不動産を売るときに確認しておきたい！3つのチェックポイントをご紹介

不動産の売却を考えているけれど、何から準備を進めていけば良いかわからず、困っている方もいるのではないでしょうか。
不動産を売るときのチェックポイントを知っておくと、不動産会社とのやり取りも円滑に進められて、売却がスムーズに進むでしょう。
そこで今回は、不動産を売却するときに確認しておきたいポイントとして「名義」「物件の状態」「周辺環境」の3つをご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産を売るときの名義確認

不動産を売るときに確認しておきたいことのひとつが「名義」の確認です。
ここからは、不動産を売るときの名義確認の方法や必要性についてご紹介します。

登記簿謄本や権利証で確認する

土地や建物などの不動産には、所有権者が定められており、この所有権を「名義」といいます。
不動産を売却する際の名義確認方法として、登記簿謄本を確認する方法があります。
登記簿謄本は、登記事項証明書とも呼ばれ、不動産の住所、面積、所有者などの情報が詳細に記載された書類です。
不動産の名義は、その不動産の所有権を証明するものであり、登記簿謄本はその証拠となる書類です。
また、不動産の名義を確認する方法には、権利証を確認する方法もあります。
権利証は、不動産の権利書を指し、2006年以降は「登記識別情報通知」と呼ばれています。
権利証を持っている者が、その不動産の所有者である証拠となり、不動産売却時には必要となります。

不動産の名義変更が必要か

不動産の売買や相続、譲渡などにより所有者が変更された場合、その事実に基づき不動産の名義変更が必要になります。
不動産の名義変更には期限はなく、変更しないことに対する罰則規定もありません。
そのため、名義変更を忘れてしまう方もいますが、変更をおこなわないままでいると後々トラブルの原因となるため、適切に手続きをおこなう必要があります。
とくに、相続した不動産を売却する際に名義変更が未済のケースもよく見受けられます。
相続登記が完了していない不動産は、先に相続登記をおこなってから売却するようにしましょう。

共有名義のケース

共有名義の不動産とは、夫婦や親子、兄弟などの関係者が不動産の所有権を共有している状態です。
例として、マイホームを購入した際の夫婦共有名義や、二世帯住宅における親子共有名義などがあります。
また、不動産を相続した際にも、複数の共有持分権者が存在することがあります。
相続した不動産を売却する場合など、共有名義の不動産を売却する際は、共有持分権者全員が納得した状態で売却を進める必要があるため、注意が必要です。

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不動産を売るときの土地・建物の状態確認

不動産を売るときには、売却する土地や建物の状態確認が必要です。
ここからは、不動産を売るときの土地・建物の状態確認のポイントについてご紹介します。

土地を売るときの状態確認

土地や一戸建て住宅を売却する際には、土地の状態確認が必要です。
とくに重要なのは、境界の確認です。
数十年前に建物を建てた場合、境界ブロックの中心に境界線が通っていることがあります。
土地の買主と隣地の所有者双方が納得していれば問題ありませんが、買主にとっては将来的に境界トラブルが発生する可能性があるため、購入をためらうことも考えられます。
可能であれば、売却前に隣地の所有者と協議し、境界ブロックを撤去したうえで、敷地内に境界ブロックを施工することが望ましいです。
また、境界を越えて越境物がある場合もあります。
木の枝はすぐに撤去できますが、屋根のひさしが越境している場合、撤去は難しく、隣地の所有者と買主に納得してもらう必要があります。
さらに、土地に隠れた瑕疵がないかを確認することも重要です。
たとえば、土地に廃棄物が埋まっていないか、土壌が汚染されていないか、地盤沈下がないかなどです。
契約の内容に含まれていない瑕疵が存在する場合、契約不適合責任が生じる可能性があるため、注意が必要です。

建物を売るときの状態確認

建物を売却する際の状態確認のポイントとして、雨漏りやシロアリの被害などが挙げられます。
そのほかにも、お風呂やキッチンなどの住宅設備に不具合がないか、柱が腐食していないか、給排水管に問題がないか、建物に傾きがないかなども確認が必要です。
欠陥があった場合、それを事前に伝えずに売却すると、売却後に欠陥が発覚し、契約不適合責任を問われ、買主から修補請求をされる可能性があります。
不具合があると売れにくくなる恐れはありますが、不具合を隠して売却することで、さらにリスクが大きくなるだけです。
可能であれば、不動産を売る前に「インスペクション」と呼ばれるプロによる住宅診断を実施し、基礎部分や屋根裏など目に見えない部分の状態も把握しておくと、安心して売却できます。

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不動産を売るときの周辺環境の確認

不動産を売るときには、住宅の住み心地に影響を及ぼす「周辺環境」の確認をしておくと安心です。
ここからは、不動産を売るときに確認しておきたい周辺環境のポイントについてご紹介します。

近隣トラブルがないか

周辺環境の確認において、近隣トラブルがないかどうかは非常に重要なポイントです。
近隣トラブルは、住む方の主観的な問題でもあるため、トラブルの有無を確定することは難しいですが、過去に何かあったかどうかを確認しておくと良いでしょう。
あまりにもひどいと、雨漏りや家の傾きといった建物の不具合と同様に、売却後に売主の責任を問われる可能性があります。
客観的に問題があるかどうかをよく考え、気になることがあれば、不動産会社に相談してみましょう。

最寄り駅からの距離

不動産の周辺環境の確認では、最寄り駅からの距離が重要なポイントです。
不動産を購入する方のなかには、最寄り駅からの距離を重視する方もいます。
距離だけでなく、安全面や歩きやすい環境かどうかも確認することが大切です。
実際に歩いてみて、坂が多い、信号が多い、信号や踏切の待ち時間が長い、夜間の街灯が少なく最寄り駅からの道が暗いといった点を確認すると良いでしょう。
一方で、最寄り駅から近く、歩道が整備されており安全である、信号が少なく時間のロスが少ない、アップダウンが少ない、自転車が走りやすいといったプラスの面もあるかもしれません。
購入を検討している方に質問された際、スムーズに答えられるようにしておくと、より具体的にイメージしてもらうことができ、購入につながる可能性があります。

道路の状況

不動産を売却する際に周辺環境を確認するうえで、道路の状況は重要なポイントとなります。
不動産の敷地と道路の接道状況は、購入後に生活する上で大切な要素となるため、きちんと説明しておく必要があります。
また、家の前だけでなく、周辺道路の状況も確認しておきましょう。
これらの状況を媒介契約時に不動産会社の担当者に伝えておけば、購入検討者を案内する際に物件のアピールポイントとして伝えられる可能性があります。

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まとめ

不動産を売るときに確認しておきたいことは「名義」「土地・建物の状態」「周辺環境」で、名義は登記簿謄本や権利証などで確認が可能です。
土地の状態では境界や隠れた瑕疵がないか、建物では雨漏りやシロアリ、住宅設備の不具合などがないか確認しておきましょう。
周辺環境では、近隣トラブルがないか、最寄り駅からの距離、周辺道路の状況について確認が必要です。