中古マンションでも住宅ローンは組める？制限や審査に影響する要因も解説

中古マンションを購入する際、住宅ローンの利用条件が気になる方も多いのではないでしょうか。
新築だけでなく中古物件にも住宅ローンは適用されますが、満たすべき要件がいくつかあります。
特に、リフォーム費用の扱いや諸費用を含めた資金計画をしっかり立てることが重要です。
本記事では、中古マンションの住宅ローンの利用条件や制限、審査に通りにくい物件の特徴について解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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中古マンション購入時にも住宅ローンは組めるのか

中古マンションの購入を検討されている方にとって、住宅ローンの利用が可能かどうかは重要なポイントです。
結論から申し上げますと、中古マンションの購入時にも住宅ローンを組むことは可能です。
ただし、新築物件とは異なる注意点や追加費用が発生する場合があります。
以下では、リフォーム・リノベーション、諸費用、手付金の3つの観点から解説します。

リフォーム・リノベーション

中古マンションを購入する際、多くの方がリフォームやリノベーションを検討されます。
これは、物件の築年数や内装の状態に応じて快適な生活空間を実現するために必要とされることが多いためです。
一般的なリフォーム費用は、3LDKの物件で200万円から300万円程度が目安とされます。
リフォーム費用を賄う方法として、リフォーム費用も含めて借りられる住宅ローンがあります。
この場合、購入予算を決める際に物件価格と合わせて検討することが重要です。
ただし、リフォームローンは金利が高めに設定されることが多いため、リフォーム一体型ローンの利用を考えると良いでしょう。
また、ハウスクリーニングには10万円程度の費用がかかる場合もあるため、あわせて資金計画を立てることがポイントです。

諸費用

中古マンションの購入時には、物件価格以外にも不動産仲介手数料や登記費用、住宅ローンの手数料、火災保険料などさまざまな諸費用が発生します。
主な諸費用は、物件価格の6％から10％程度が目安です。
具体的な費用項目としては、以下のようなものがあります。

●不動産仲介手数料：売買価格の3％＋6万円＋消費税が一般的な計算式
●登記費用：所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる登録免許税や司法書士への報酬
●住宅ローン関連費用：ローン契約書の印紙代、保証料、事務手数料など
●火災保険料：物件の構造や保険内容によって異なる

これらは契約時や引き渡し前に支払うことが一般的ですが、引越しや家具・家電の購入費用なども含めて、事前に計画しておくことが大切です。
さらに、不動産取得税が後日請求される可能性もあるので、余裕を持った予算編成をしておくことが望ましいです。
一部の金融機関では諸費用をローンに組み込める商品もありますが、物件価格に比べて金利が高く設定される可能性があるため慎重に比較検討することが大切です。

手付金

売買契約を締結する際、買主は売主に対して手付金を支払います。
手付金は契約の証として支払われるもので、一般的には物件価格の5％から10％程度が相場とされています。
たとえば、3,000万円の物件であれば150万円から300万円程度が必要です。
手付金は最終的に購入代金の一部に充当されますが、買主の都合で契約を解除すると返還されないことが多いです。
一方、売主の都合で解除された場合には倍返しされることが一般的なので、契約前にしっかりと確認しましょう。
とくに、高額物件の場合は手付金が大きな負担になるため、資金計画を誤ると契約後に資金繰りで困る恐れがあります。

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中古マンション購入時の住宅ローンで制限がつく場合

中古マンションの購入を検討されている方にとって、住宅ローンの利用条件や制限は見逃せないポイントです。
とくに、返済期間や借入金額は物件の築年数や構造、個人の信用状況などによって制限がかかることがあります。
ここでは、返済期間と借入金額に関する制限を解説します。
築年が古い物件では、法定耐用年数や耐震性の問題が表面化しやすく、ローンの適用にさまざまな条件が付されることも珍しくありません。

返済期間

住宅ローンの返済期間は、最長35年と設定されることが多いです。
しかし、中古マンションでは築年数や構造によって短くなる場合があります。
たとえば、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が47年とされ、築年数を差し引いた期間が返済期間の上限になるケースもあるのです。
また、1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件は耐震性が低いと見なされ、返済期間がさらに短縮されることがあります。
この制限は金融機関によって異なりますが、物件を担保にとる以上、将来的な価値が残存するかどうかを厳しく見極められるのです。

借入金額

中古マンションでは、物件の担保評価額が新築よりも低くなる傾向があるため、借入金額にも制限がかかりやすいです。
築年数が古いほど資産価値が下がり、金融機関が融資を抑える場合があります。
たとえば、購入価格が3,000万円の物件でも担保評価額が2,500万円と査定されれば、残り500万円は自己資金で賄わなければなりません。
旧耐震基準の物件は、さらに評価が低くなることもあり、その結果、融資額が物件価格の一部に制限されるケースがある点に注意が必要です。
金融機関によっては、諸費用分を含めた全体額についても審査される場合があるため、自己資金の準備だけでなく、ローンのシミュレーションを行うことが重要です。

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住宅ローン審査に通りにくい中古マンションの特徴

中古マンションを購入する際には、物件の特徴によって住宅ローン審査に通りにくいケースがあります。
ここでは、とくに審査が厳しくなりがちな「旧耐震基準」「再建築不可」「借地権付き」の3つについて解説します.

旧耐震基準

1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で設計されているため、震度6強以上に耐えられる新耐震基準と比べて耐震性が低いと評価されることがあります。
それにより、担保価値の面で不利と判断されやすく、金融機関が融資を渋るケースも少なくありません。
ただし、耐震診断を実施し、必要に応じて補強工事をおこなえば融資対象となる場合もあるため、検討してみる価値があります。
こうした物件でも、自治体や国の補助制度を利用すれば、耐震補強工事の費用を抑えられることがあります。

再建築不可

再建築不可物件は、現在の建物を取り壊した後に新しい建物を建てられないため、将来的な資産価値が非常に低いと見なされます。
そのため、金融機関は担保としての価値を認めにくく、住宅ローン審査が通りにくくなる傾向にあります.
古い街並みに多く見られる狭小地などが該当し、購入後に建て替えができないリスクを金融機関が重く見ます。

借地権付き

借地権付き物件は、建物の所有者と土地の所有者が異なるため、地代や契約更新時の条件が不透明になるリスクがあります。
また、土地の所有者の同意がなければ増改築や売却が制限されることがあるなど、権利関係が複雑になりやすい点も金融機関に敬遠される理由です.
くわえて、契約期間満了時の更新や地代の増額リスクなどが具体的に想定されるため、将来の負担やトラブルを警戒されやすいです。

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まとめ

中古マンション購入時でも住宅ローンの利用は可能ですが、リフォーム費用を含めた資金計画を立てることが重要です。
物件によっては、借入金額や返済期間に制限があるため、事前に金融機関の条件を確認しておきましょう。
旧耐震基準や再建築不可の物件は審査が厳しくなるため、慎重に選び、適切なローンプランを検討することが大切です。