マイホーム購入で利用できるフラット35とは?条件やデメリットも解説

購入コラム

マイホーム購入で利用できるフラット35とは?条件やデメリットも解説

マイホーム購入にあたり、フラット35の利用を検討している方も多いでしょう。
この記事では、住宅ローンのフラット35についての内容を解説していきます。
また、加入にあたって必要な条件や審査される内容、そして利用するデメリットについてもご紹介いたします。
マイホームを買う際、住宅ローンの申し込みを考えている方や資金計画をしたい方は、ご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者 木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします!!私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

マイホーム購入で利用できるフラット35とは

マイホーム購入で利用できるフラット35とは

マイホーム購入において住宅ローンの借り入れを検討する際に、フラット35の加入を検討する方は少なくないでしょう。
ここでは、内容や特徴について解説します。

フラット35とは

フラット35とは、独立行政法人である住宅金融支援機構が、民間の金融機関と連携しておこなっている個人向けの住宅ローンです。
すべての期間において金利が固定されているのが特徴のひとつです。
2003年に登場して以来、20年以上の歴史があります。
登場前は、前段階の特殊法人と呼ばれる政府の機関である、住宅金融公庫が融資をおこなっていました。
当初は住宅販売会社に対する融資でしたが、1970年より個人に対して住宅の購入資金を直接融資し始めました。
住宅金融公庫の融資は、質の良い住宅の増加を目的としていたため、低金利で長期であることが特徴です。
そのため、当時マイホームを購入した方のうち、多数が利用していました。
高度経済成長にともなって、民間の金融機関も個人向けの住宅ローンに参入を開始しました。
時代の移り変わりとともに、住宅金融公庫は廃止され、2007年より独立行政法人住宅金融支援機構となっています。

申し込み方法

住宅金融支援機構は、直接個人へ貸し付けはおこなっていませんが、民間の金融機関が窓口となって、固定金利のローンは継続しています。
フラット35は、取り扱っている金融機関によって、金利や商品が異なっています。
消費者は、自分や購入する住宅に合ったローンを選べるようになっています。

申し込みの際の基礎知識

前身である住宅金融公庫の質の高い住宅の増加の目的は、現在も受け継がれています。
リフォームのみの申し込みはできません。
しかし、中古の住宅を購入してリフォームをおこなう場合には、リフォームの費用も含めての借り入れが可能です。

保証人や生命保険

一般的に、住宅ローンを申し込む際には連帯保証人を付ける必要がありますが、保証人は不要です。
また、団体信用生命保険への加入が必須ではありませんので、持病など健康上の問題の理由で民間の住宅ローンに入れなかった方でも加入できます。

フラット35Sとは

よりクオリティの高い住宅の増加を目的として、2022年に新たに開始されたのがフラット35Sです。
フラット35Sは、高い技術レベルで建築された、機能性が高い住宅を購入した場合に利用できます。
条件に合致している住宅の購入で申し込むと、プランに応じた期間、金利が引き下げられるのが大きな特徴です。
また、新築住宅だけでなく中古住宅でも適用可能となっています。
現在、プランは3種類で、ZEHプラン、金利Aプラン、金利Bプランです。
ZEHプランが、もっとも基準とな技術レベルが高い住宅で、その次に金利A、金利Bがあります。
ZEHプランでは、最初の5年間がマイナス0.5%、6年目から10年間がマイナス0.25%、金利が引き下げられます。
Aプランでは10年間、Bプランは5年間、マイナス0.25%金利引き下げです。
借り入れ金額総額をフラット35と比較すると、ZEHプランではトータルで100万円以上軽減される計算となります。
11年目からは、通常の金利に戻りますので注意しましょう。

3つのプランの詳細

ZEHプランは断熱性能が高く、省エネルギーに優れている住宅です。
AとBプランは、断熱や耐震性、免震建築物、バリアフリー対策、長期優良住宅のいずれか1つに該当している住宅が対象です。
住宅の種類や工法など、それぞれ詳細な基準が設けられていますので、詳しくは取り扱っている金融機関などで確認しましょう。

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マイホーム購入におけるフラット35の審査条件

マイホーム購入におけるフラット35の審査条件

フラット35を申し込むにあたって、審査の条件がいくつかあります。
それぞれの詳細について、確認しておきましょう。

申込者の条件

申し込んだ時点で、70歳未満の方が年齢の条件です。
子どもや孫と2世代に渡って返済する親子リレー返済を利用する場合には、70歳以上でも申し込みが可能です。
また、返済負担率は、年収が400万円未満の場合は30%、400万円以上の場合は35%と決められています。
返済負担率とは、額面の年収に対する借り入れ額の割合を指す用語です。
借入額には、住宅ローン以外の借り入れもすべて含まれますので注意しましょう。
返済負担率の計算は、本人以外にも、配偶者の収入も加えられる場合もあります。
借り入れができるのは、自分自身もしくは親族が居住する住宅の購入か建設の場合のみに限られます。

返済期間や金額

融資を受ける場合、もっとも長い返済期間は35年です。
最短は15年ですが、満60歳以上では、申し込みや連帯債務者になる場合の期間は10年となっています。
融資には限度額が設定されていて、8,000万円となっています。
住宅の建設費用、もしくは購入費用以外に、購入のために必要な仲介手数料や登記変更の手数料なども合わせて借り入れも可能です。

住宅の条件

フラット35の特徴として、購入する住宅にも条件が決められています。
住宅金融支援機構が定めた基準をクリアしていない建物ではないと、申し込みができません。
床面積は、一戸建ての場合は70㎡以上、マンションの場合は30㎡以上となっています。
床面積にはマンションの共用部分は該当しません。
敷地面積については、とくに制限はありません。
住宅の規格、断熱構造、住宅の耐震性などにも、独自の基準が設けられています。
申し込みの際には、技術が水準をクリアしているかどうか確認が必要です。
設計書の確認以外に、現地調査での目視調査、さらに適合証明書の提出も必要となります。

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マイホーム購入でフラット35を利用するデメリット

マイホーム購入でフラット35を利用するデメリット

金利が低く長期間固定のため、多くの方が利用できる住宅ローンですが、デメリットもあります。
デメリットについても知っておきましょう。

頭金が必要

フラット35は、頭金の金額によって金利が変化します。
借り入れる期間にもよりますが、頭金が10%未満の場合は、10%以上と比べると約0.1%金利が高くなります。
そのため、頭金が準備できない方にとってはデメリットと言えるでしょう。

金利

民間の金融機関が多く提供している変動金利タイプの住宅ローンと比べると、金利が高くなります。
変動金利タイプは、返済中に金利が上がる可能性がありますが、上がらなければ返済総額を抑えられます。
フラット35は、全期間固定のため、金利が下がっても、トータルの支払額は変化しません。

事前準備が煩雑

フラット35は、購入する住宅の審査もあるため、多くの書類を準備しないといけません。
住宅の種類によって書類は異なります。
発行のためには時間と手間がかかるうえ、手数料も発生するのがデメリットです。

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まとめ

フラット35は、住宅支援機構と民間の金融機関による、マイホーム購入のための住宅ローンです。
金利が固定されているのが特徴で、保証人が不要で団信の申し込みも必須ではないため、比較的申し込みやすいと言えます。
申し込みに際しては住宅の審査がある、頭金によって金利が変わるなど、デメリットもあります。
メリットとデメリットを知ったうえで、金融機関や不動産会社に相談しながら納得のいく借り入れをしましょう。


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