雨漏りした自宅を高く売却する方法は？告知の必要性や注意点を解説！

一般的に雨漏りをした家は、通常の不動産より売却がしにくくなっています。
しかし、不動産売却を検討している方の多くは、できる限り高く売りたいと考えるはずです。
そこで今回は、雨漏りした自宅を高く売る方法をはじめ、告知義務の発生有無や押さえておく注意点を解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

雨漏りした自宅を高く売却する方法とは

雨漏りした自宅を高く売りたいなら、以下の方法を検討するのがおすすめです。
主に3つの方法があるので、事前に段取りを確認しておきましょう。

売却方法①更地にして売る

まず、更地にして売却する方法があります。
この方法は、雨漏りの被害が大きく、自宅の資産価値が著しく低いケースに有効です。
建物を解体して更地売却すれば、買主は家屋の痛み具合などを心配せずに済みます。
土地活用の幅も広がるため、より多くの層に物件をアピールできるでしょう。
注意点として、この方法では建物の解体費用がかかります。
土地面積や構造によって費用は異なりますが、雨漏りした家なら1坪あたり3〜4万5000円が相場です。
建物を解体してから売却活動をおこなうので、スケジュールには余裕を持っておく必要があります。

売却方法②雨漏りを修理して売る

自宅の雨漏りが直せる範囲なら、修繕してから売却するのがおすすめです。
売主が事前に修繕をおこなっておけば、購入後に買主が雨漏りで困る心配はありません。
購入希望者にとって安心材料となるため、スムーズに買手が見つかるでしょう。
売却前には住宅診断をおこなっておき、自宅の状態を把握しておく必要があります。

売却方法③リノベーション物件として売る

築年数が50年を超えるような物件では、屋根や外壁の老朽化に注意が必要です。
建物の基礎部分が劣化して雨漏りが発生すると、修繕しても別の箇所から雨漏りが起きる可能性があります。
このような状態で自宅を高く売りたいなら、リノベーションを検討しましょう。
リノベーション物件として売却すれば、建物に付加価値を付けられるため、買手も見つかりやすくなります。
注意点は、すべてのケースで工事費用が回収できるわけではないことです。
リノベーションを施してからの売却となるので、ケースによって損をする可能性があります。
自宅の状況や売却の条件などを擦り合わせ、より良い方法を選択していきましょう。

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雨漏りした自宅を売却するときには告知義務が発生するのか

不動産を売却するときには、売主が買主に対して家の不具合を伝えなければなりません。
これを「告知義務」と呼び、雨漏りした自宅も告知の対象です。
雨漏りした自宅になぜ告知義務が発生するのか、以下で告知の仕組みを確認しておきましょう。

雨漏りした自宅は「物理的瑕疵」に該当する

物理的瑕疵とは、建物や土地における物理的な欠陥や不具合のことです。
この瑕疵は不動産の用途に支障をきたすものであり、雨漏りも物理的瑕疵に該当します。
自宅を売却するときには、雨漏りの状況や発生箇所を買主にきちんと伝えなければなりません。
物理的瑕疵として挙げられるものは他にも、シロアリ被害・地盤沈下・土壌汚染などがあります。
これらの被害がある不動産を売却するときは、告知義務が発生するので注意しましょう。

雨漏りの告知義務は修理していてもなくならない

雨漏りの告知義務は、修繕していてもなくなりません。
修繕したからと告知義務を怠ると、売却後にトラブルが起きる可能性があります。
自宅に雨漏りが発生したときは、修繕の有無に関わらず告知をおこないましょう。
契約書や重要事項説明書に雨漏りの状況と発生箇所を明記しておくとともに、買主へきちんとその旨を伝える必要があります。
雨漏りの修繕をしたら仲介を依頼する不動産会社に告知をおこなっておくと、買主への伝え忘れがありません。
告知を忘れて事態が悪化するといった失敗がないように、あらかじめ対策しておきましょう。

告知義務を怠ると損害賠償を請求される可能性がある

雨漏りした自宅の売却で告知義務を怠ると、契約不適合責任が追及されます。
契約不適合責任とは、契約内容と引き渡された物件の状態が異なるときに、修理費や違約金などを売主が負わなければならないものです。
高額な損害賠償を請求されたり、途中解約を要求されたりする可能性があるので注意しなければなりません。
このような事態を避けるには、雨漏りの告知義務をしっかりと果たすことが重要です。
雨漏りは修繕の有無に関係なく告知が必要になっているので、雨漏りしたら告知義務があることをあらかじめ認識しておきましょう。

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雨漏りした自宅を売却するときの注意点

自宅の売却を成功させるには、事前に3つの注意点を押さえておく必要があります。
それぞれどのようなポイントがあるのか、以下で確認しておきましょう。

注意点①雨漏りの二次被害に告知義務が発生する

雨漏りを起こした部分には、カビやシロアリなどの二次被害が発生する可能性があります。
物理的瑕疵に含まれるのは雨漏りだけではないため、二次被害についても売却前に告知が必要です。
とくにカビの発生やシロアリ被害は注意しなければならず、放置していると建物の倒壊につながりかねません。
売却時には、気付かないうちにカビやシロアリ被害が拡大していた、建物内部の見えない部分に二次被害が及んでいたなどで告知を怠るケースがよくあります。
雨漏りの事実を買主に告知していても、二次被害の告知を忘れると契約不適合責任に問われるおそれがあります。
このような失敗を防ぐためにも、売却前には雨漏り被害だけでなく、二次被害も入念にチェックが必要です。

注意点②雨漏りした自宅は売却前に住宅診断が必須

雨漏りした自宅は、外観上問題がなくても深部で二次被害が発生している可能性があります。
売却後のトラブルを避けるには、住宅診断を実施するのがポイントです。
住宅診断とは、専門家から住宅の劣化状況や欠陥の有無、修繕が必要な箇所のアドバイスが受けられるサービスで、ホームインスペクションとも呼ばれています。
売却前に物件の瑕疵を発見し、修繕・告知ができれば、契約不適合責任をめぐる売却後のトラブルも防止できるでしょう。
また、住宅診断済み物件として売却すると、不動産の需要が高まり、売却価格の上昇も見込めます。
早期・高値売却を目指している方は、売却前に住宅診断を実施してみましょう。

注意点③ホームインスペクションには費用がかかる

ホームインスペクションの注意点は、ある程度まとまった費用がかかることです。
一戸建てのケースでは、5〜7万円ほどの費用が発生します。
なお、詳細な検査や追加検査を依頼するときには、さらに費用がかかるおそれがあります。
料金形態は業者によって異なるので、事前に相場を確認しておくことがおすすめです。
とくに、床下や屋根裏など目視では確認できない部分を専門機器で検査するときには、高額な出費が発生します。
売却益での回収が難しい可能性もあるので、状況に合わせて検査の必要性を考えることが大切です。
雨漏り箇所や二次被害の部分を修繕しておけば、買主に好印象を与えられる可能性は高まります。

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まとめ

雨漏りした自宅を高く売りたいなら、更地にして売却する方法や修繕してから売却する方法、リノベーション物件として売却する方法がおすすめです。
雨漏りしたときは修繕の有無に関わらず告知が必要で、カビやシロアリ被害などの二次被害についても告知をしなければなりません。
売却後のトラブルを避けるには、ホームインスペクションの実施を検討する必要があります。