住み替え時のつなぎ融資とは？必要なケースとメリット・デメリットも解説！

住み替えに向けてマイホームを買い替えるとき、つなぎ融資を利用するケースがあります。
しかし、つなぎ融資とはやや聞き慣れない名称であり、どのようなものなのか、イメージが浮かびにくいところではないでしょうか。
そこで今回は、つなぎ融資とは何か、住み替えで必要になるケース、利用時のメリット・デメリットを解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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つなぎ融資とは？住み替えにあたっての基本

つなぎ融資とは何かについて、押さえたい基本は以下のとおりです。

融資の概要

つなぎ融資とは、住宅の購入にあたって、一時的に不足した資金を補うために利用するものです。
住宅の購入には、一般的に住宅ローンが利用されますが、資金が提供されるタイミングは決まっています。
高額な請求が早期に発生すると、資金の提供が間に合いません。
このような状況において、一時的に資金をつなぐのがつなぎ融資です。

融資期間

つなぎ融資は、あくまで一時的な資金不足によって利用するものであるため、融資期間は短めです。
多くのケースで数か月、長くとも1年で利用を終了するのが一般的です。
1年を超える長期の利用は、基本的に想定されないため、借り入れにあたって注意しましょう。
また、一時的な利用とはいえ、資金を借りる以上は金利の支払いが必要です。
長期の利用になるほど、金利の負担が重くなり、資金計画が狂いかねません。
必要最低限の期間で利用を終了できるよう、返済の予定は事前にしっかり立てておきましょう。

返済方法

つなぎ融資では、住宅ローンの借入金など、今後に工面できる資金を一時的に前借りしている形になります。
そのため、つなぎ融資で借りた元金は、正式に工面できた資金で一括返済するのが基本です。
一括返済までの間は、金利分を支払うだけで構いません。
住宅ローンなどとは仕組みが異なるため、返済方法には注意しておきましょう。

金利

つなぎ融資の金利は、住宅ローンより高めです。
住宅ローンは、購入する住宅を担保にしており、万一のときの備えがあるため、金利が抑えられます。
一方、つなぎ融資は無担保であり、金融機関にとってのリスクの高さから、金利が上がってしまう点に注意が必要です。
ただし、一部の金融機関では、つなぎ融資を住宅ローンの一部と位置付け、金利を同水準に設定するケースが見られます。

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住み替えでつなぎ融資が必要になるケース

つなぎ融資は、住み替えに不可欠なものではなく、利用するケースは限られています。
住み替えの段取りを適切に立てるため、どのようなケースで必要になるのかは、事前によく確認したいところです。

住み替え先が注文住宅

つなぎ融資が主に利用されるのは、注文住宅を購入するケースです。
住宅ローンで資金が提供されるタイミングは、建物が完成して引き渡しを受けるときです。
建物が完成するまでは、たとえ審査や手続きなどに問題のない方でも、資金はまだ受け取れません。
しかし、注文住宅を建てるには、土地を用意する必要があります。
自前の土地がないなら、新規に購入しなくてはなりません。
また、用意した土地に注文住宅を建てるときには、建物の完成前に着工金や中間金などの支払いが発生します。
土地の購入代や建物の着工金、中間金などを自己資金で支払えないなら、金融機関で工面しなくてはなりません。
このとき、住宅ローンだと資金提供のタイミングが合わないため、つなぎ融資を利用する形になります。
土地の購入や住宅の建築が無事に終われば、住宅ローンで資金が提供されます。
提供された資金で、つなぎ融資の利用分を清算し、住宅ローンへと一本化するのが一般的な流れです。
住み替え先が注文住宅なら、つなぎ融資が必要になりやすいため、資金計画に組み込んでおきましょう。

買い先行での住み替え

住み替えの方法には、買い先行と売り先行の2種類があります。
両者の違いは、手続きの流れにあり、前者では新居の購入、後者では自宅の売却を先におこないます。
住み替えで一般的なのは、自宅の売却金で新居を購入できる売り先行のほうです。
買い先行だと、自宅の売却金なしで新居の購入資金を工面しなければならず、ハードルが高めです。
しかし、売買のタイミングがうまく合わなかったなどの理由で、買い先行での住み替えになってしまうおそれはあります。
新居の購入資金を売却金なしで用意できないなら、つなぎ融資が必要になります。
借りたお金は、旧居の売却金で清算するのが基本です。
また、現在の自宅に住宅ローンがまだ残っているなら、住み替えのタイミングで残債を清算しなくてはなりません。
残債を清算しないと抵当権を抹消できず、自宅の売却が不可能となるため注意しましょう。

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住み替えでつなぎ融資を利用するメリット・デメリット

住み替えにおいて、つなぎ融資にはメリットがいくつかあります。
しかし、デメリットもいくつか挙げられるため、両方の内容をよく確認しておきましょう。

メリット①仮住まいが不要になる

つなぎ融資で資金を工面すると、買い先行で住み替えられるため、仮住まいが不要になります。
売り先行だと、新居の購入前に自宅を売却する形になり、仮住まいに一度移らなくてはなりません。
自宅の売却後、新居がなかなか決まらないと、仮住まいの費用がかさんでしまいます。
つなぎ融資を利用すれば、旧居から新居へと直接引っ越せるため、仮住まいの費用が省けます。

メリット②新居選びで焦らずに済む

仮住まいに移ってから新居を探すケースで、良い物件がなかなか見つからないと、焦ってしまうリスクがあります。
新居選びに時間がかかるほど、仮住まいで暮らす期間が長くなり、費用がかさんでしまうからです。
自宅をすでに売却したなら、新居をできるだけ早く決めたいところですが、焦ると物件選びに失敗しかねません。
つなぎ融資によって買い先行で住み替えられると、落ち着いて新居を探せるため、物件選びに失敗するリスクが下がります。

メリット③旧居を売却しやすくなる

つなぎ融資で先に新居を購入すると、旧居を空き家にして売り出せます。
住宅は、持ち主がまだ住んでいる段階でも売り出せますが、空き家のほうが売却しやすい傾向にあります。
すでに空き家となっていれば、買主が内覧で物件を隅々までしっかりチェックできるからです。
また、引き渡しの予定を買主の希望に合わせやすい点も、売却においては有利です。
旧居をスムーズに売却できれば、住み替えが早期に完了します。

デメリット①金融機関への支払いが発生する

先述のとおり、つなぎ融資は一時的な借り入れになるとはいえ、金利の負担は必要です。
さらに、金融機関には、事務手数料を別途支払わなくてはなりません。
金融機関への支払いが総額でいくらになるかは、借入期間によって変わります。
借入期間が長引くと金利が増え、費用の総額がかさんでしまいます。
想定している借入期間に応じて支払い額を計算し、費用対効果をしっかり判断しましょう。

デメリット②完済が遅れると遅延損害金がかかる

つなぎ融資は、1か月～1年ほどで利用を終了するのが一般的であり、短期間のうちに完済を求められる点には注意が必要です。
完済が遅れると、ペナルティとして遅延損害金が請求されます。
それだけ費用がかさみ、資金計画が狂ってしまいます。

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まとめ

つなぎ融資とは、住宅の購入で一時的に不足した資金を補えるもので、基本的に短期間の利用となり、住宅ローンの借入金などで一括返済をおこないます。
住み替えで利用するのは、新居が注文住宅だったり、手続きの進め方が買い先行になったりしたケースです。
利用すると仮住まいが不要になり、新居選びで焦らずに済むことなどはメリットですが、金融機関への支払いや完済が遅れたときの遅延損害金はデメリットです。