不動産売却に関わるレインズとは？仕組みと利用する流れを解説

自宅を売却しようとしている方のなかには、「レインズ」という言葉を聞いてどういう言葉なのかと気になっている方もいらっしゃるかと思います。

このレインズは不動産会社がよく利用するシステムですが、どのような情報を確認することができるかについてはご存知ない方が多いかと思います。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたいレインズとはそもそもなにかに加えて、その仕組みや利用する流れについて解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

レインズとは何か

レインズとは、不動産情報の標準化、または共有化を目的に構築されたネットワークシステムです。
国土交通大臣から指定を受けた4つの公益法人によって運営されており、日本全国で数多くの不動産会社が加入しています。
1990年の設立以来、利用の拡大が続いていて、不動産取引をおこなう際に重要なシステムとして利用されています。
会員となっている不動産会社はネットワークシステムによって、物件の売主と買主の依頼に基づいて、さまざまな物件情報を登録します。
レインズでは業界全体で連携を取り、物件の売主や買主を探しています。
物件の売主や買主にとって、ネットワークシステムに登録された最新の情報のなかから、最適な情報が掲載されている便利なものです。
レインズは不動産会社のみが閲覧でき、一般には公開されていません。
ただし、不動産業とは関係がない一般の方でも閲覧できるようにしたシステム「REINS Market Information」もあります。
全国で売り出されている物件をレインズ上で閲覧できるのは不動産会社のみですが、「REINS Market Information」では、一般の方でも過去の成約価格を閲覧することが可能です。
「REINS Market Information」を利用すれば、あなたの物件と条件の近い物件がいくらで成約したのかがわかります。
実際の成約価格を閲覧できるため不動産会社は査定にも利用しており、物件の成約価格は業界に精通していなくても調べられるので、市場価値を把握できるものとして活用されています。
以前は、インターネットが普及していなかったため、不動産を検索するサイトがない時代で「囲い込み」の手法が問題となりました。
囲い込みとは、売主から依頼を受けた物件を他の不動産会社の顧客に隠して、自社の顧客にのみ物件を紹介して不当に利益を得ようとする手法です。
不動産会社が売買契約において、売主と買主の両者から仲介手数料を受け取ることができれば収益が大きくできます。
一方、買主をほかの不動産会社が見つけてきた場合、買主から仲介手数料を受け取れないため、仲介手数料は売主のみからしか受け取れません。
一部の業者が「囲い込み」で多くの利益を得ようとした結果、売主の売却機会が減ってしまい、不利益が生じて問題になりました。
そこで、全国的に利用可能な不動産を流通させるシステムが構築されます。
売主と締結する媒介契約に応じて、レインズに情報を載せる義務を法令によって定め、物件の情報は全国で共有されて売主にとっても売却の機会が増加しました。
レインズがあることで売り出されている不動産の情報がオープンになり、故意に情報を隠すことが難しくなったのです。
さらに、売却の機会が増えるということは、より早く未来の買主へと情報が届くということでもあり、不動産の早期売却にも貢献しています。

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レインズを利用する流れ

レインズを利用する流れは、まず売主から不動産会社へ売却の相談がおこなわれたあと、相談された物件情報を参考に周辺の相場などを調べます。
次に、不動産会社から売主に査定額が提示され、売主が査定額に納得した場合、媒介契約を締結する流れです。
その後、売主から依頼された物件を登録し、不動産会社から売主に登録された旨を証明する書類である登録証明書が交付されます。
売買契約を交わしたあと、レインズに成約の登録がされ、物件の情報が掲載される流れです。
不動産会社と売主が媒介契約を交わすと、物件が登録されますが、すべての物件に登録義務があるわけではなく契約の種類によって異なります。
媒介契約は、通常の媒介契約のほかに専任媒介契約と専属専任媒介契約の3種類となっており、専任媒介契約と専属専任媒介契約には登録義務があります。
通常の媒介契約であれば、登録は任意ですが全国のほとんどの不動産会社に対して物件の情報が提供できるため、登録希望者は多いです。
レインズは常に情報が更新されているので、物件情報は登録が完了したと同時に、全国の不動産会社へと情報が届けられます。
そのため、街の不動産会社に依頼するより情報発信力が高く、物件が早期に売れる可能性が高まります。
実際に、物件情報を公開した当日に物件の購入希望者がアクセスする例も少なくありません。
また、複数の不動産会社に対して問い合わせをしなくても良いため、売主は何社もの不動産会社に掛け合う必要はないのです。
買主からしても全国のさまざまな物件情報を閲覧できるため、不動産会社を回る必要がなく、希望する物件が見つけやすくなります。
さらに、売主が作った間取り図の登録や公開もできます。
新聞折り込みチラシやフリーペーパー、不動産を探せるサイトなどは掲載できる間取り図にルールがあるため、売主が作った間取り図は掲載できません。
しかし、レインズは間取り図に関する制約がなく、売主は購入希望者にアピールポイントを詳しく伝える間取り図を掲載できるため、情報発信力がより高まるでしょう。

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レインズに登録義務がある媒介契約の種類

一般的に不動産を売却する際、自分で購入希望者を探すのは困難なため、不動産会社に仲介を依頼します。
不動産会社と媒介契約を締結する際は、一般媒介契約のほかに専任媒介契約と専属専任媒介契約があります。
この3つの契約形態の中で、レインズへの登録義務があるのは専任媒介契約と専属専任媒介契約の２つです。
以下で、専任媒介契約と専属専任媒介契約の特徴を解説します。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼しますが、自分でも買主を探すことができます。
契約期間は宅地建物取引業法により3か月以内となっており、専任媒介契約を締結した翌日から7日以内がレインズへの登録期限となっています。
また、売主に対して定期的な活動報告の義務があり、定められた頻度は2週間に1度以上、手段はメールか文書です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼し、自分から買主は探せません。
契約期間は3か月で、専属専任媒介契約を締結した翌日から5日以内が登録期限です。
専任媒介契約と同じくメールか文書で活動報告義務がありますが、専属専任媒介契約の場合は1週間に1度以上、と定められています。
不動産会社と媒介契約を締結し、物件の情報が登録されると、レインズから不動産会社に対して登録証明書が発行されます。
登録証明書には物件の所在地や面積、売却価格などの登録されている物件情報の詳細が記載されているため、発行された登録証明書が正しいかどうかご確認ください。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、不動産会社は売主に対して、登録証明書を交付しなければなりません。
媒介契約を締結すると、不動産会社が媒介業務を開始し、物件の買主を探します。
不動産会社は売主に対して、専任媒介契約の場合は2週間に1度以上、専属専任媒介契約の場合は1週間に1度以上の業務状況を報告する義務があります。
報告は電子メールか文書でおこなわれ、かならず不動産会社から報告を受け取り、業務状況を確認しましょう。
通常の媒介契約の場合、報告義務はありませんが、不動産会社に対して報告を求めても問題はありません。

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まとめ

不動産を売却したい場合、不動産会社が情報をレインズに登録することで、物件の買い手を探しやすくなったり早期の売却が期待できたりします。
登録に関して不明な点があれば、不動産会社に相談しましょう。
不動産会社と締結する媒介契約の種類やルールに注意を払い、物件の売却につなげてください。