不動産を共有名義のまま相続するとどうなる？問題点と回避方法を解説

共有名義で不動産を相続すると、さまざまなトラブルが発生する可能性があるため、注意が必要です。
そこで本記事では、共有名義での不動産相続とはなにか、共有名義で不動産を相続する問題点と回避方法について解説します。
共有名義の不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

共有名義での不動産相続とは？

共有名義とは、1つの不動産を複数人が共同で所有している状態のことを指します。
「共有名義での不動産相続」とは、家や土地などの不動産を複数の相続人が一緒に相続し、結果として1つの不動産に複数の名義人が存在する状態のことです。

共有持分割合とは？

共有名義で不動産を相続した場合、それぞれの共有者には「共有持分割合」が与えられます。
遺言書のない状態で不動産を相続すると、すべての法定相続人が共同で不動産を所有する共有状態となりますよね。
このときの共有持分割合は、法定相続分に基づきます。
たとえば、配偶者と2人の子どもが不動産を相続した場合、配偶者が2分の1、子どもたちがそれぞれ4分の1ずつの持分を取得し、不動産を共有することになります。
この共有状態を解消するためには、相続人全員で「遺産分割」をおこない、どのように分けるかを決める話し合いが必要です。

不動産相続の際は相続登記が必要

家などの不動産を共有名義で相続した場合でも、単独名義で相続した場合と同じように相続登記が必要です。
2024年4月から、不動産を相続した場合の相続登記申請が義務化されたため、不動産を相続したら期限内に相続登記の申請をしなければなりません。
相続登記申請には、被相続人（亡くなった方）と相続人全員の戸籍謄本や住民票など、さまざまな書類を揃え、申請書と共に法務局に提出する必要があります。
ご自身で相続登記をおこなうことも可能ですが、手続きが複雑で提出書類を揃えるのが大変なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
相続登記申請が完了し、名義が亡くなった方から相続人に変更されると、共有名義人全員に登記識別情報通知書が発行されます。

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共有名義で不動産を相続する際の問題点とは？

では、共有名義で不動産を相続すると、どのような問題が発生するのでしょうか。
実際に起きうるケースは、以下のとおりです。

問題点①遺産分割協議がまとまらない

相続財産が亡くなった方（被相続人）の自宅のみで、相続人が複数いる場合、家の持分割合を決める際にトラブルが発生しやすくなります。
遺言書がない場合、相続人それぞれが受け取るのは基本的に法定相続分です。
法定相続分どおりに分けない場合は、相続人同士で遺産分割協議をおこなう必要があります。
しかし、寄与分や特別受益の問題で意見が対立し、遺産分割協議が難航することもあります。
寄与分とは、亡くなった親の家業を無給で手伝ったり、療養や介護を献身的に続けたりした相続人に対して認められる制度です。
「特別な貢献」をしたと判断された場合、その分だけ多くの財産を相続できる仕組みです。
特別受益とは、相続人のなかに、被相続人から遺贈や生前贈与で特別な利益を受けた者がいる場合に、その相続人が受けた贈与などの利益のことを指します。
特別受益の額は、相続が開始したときに実際に残っていた相続財産の額と合算し、各相続人の相続分を決める必要があります。

問題点②共有者全員が同意しなければ売却や活用ができない

共有物件は、共有持分者が単独で活用したり、処分したりできません。
単独でできるのは「使用」と「保存」だけです。
たとえば、1人で住むことや、壊れかけている箇所を修繕することは可能です。
しかし、その範囲を超えて賃貸に出す、リノベーションして増改築する、抵当権を設定するなどの行為はできません。
もちろん、売却も単独ではできず、共有者全員の同意が必要です。
そのため、相続した不動産の持分割合がスムーズに決まったとしても、共有者が多いと将来的にトラブルが発生する可能性があります。
たとえば、1人でも「売るのは反対」や「人に貸すのは嫌だ」と言い出せば、売却や活用ができなくなります。
さらに、いざ売却する際も、媒介契約書や売買契約書などに共有名義人全員の記名と実印による押印が必要になるため、手続きに手間がかかる点も問題です。

問題点③将来の相続でさらに複雑になる

現在の共有者が亡くなると、さらに相続が発生し、共有持分が細分化されます。
共有者が増え、持分が細かくなると、所有権移転登記がおこなわれず「誰がどのくらいの持分を持っているのか」がわからなくなってしまうケースも少なくありません。

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共有名義での不動産相続を回避する方法とは？

共有名義での不動産相続を回避する方法は、以下の3つです。

①代償分割する方法

代償分割とは、相続人の誰か1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払って清算する方法です。
代償分割は、次のようなケースでよく用いられます。

●相続財産が亡くなった方の家のみ
●相続人が複数いる
●相続人のうちの1人が相続した家に住んでいる

具体的な例を考えてみましょう。
相続財産は評価額3,000万円の家のみ、相続人が3人いて、持分は1/3ずつだったとします。
この場合、家を3人の共有名義にすることもできますが、1人が住むと他の2人には不公平に感じられるでしょう。
このようなケースで代償分割をする流れは次のとおりです。

●家に住む方が3,000万円の価値がある家を相続する
●家を相続した方が残りの2人に1,000万円ずつ現金を渡す

このようにすると、それぞれの相続人が1,000万円ずつ相続したとみなされ、公平感が保たれます。

②換価分割する方法

換価分割とは、相続した家を売却し、相続割合にしたがって売却金を分ける方法です。
以下のようなケースでよく用いられます。

●相続財産が亡くなった人の家のみ
●家や現金などの相続財産がうまく遺産分割できない
●相続人が複数いて、誰も相続した家に住まない

不動産の価格は、不動産会社に査定してもらうと、だいたいの金額を知ることができますが、実際にいくらで売れるかは売却するまでわかりません。
そのため、代償分割よりも換価分割のほうが公平に分けられます。
なお、相続時に換価分割をする場合、通常、相続人のうちの1人が代表者として売却活動をおこないます。
共有名義にして売却するよりも手間が少なくなるでしょう。

③分筆する方法

建物は分割できませんが、土地なら分割（分筆）することが可能です。
たとえば、300㎡の大きな土地を3人で相続する場合、100㎡ずつ3つに分筆して、それぞれが相続することもできます。
分筆すれば、100㎡の土地の使い道は各人の自由になるため、売りたい方、活用したい方がいても揉めずに済みますね。
ただし、分筆すると土地の価値が下がる場合があることに注意が必要です。
先の例では、100㎡ずつ分筆して売却するより、300㎡のままで売却した方がトータルで高く売れることも少なくありません。
また、分筆した土地がすべて同じ条件になるとは限りません。
接道や方角などにより、土地の評価額が異なるため、まったく同じように分筆することは難しいです。
土地を分筆して相続する場合は、これらの点を考慮してから検討しましょう。

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まとめ

共有名義の不動産相続とは、不動産を複数の相続人が一緒に相続し、結果として1つの不動産に複数の名義人が存在する状態のことです。
問題点は、遺産分割協議がまとまらない、共有者全員が同意しなければ売却や活用ができない、将来の相続でさらに複雑になる点です。
回避方法は、代償分割や換価分割、土地の分筆が挙げられます。