不動産売却で知っておきたい事故物件とは？売却方法や注意点をご紹介！

事故物件の売却を検討しているケースでは、きちんと売れるのか不安を抱くおそれがあります。
不動産売却において、事故物件は売れにくいとされているので、事前にポイントを知っておくことが大切です。
そこで今回は、事故物件とはどのようなものか、売却方法や注意点をご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産売却で知っておきたい事故物件とは

事故物件とは、心理的瑕疵のある不動産です。
たとえば、自殺・他殺といった事件性のある死や、不自然な死が挙げられます。
これらの心理的瑕疵は定義が曖昧で、物件ごとに異なるのが特徴です。
住人が心理的抵抗を抱く事象を「心理的瑕疵」といい、内容によっては心理的瑕疵にならない死も存在します。
すぐに発見された自然死などは、事故物件とならないケースがほとんどです。
なお、心理的瑕疵と判断された物件は、売却時に告知義務を果たさなければなりません。
以下で、不動産売却時に告知義務が必要になるケースを確認しておきましょう。

不動産売却で告知義務が必要なケース

告知義務とは、売主が知っている物件の瑕疵を、買主に伝えなければならないといった売主の責任です。
国土交通省が発表している「告知に関するガイドライン」によると、病死や老衰などの自然死は、告知をおこなう必要がないとされています。
しかし、それ以外の不自然な死については、告知義務を果たさなければなりません。
自殺や他殺はもちろん、事件により人が亡くなったケースや災害で死者が出たケースも、売却時に告知をおこなう必要があります。
これらの事故物件を売却するときには、重要事項説明書などの契約書類で、事案の発生時期や発生場所を買主に知らせなければなりません。

事故物件を売却するときの相場

事故物件であっても、一般的な不動産と同様に売却手続きが可能です。
しかし、事故物件は一般的な不動産と比べると、相場が下がる特徴があります。
下落幅は事例によりますが、市場価格の1〜5割ほど下がるでしょう。
とくに他殺は大幅に価格が下がり、半分以下になるケースも珍しくありません。
事故物件を少しでも高く売りたいなら、心理的瑕疵物件の取り扱いが得意な不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

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不動産売却で知っておきたい事故物件をスムーズに売る方法

事故物件をより高くより早く売却したいなら、以下の方法を検討する必要があります。
売却方法を事前に把握しておけば、事故物件でもスムーズな取引が見込めるでしょう。

方法①値引きを検討する

事故物件の売却方法は、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。
まず、仲介とは、不動産会社に買主を探してもらう方法です。
一方、買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法を指します。
どちらの方法も、不動産会社をとおしておこないますが、早期売却を目指しているなら「買取」がおすすめです。
不動産会社が物件の買主となるため、売却活動をおこなう必要がなく、すぐに引き渡しが完了します。
しかし、売却価格が低くなりやすいのはデメリットです。
売却益を望みたいなら「仲介」が向いていますが、瑕疵の内容によっては価格がつきにくい可能性があります。
そのようなケースでは、売り出し価格を値引きして売却すると良いでしょう。
価格を下げれば、事故物件でもスムーズに買主が見つかりやすくなるはずです。

方法②時間を空けて売却する

価格を下げてもなかなか売れないときは、しばらく時間を空けてから売却する必要があります。
時間を置き、心理的瑕疵が和らげば、買主が見つかるスピードも早まるでしょう。
ただし、事故物件をいつ売るかの判断は難しく、売主のタイミングだけで決めると失敗する可能性が高まります。
事故物件を売却するときは、不動産会社からのアドバイスも参考にしたうえで、売却時期を決めることが大切です。

方法③更地にしてから売却する

なかなか買主が現れない事故物件は、更地にしてから売却することをおすすめします。
建物を解体して売却すれば、心理的瑕疵が気にならない買主も出てくるはずです。
注意点として、解体費用は高額になりやすく、ケースによっては売却で費用を回収できない可能性があります。
大幅な値引きをしてしまうと、売主の損となるおそれがあるので、価格設定は慎重におこなわなければなりません。
また、建物を解体して更地にしても、告知義務は残ります。
とくに売買物件は、告知義務の時効が定められていないため、売却時には告知義務を果たさなければなりません。
告知義務を怠ると、引き渡し後に買主から損害賠償を請求されたり、契約解除を要求されたりするので注意しましょう。
売却後のトラブルを避けるためにも、事故物件である事実は不動産会社と買主に伝えておくことが大切です。

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不動産売却で知っておきたい事故物件の注意点とは

事故物件の売却を成功させるには、いくつか注意点を把握しておく必要があります。
心理的瑕疵があるからと大幅な価格交渉に応じてしまうと、売主自身が損をするおそれがあるので注意しましょう。
より高くより早く事故物件を売却するためにも、以下のポイントを押さえておくことが重要です。

注意点①値引きできる範囲をあらかじめ決めておく

事故物件の売却を成功させるには、値引きの範囲を明確に定めておく必要があります。
値引きの範囲を曖昧にしたまま交渉に応じてしまうと、価格がほとんどつかなくなる可能性があり、結果的に損をしてしまうでしょう。
事故物件の売却相場は、市場価格の2〜3割減が一般的です。
瑕疵の内容によってはさらに値引きをするケースもありますが、相場を目安に価格設定をおこなっていかなければなりません。
事故物件を売却するときは、あらかじめ値下げ可能な範囲を決めておくと、買主との交渉もしやすくなるでしょう。

注意点②告知義務の有無は募集広告を出す時点で明記する

事故物件をスムーズに売却したいなら、告知義務があることを募集段階で知らせておく必要があります。
告知事項を明記していない広告を見た買主が現れても、瑕疵の内容を伝えれば購入を拒否される可能性があるので、注意しなければなりません。
初めから瑕疵の内容を告知しておけば、事故物件であっても売買手続きがスムーズに進むはずです。
また、瑕疵の内容は正直に伝えることも、注意点に挙げられます。
自殺や他殺などの事件が起きていても、内容をきちんと伝えれば、気にしない買主は現れるでしょう。
長期間買主がつかないときは、不動産買取などの選択肢も視野に入れてみることをおすすめします。

注意点③長期戦を覚悟して売却活動をおこなう

事故物件の売却は、一般的な不動産売却とは異なり、長期戦を覚悟しなければなりません。
そのため、余裕のあるスケジュールを組んでおくことが大切です。
売却を成功させるためにも、何を優先するか条件を整理しておくと良いでしょう。
高値売却を目指すのか、早期売却をしたいのかで選ぶ方法が変わってくるので、優先順位を把握しておく必要があります。
より高い利益を出したいなら時間を置いて売却する方法を、すぐに不動産を手放したいのであれば買取を選択するのがおすすめです。

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まとめ

事故物件とは、心理的瑕疵のある不動産で、自殺・他殺といった事件性のある死などが該当します。
これらの物件をスムーズに売却したいなら、値引きや更地売却を検討する必要があるでしょう。
注意点として、値引きの範囲をあらかじめ決めておくほか、告知事項は募集広告を出す時点で明記しておく必要があります。