです。
海外在住の場合は、書類の郵送や翻訳、認証手続きに時間がかかる場合があります。
書類のやり取りの途中で思わぬトラブルが生じる可能性もあるため、余裕を持ったスケジュールで手続きを進めましょう。

そのほかの書類

住民票と印鑑証明書以外の不動産売却における必要書類は、以下のとおりです。

●身分を証明する書類
●登記識別通知書
●登記簿謄本
●固定資産税納税通知書

マンションでは管理規約や修繕計画書、一戸建てでは隣地との境界確認書や地積測量図などの書類も求められる場合があります。
外国人が不動産を売却する場合、必要書類自体は日本人と大きく変わりません。
しかし、海外滞在者の場合、書類の郵送に時間がかかる場合があるため、書類の準備や取得は余裕を持って進めることが大切です。

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外国人が日本の不動産を売却する場合の税金

外国人が日本の不動産を売却する場合、日本人の手続きと大きく異なる点のひとつが税金です。
ここでは、源泉徴収されるケースとされないケース、確定申告に分けて解説します。

源泉徴収されるケース

日本の所得税法では、居住者と非居住者で納税方法に違いがあります。
居住者とは、日本に住所がある方や、1年以上日本に住んでいる方を指します。
居住者が不動産を売却した場合は、確定申告をして所得税を支払うことが必要です。
一方で、非居住者が不動産売却をした場合は、利益からあらかじめ税金を差し引く、源泉徴収制度が適用されます。
源泉徴収制度の税額は、所得税の10%と復興特別所得税の0.21%を合わせて10.21%です。
買主は、物件価格から税額分を差し引いて売主に支払い、税額分は税務署に納税します。

源泉徴収されないケース

非居住者が不動産売却をする場合でも、源泉徴収されないケースもあります。
売買代金が1億円以下かつ買主が居住用として購入する不動産は、源泉徴収されません。
ただし、売却する不動産の種類や用途によって、源泉徴収の対象になるかどうかの判断が異なる点には注意が必要です。
投資用不動産や商業用物件は、居住用でも源泉徴収の対象になる場合があります。
海外在住の場合は、売却代金の受け取りや納税手続きに時間がかかることもあるため、早めに税理士や司法書士に相談しておきましょう。

確定申告について

日本国内にある不動産を売却して売却益が出た場合は、非居住者であっても確定申告が必要です。
源泉徴収された税金は、確定申告によって過不足の清算がおこなわれます。
確定申告の結果不足があれば追納、払い過ぎがあれば還付の扱いとなります。
海外在住の方は、納税管理人を事前に決めておくことが必要です。
税務署に納税管理人の届け出書を出しておけば、代理人による税金管理ができるようになります。
確定申告書は、売却の翌年の2月16日から3月15日までの間に、提出する必要があります。
海外在住者の場合は、郵送や電子申告を活用して、期限内に提出するようにしましょう。
売却益の計算にあたっては、取得費や譲渡費用の控除も考慮する必要があります。
確定申告は税理士に相談しながらおこなえば、申告漏れや無駄な税金を払うことを避けられます。

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まとめ

日本の法律では、国籍による不動産の売買の制限はなく、外国人でも日本人と同じように不動産を売却できます。
不動産売却の必要書類には印鑑証明書や住民票などがありますが、どちらも中長期在留者以外の外国人や海外在住者は、代替書類を用意することが必要です。
外国人が不動産売却をした場合、売却益にかかる所得税は国内居住者であれば確定申告によって、非居住者であれば源泉徴収制度によって支払います。